流向之一

　　資金“入地”車位單價趕超地面樓盤

　　商品房住宅受限，部分游資將目光投向了樓市中的“偏門”：停車位。在北京，目前停車位投資正火，導(dǎo)致許多小區(qū)“一位難求”。由于供應(yīng)緊張，潘石屹旗下的北京建外SOHO地下一層的停車位，目前報價已達(dá)3萬元/平方米，與地面房價相當(dāng)。

　　建外SOHO車位單價達(dá)3萬

　　去年年底，在北京東城區(qū)金寶街的王府國際商廈，一位投資客斥資2億多元，以均價23000元/平方米的價格一口氣將該樓盤地下8827平方米的商用車位整體購入。

　　目前，共6層高的王府國際商廈頂層共計9999平方米的整層商鋪正在向外出售，總報價為19999萬元，單價僅20001元/平方米，甚至低于地下車位的均價。

　　地下停車位價格超過地面房價的現(xiàn)象，在建外SOHO也存在。

　　位于北京東三環(huán)邊上的建外SOHO，是潘石屹旗下的代表性樓盤。目前該樓盤地下停車位的報價在3萬元/平方米左右，接近地面樓盤報價。

　　記者以購房者身份從北京百氏居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司獲悉，該公司手上有一個該樓盤地下一層、面積為10平方米的停車位，目前報價為30萬元。百氏居經(jīng)紀(jì)人說：“該樓盤停車位緊俏，目前全樓盤只有一個停車位供應(yīng)。”他為記者算了一筆賬：購買后，除了坐等升值外，還可以出租，每月租金可達(dá)1200元，一年下來，租金收入近1.5萬元。靜態(tài)計算，20年就可以收回投資成本。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院近日剛做過停車位市場調(diào)查，其置業(yè)顧問李琛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，住宅投資步步被限后，部分北京房地產(chǎn)投資客將目光瞄向了停車位。考慮到后期的升值與出租，停車位主要投資區(qū)域為三環(huán)以內(nèi)的商業(yè)樓盤、公寓等�！爱吘购诵奈恢么呱�人流，人流產(chǎn)生商機�！彼�認(rèn)為，停車位的投資價值與上面樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)關(guān)系不大，位置決定價值。目前三環(huán)內(nèi)人流大，車輛多，導(dǎo)致停車位的價格基本與同地面樓盤的價格相當(dāng)。

　　北京車位均價暴漲

　　李琛介紹說，由于近年來買車族增多，住宅樓盤的停車位供求關(guān)系同樣比較緊張。但在樓盤整體開發(fā)中，停車位是服務(wù)于樓盤的，因此一般來說，開發(fā)商會限制外部投資客購買數(shù)量，所以外部投資客大量投資住宅樓盤的操作難度較大，像商業(yè)樓盤那樣整購幾乎不可能，住宅樓盤的停車位，投資者一般是小區(qū)業(yè)主。

　　在北京朝陽區(qū)住宅樓盤百子灣家園，一位業(yè)主就因曾投資了9個停車位，致使該小區(qū)業(yè)主們在小區(qū)業(yè)主論壇上發(fā)出了一份名為《百子灣家園一業(yè)主獨吞九車位觸犯眾怒》的“討伐書”。該“討伐書”揭露說，一位業(yè)主2006年在這個小區(qū)以每個車位約五六萬元的價格購買了9個停車位，目前這位投資者不僅通過出租車位獲取收益，且每個停車位的價格也漲了近三倍。

　　由于買車族急增，在北京，小區(qū)內(nèi)停車難已成一個社會問題，這也促使住宅小區(qū)車位的價位節(jié)節(jié)攀升。偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，北京停車位成交均價已達(dá)5447元/平方米，環(huán)比11月暴漲20%。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)北京公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，去年北京住宅小區(qū)地下車位成交均價近14萬元，區(qū)間在7萬元到50多萬元不等。而在2006年左右，七八萬元的停車位已屬高價。

　　李琛總結(jié)說，停車位受寵，是住宅受限后的擠出效應(yīng)所致。她表示，實際上，投資停車位的回報率不如住宅，因為位置好的房屋出租比較穩(wěn)定。投資客之所以開始青睞停車位，是因為目前市場上除了不動產(chǎn)，沒有太多更好的投資渠道可供選擇。

