樓市調(diào)控一波未平，一波又起。新政效應(yīng)下，房地產(chǎn)市場的買賣雙方齊齊陷入濃厚的觀望氣氛中，成交量急劇下滑。

    然而，大量涌動于樓市的資金仍在尋找投資渠道。據(jù)記者了解，在樓市調(diào)控環(huán)境下，市中心稀缺型的大戶型房源成為近期住宅市場交投亮點，另外大量資金也正涌向商鋪投資和海外置業(yè)。

    市中心大戶型交投火熱

    不同于樓市購買熱情的整體下滑，高端市場中300平方米以上的大戶型房屋近期成交火爆。據(jù)德佑地產(chǎn)古北店分行經(jīng)理孫成平介紹，國慶長假之后，他所在門店接待的客戶中，對300平方米以上的大戶型表示有購買意向的明顯增多，較之前增加15%20%。

    古北二期中僅御翠豪庭、華麗家族、瑞士花園等幾個樓盤有300平方米以上的大戶型，且總量不超過50套。德佑地產(chǎn)古北店近期成交的一套御翠豪庭頂樓復(fù)式房，單價高達8.7萬元/平方米，而該樓盤其他戶型單價僅5.6萬元/平方米。孫成平表示，購買高端大戶型的買家，不是購置自用，就是作為長期投資持有，市場上鮮有掛牌出售的，雖然只是小眾市場，但總體來看還是供不應(yīng)求。目前市場上有此類稀缺房源掛牌，會很快被接盤。

    陸家嘴區(qū)域也是10月高端市場的熱點板塊。德佑地產(chǎn)濱江店分行經(jīng)理王凱告訴記者，10月份陸家嘴板塊成交的高端房屋主要是大戶型，僅世茂濱江花園一個樓盤，德佑地產(chǎn)門店半月內(nèi)就成交了6套。王凱同時表示，傳聞世博后浦東世博地塊將建成世界級的展覽中心，主要功能就是展示世界級的藝術(shù)瑰寶，將是世界上最大“博物館”；而陸家嘴板塊的樓盤中，只有極少數(shù)的大戶型可以稱得上“一線江景房”，雖然單價貴很多，但是資金實力雄厚的高端客戶在“限購”及“加息”的政策背景下，依然看好此類房源的投資價值。

    “不論遇到什么樣的市場行情，投資客永遠都是存在的。只不過，市場好的市場，人人都想買房子賺錢；而現(xiàn)在，市場上只剩下那些老牌投資客還在尋覓升值潛力大的優(yōu)質(zhì)房源。”一位經(jīng)營市中心二手房中介業(yè)務(wù)多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在樓市新政的調(diào)控作用下，仍有一些在樓市起伏中浸淫多年的老牌投資客，就等著在調(diào)控環(huán)境下“撿皮夾子”。

    據(jù)上海中原新天地分行經(jīng)理虞紅華介紹，該區(qū)域的投資客都屬于高端型投資客，常年跟蹤板塊內(nèi)的幾個標桿樓盤，對房源的喜好比較“專一”，哪怕市場發(fā)生變化，也不會輕易將投資眼光轉(zhuǎn)向外圍區(qū)域或是原本不熟悉的商業(yè)地產(chǎn)項目。此番調(diào)控一出，并沒有影響他們的看房情緒，但在購買時明顯謹慎了許多�！霸跇鞘姓{(diào)控中，投資客最喜歡淘房，撿皮夾子的心態(tài)明顯。不是性價比高的房源一般不會出手。”

    德佑地產(chǎn)市場中心研究經(jīng)理蔣旭表示，在政策調(diào)控的背景下，市中心具有稀缺性的大戶型房源仍然交投旺盛，深層次原因在于土地政策。政府未來的大部分土地供應(yīng)都傾向于小戶型的保障性住房，市中心的大戶型房屋將越來越稀缺，而隨著社會財富的累積，需求就會越來越大，投資客們正是看到市中心大戶型房源未來巨大的投資價值，才會在此時出手。

    樓市資金涌向商業(yè)項目

    “4月中旬那一輪調(diào)控出臺時，商鋪成交出現(xiàn)明顯增加。此輪新國五條出臺后，雖然未明顯助推一手商鋪的成交，但目前仍有不少投資客將投資焦點開始轉(zhuǎn)向商鋪。”上海中原項目經(jīng)理宋保民透露。據(jù)他介紹，近期該公司就成交了一筆商鋪投資大單，一群在上海某知名海鮮批發(fā)市場經(jīng)營多年、實力雄厚的閩南籍老板，到奉賢一商鋪項目“掃鋪”，一口氣購買了1500多萬平方米商鋪。據(jù)了解，這些投資客之前也做過別墅等住宅投資，而現(xiàn)在則想進入商鋪市場“抄底”。

