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2010年底北京樓市房價透析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-12-9
- 【搜索關鍵詞】：樓市研究報告 投資策略 樓市市場分析 發(fā)展前景 競爭調研 趨勢預測
- 中研網訊：
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2011-2015年中國商業(yè)地產評估價值分析與投資前景 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數量】 150個 【2011-2015年中國綠色環(huán)保建筑設計運行態(tài)勢及投資 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數量】 150個 【2011-2015年中國綠色環(huán)保建筑設計產業(yè)前景預測與 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數量】 150個 【2011-2015年中國古建筑業(yè)規(guī)劃研究及投資前景咨詢 【出版日期】 2010年12月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數量】 150個 【從通州向東走過已經干涸的潮白河，便進入河北三河市所屬的燕郊開發(fā)區(qū)。展現在人們眼前的是：數不清的已經封頂或正在施工中的高層樓房以及樓盤項目廣告牌。在穿過燕郊區(qū)域的102國道兩邊，自西向東密密麻麻地布滿了各大樓盤的售樓處，500米內甚至能找到同一樓盤的兩個售樓處。
與北京通州一河之隔的“房地產之城”——河北燕郊，在當地嚴厲“限貸令”和“限外令”等政策的調控下，曾異常火爆的樓市已經冰冷。2010年4月均價達到11000元/平方米的燕郊樓盤，目前已降價約30%。樓盤銷售不動，投資客則陷入觀望，預期價格還會再降。
燕郊，北京樓市漲跌晴雨表。左右燕郊樓市變化的力量并不在當地，更多是在于北京地區(qū)的輻射帶動�！氨镜厝艘灿匈I房的，但最主要還是被北京的購房人炒起來的，因為我們離北京非常近�！碧煅蟪鞘蹣切〗愕囊环捯谎灾械�。
政府調控措施密集出臺
2010年4月，中央政府出臺“國十條”，主要內容：二套房首付比例提高至50%，利率不低于基準利率1.1倍，90平方米以上的第一套房，首付比例不低于30%，拉開了地產調控序幕。9月，經過4個多月僵持之后，地產市場銷售部分回暖。9月29日，中央政府又出臺調控措施，第一套房首付不得低于30%，暫停發(fā)放第三套住房貸款。2010年11月，各大銀行基本將第一套利率優(yōu)惠幅度降低至8.5折。
11月15日，住建部和外匯管理局聯合發(fā)布《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》，規(guī)定境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
早在2006年7月，建設部等六部門發(fā)布171號文，明確規(guī)定“境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房�！�
國家層面出臺的兩次“限外令”最大的不同之處，在于2006年的“限外令”只要求“境外個人不得購買非自用、非自住商品房”，而2010年版則新增了“境外個人購買套數”及“境外機構不能購買住宅房屋”的規(guī)定，顯然是針對性更強的舉措，以防止外資涌入而造成的樓價進一步上漲。
北京加大市場調節(jié)力度
11月26日上午，北京市9塊居住用地集中入市，總規(guī)劃建筑面積達到了236.6萬平方米。截至目前，北京住宅類地塊成交已經達15塊，供應面積為255萬平方米。住宅類地塊樓面均價為6347元每平方米，而在4月宏觀調控政策前，出讓的住宅類地塊的平均樓面價高達12304元/平方米，新政后下調已經超過五成。
這次上市的土地基本都為七通一平，大部分地塊都可以在明年下半年形成實際市場房源供應。而大量的房源供應將使得市場供需比出現明顯變化。
據北京房地產交易管理網的數據顯示，11月以來，北京樓盤預售項目及預售公示項目合計已經達到了28個，相比8-10月同期合計的26個還要多2個。28個新增項目總預售面積達到了74.3萬平方米，遠超前兩月總和。
根據此前北京市的計劃，2010年北京將通過土地市場供應經營性土地3000公頃，計劃供應住宅用地2500公頃，規(guī)劃建筑面積約3000萬平方米，其中政策性住房用地1250公頃，規(guī)劃建筑面積約1600萬平方米。
明年政府調控不會放松
政府的歷次文件都明確，樓市調控是為了讓房價上漲的幅度下降，而不是跌價；是為了打擊投資者，而不是開發(fā)商；是為了讓16個被限購的城市停止房價瘋漲，而不是全國所有城市。SOHO中國董事長潘石屹(微博博客)指出，目前地產業(yè)正處于最困難時期。包括任志強(微博博客)在內的多位開發(fā)商和業(yè)內專家也紛紛表示，明年政府對樓市的調控不會放松。
美聯物業(yè)全國研究中心也認為，中央對開發(fā)商繼續(xù)收緊資金“緊箍咒”，先是銀行貸款、上市公司融資受限，再到現在加強房產信托風險管理，中央的意圖很明白，倒逼開發(fā)商加快銷售進程來回籠資金，開發(fā)商面臨正在加大的新一輪的降價壓力。
目前，北京城市中心地帶房價不會跌，中廣信事業(yè)一部運營總監(jiān)卞明預測，北京樓市可能會在明年春節(jié)前出現一個成交價格的冰點，相當一部分項目會出現一個階段性的價格低點。一位業(yè)內人士分析認為，政府調控需繼續(xù)加大力度，否則，價格可能還會往上冒。 - ■ 與【2010年底北京樓市房價透析】相關研究報告
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