住宅限購令的擠出效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，上海樓市中，投資者在購房者中的比例達(dá)三成，但在去年10月份以后，這一比例降為10%，而住宅限購令出臺后，投資者幾乎見不到蹤影。許多人猜測，炒房資金流入了股市，但上海的一些證券營業(yè)部銷售負(fù)責(zé)人卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限購令出臺后，來開戶的房地產(chǎn)投資者并不多。炒樓資金究竟去了哪兒？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海等地展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)仍有大量炒房資金駐留在房地產(chǎn)中，但是這些資金正在開辟不同的投資途徑。

　　流向之一

　　資金“入地”車位單價趕超地面樓盤

　　商品房住宅受限，部分游資將目光投向了樓市中的“偏門”：停車位。在北京，目前停車位投資正火，導(dǎo)致許多小區(qū)“一位難求”。由于供應(yīng)緊張，潘石屹旗下的北京建外SOHO地下一層的停車位，目前報價已達(dá)3萬元/平方米，與地面房價相當(dāng)。

　　建外SOHO車位單價達(dá)3萬

　　去年年底，在北京東城區(qū)金寶街的王府國際商廈，一位投資客斥資2億多元，以均價23000元/平方米的價格一口氣將該樓盤地下8827平方米的商用車位整體購入。

　　目前，共6層高的王府國際商廈頂層共計9999平方米的整層商鋪正在向外出售，總報價為19999萬元，單價僅20001元/平方米，甚至低于地下車位的均價。

　　地下停車位價格超過地面房價的現(xiàn)象，在建外SOHO也存在。

　　位于北京東三環(huán)邊上的建外SOHO，是潘石屹旗下的代表性樓盤。目前該樓盤地下停車位的報價在3萬元/平方米左右，接近地面樓盤報價。

　　記者以購房者身份從北京百氏居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司獲悉，該公司手上有一個該樓盤地下一層、面積為10平方米的停車位，目前報價為30萬元。百氏居經(jīng)紀(jì)人說：“該樓盤停車位緊俏，目前全樓盤只有一個停車位供應(yīng)�！彼麨橛浾咚懔艘还P賬：購買后，除了坐等升值外，還可以出租，每月租金可達(dá)1200元，一年下來，租金收入近1.5萬元。靜態(tài)計算，20年就可以收回投資成本。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院近日剛做過停車位市場調(diào)查，其置業(yè)顧問李琛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，住宅投資步步被限后，部分北京房地產(chǎn)投資客將目光瞄向了停車位�？紤]到后期的升值與出租，停車位主要投資區(qū)域為三環(huán)以內(nèi)的商業(yè)樓盤、公寓等�！爱吘购诵奈恢么呱�人流，人流產(chǎn)生商機�！彼�認(rèn)為，停車位的投資價值與上面樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)關(guān)系不大，位置決定價值。目前三環(huán)內(nèi)人流大，車輛多，導(dǎo)致停車位的價格基本與同地面樓盤的價格相當(dāng)。

　　北京車位均價暴漲

　　李琛介紹說，由于近年來買車族增多，住宅樓盤的停車位供求關(guān)系同樣比較緊張。但在樓盤整體開發(fā)中，停車位是服務(wù)于樓盤的，因此一般來說，開發(fā)商會限制外部投資客購買數(shù)量，所以外部投資客大量投資住宅樓盤的操作難度較大，像商業(yè)樓盤那樣整購幾乎不可能，住宅樓盤的停車位，投資者一般是小區(qū)業(yè)主。

　　在北京朝陽區(qū)住宅樓盤百子灣家園，一位業(yè)主就因曾投資了9個停車位，致使該小區(qū)業(yè)主們在小區(qū)業(yè)主論壇上發(fā)出了一份名為《百子灣家園一業(yè)主獨吞九車位觸犯眾怒》的“討伐書”。該“討伐書”揭露說，一位業(yè)主2006年在這個小區(qū)以每個車位約五六萬元的價格購買了9個停車位，目前這位投資者不僅通過出租車位獲取收益，且每個停車位的價格也漲了近三倍。

　　由于買車族急增，在北京，小區(qū)內(nèi)停車難已成一個社會問題，這也促使住宅小區(qū)車位的價位節(jié)節(jié)攀升。偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，北京停車位成交均價已達(dá)5447元/平方米，環(huán)比11月暴漲20%。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)北京公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，去年北京住宅小區(qū)地下車位成交均價近14萬元，區(qū)間在7萬元到50多萬元不等。而在2006年左右，七八萬元的停車位已屬高價。

　　李琛總結(jié)說，停車位受寵，是住宅受限后的擠出效應(yīng)所致。她表示，實際上，投資停車位的回報率不如住宅，因為位置好的房屋出租比較穩(wěn)定。投資客之所以開始青睞停車位，是因為目前市場上除了不動產(chǎn)，沒有太多更好的投資渠道可供選擇。

    甲方成了“打工仔”

　　由毫無專業(yè)經(jīng)驗的炒房團(tuán)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)公司的參股控股方，這些從未干過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資者有這樣的運作能力嗎？

　　錢生輝說，方法很簡單，就是讓曾經(jīng)的甲方——開發(fā)商，擔(dān)當(dāng)炒房團(tuán)的打工仔，為后者代建房屋。他公司組織的房地產(chǎn)基金，就準(zhǔn)備采用這樣的方式開發(fā)房地產(chǎn)，目前已答應(yīng)與他合作的企業(yè)，如友利股份、愛建股份等，原先都是上海知名的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　事實上，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)一部分開發(fā)商都有拓展代建業(yè)務(wù)的計劃，錢生輝目前可以選擇的合作伙伴范圍還不僅限于上述公司。

　　雷先生還透露了另一個曲線進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的方法，即通過借貸的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。“以前，開發(fā)商是甲方，炒房客是乙方，而限購令后，樓市由賣方變?yōu)橘I方市場，甲乙雙方換了位�！�

　　他表示，炒房客的做法是先以較高的利率借款給房地產(chǎn)商，進(jìn)而掌握后者的工商資信、債務(wù)債權(quán)、經(jīng)營成本等財務(wù)資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)而收購開發(fā)商的股權(quán)，達(dá)到徹底控制房地產(chǎn)公司的目的。

　　他介紹說，與外界想象的不同，很多炒房客實際上早在幾年前就已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開發(fā)，對于如何操作一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，已有一定的經(jīng)驗。另外，對于沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的投資者來說，他們完全可以通過投資房地產(chǎn)私募基金來開發(fā)房地產(chǎn)項目。在溫州，很多基金管理者都有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗。

　　雷先生同時表示，炒房者甚至在某些方面比開發(fā)商還有更大的優(yōu)勢。比如，目前很多銀行暫停了房地產(chǎn)新增開發(fā)貸款，但是國家又對其他一些產(chǎn)業(yè)有著政策上的扶持。炒房客就可以通過同集團(tuán)的其他產(chǎn)業(yè)“聯(lián)保”，如以鋼鐵公司名義申請貸款，再以房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)作為抵押，來獲取房地產(chǎn)開發(fā)資金。

　　限購令或逼出行業(yè)變革

　　“限購令能堵住窮人不買房，卻堵不住富人投資房地產(chǎn)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究所所長李戰(zhàn)軍如是感嘆。

　　不過，投資客把錢投向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對整個行業(yè)來說并不是件壞事，反過來，倒有可能會加快房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

　　全世界的房地產(chǎn)開發(fā)模式大致分為兩種。一種是美國模式：基金公司負(fù)責(zé)出錢、買地，建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售；另一種模式則是我國的模式，開發(fā)商負(fù)責(zé)融資、拿地、建設(shè)、銷售等所有工作。漫長的生產(chǎn)周期，不僅極大地增加了開發(fā)商的資金風(fēng)險和負(fù)擔(dān)，也消耗了他們的精力，使他們無力增加開發(fā)量。

　　事實上，去年包括綠城、復(fù)地、金地在內(nèi)的國內(nèi)地產(chǎn)巨頭，都嘗試在代建和地產(chǎn)金融方面拓展，以尋找行業(yè)新的發(fā)展模式。但是，這一類嘗試并沒有變?yōu)樾袠I(yè)的常態(tài)。

　　從去年下半年開始，國內(nèi)各類房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)非�；钴S，在限購令下，房地產(chǎn)私募基金給行業(yè)帶來變革的可能在無限變大。一是因為開發(fā)商無法從傳統(tǒng)渠道融資，開始加大與基金的合作力度；二是因為私募基金擴大發(fā)展后，在行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)也變得越來越大，進(jìn)而加速改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　對購房者來說，最大的好處不僅僅是炒房客不會再和他們爭奪房源，還在于大量房地產(chǎn)投資基金崛起后，以往因為開發(fā)商資金不足而造成的供應(yīng)量偏緊的局面有望就此打破。只要土地能像現(xiàn)在一樣大量供應(yīng)，那么這些土地就有望迅速變成樓盤，進(jìn)而改變市場的供需結(jié)構(gòu)。

　　市場供需變化了，房價真正意義的下跌還會遠(yuǎn)嗎？

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