    “隨著住宅市場慢慢回歸居住屬性，商業(yè)地產(chǎn)正在成為大眾投資者的關(guān)注重心�！睗h宇地產(chǎn)市場研究部分析師告訴記者，在今年調(diào)控新政影響下，商業(yè)地產(chǎn)的投資交易不但沒受到抑制，反而大有趨好之勢。

    漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年19月份，共成交商業(yè)面積173.3萬平方米，17%的增長率與今年調(diào)控氛圍下住宅市場形成鮮明對比。供應(yīng)量同樣也較去年有大幅增加，183萬平方米的總供應(yīng)量相比去年同期增加近25%。具體來看，今年以來商業(yè)月平均成交量為19.2萬平方米/月，成為上海歷年以來的月成交量最高值。

    從4月份樓市新政開始以來，商業(yè)市場每月的成交量都處于歷史高位，幾乎都已超過19萬平方米，其中9月份達到了歷史最高值，成交了28.56萬平方米。商業(yè)地產(chǎn)的繁榮首先是由于供應(yīng)量大幅增加，并且其中大部分經(jīng)營模式發(fā)生了實質(zhì)轉(zhuǎn)換；其次是買方資金充裕，部分從住宅市場出來的投資者將資金投進商業(yè)市場。

    根據(jù)漢宇地產(chǎn)對全市商業(yè)成交情況分析，近郊主題性專業(yè)市場由于成長潛力大、投資門檻低受到多數(shù)中小投資者青睞。今年前9個月，商業(yè)樓盤成交的前十名全部為外環(huán)外區(qū)域的主題性專業(yè)市場，比如南匯迪士尼板塊的兩港裝飾城、奉賢的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場、航頭的億聯(lián)家居城等，主力成交面積30100平方米之間。以套數(shù)銷量冠軍兩港裝飾城為例，今年以來已經(jīng)成交近2000套，100萬以內(nèi)的總價讓中小投資者頗為青睞。

    不過，上海中原商鋪部高級總監(jiān)陶翃告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)投資思路與住宅項目完全不同，投資回報周期、市場交易稅費、資金投入量都有不同程度的差異，且需要一定的培育期。由于交易稅費較高（至少是收益部分的30%60%），因此很少有投資者在購入2、3年后就轉(zhuǎn)手賣出。從投資回報來看，一般成熟的商業(yè)項目投資回報率在5%8%，預(yù)計10-20年才能收回成本，一般年升值幅度在10%左右，這些都與投資住宅地產(chǎn)完全不同。尤其對于習(xí)慣于購入住宅物業(yè)2-3年后增值就能超過50%的投資者來說，商業(yè)項目需要長期培育才能釋放價值，投資前須有資金和心理上的多重準備。

    海外置業(yè)供需兩旺

    也有跡象顯示，在“限購令”等一系列調(diào)控政策的影響下，不少內(nèi)地投資者正紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)投資市場。在發(fā)現(xiàn)中國內(nèi)地市場強大的購買力和投資需求后，海外樓盤來滬推介叫賣的也比比皆是。

    馬來西亞吉隆坡一豪宅項目來滬叫賣。似乎是針對目前國內(nèi)房貸越收越緊的政策現(xiàn)狀，馬來西亞高達七成的貸款比例和4.3%的低貸款利率成為該項目的一大賣點。而幾乎同時來滬推介的還有泰國普吉島樂古浪豪華閣樓公寓項目，也把1-5年內(nèi)多種靈活付款方式和4%-6%的年投資回報率作為賣點。

    中國買家雄厚的資金實力和旺盛的投資需求是這些海外項目前來賣力吆喝的重要原因。據(jù)高力國際的調(diào)查顯示，近年來許多富裕的中國內(nèi)地買家積極尋找海外投資。在加拿大華人聚集地溫哥華市西區(qū)（VancouverWest）與列志文市(Richmond)的房地產(chǎn)市場，內(nèi)地買家占有相當大的比重。在過去的幾年里，加拿大的購房群體發(fā)生了明顯的變化，中國內(nèi)地的買家已經(jīng)成為加拿大房地產(chǎn)買賣的生力軍。另一方面，由于市場需求擴大，加拿大房地產(chǎn)開發(fā)商對樓市也從上一季度的“謹慎”轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬�樂觀的態(tài)度。

    高力國際的研究數(shù)據(jù)顯示，目前在溫哥華，有40%-50％的中國內(nèi)地購房者選擇了預(yù)售項目，還有更高比例的購房者傾向于溫哥華高價位的獨立屋。而多倫多是加拿大目前最大的公寓市場，有超過300個預(yù)售和不同階段的建設(shè)項目。中國內(nèi)地購房者對新公寓開盤特別熱衷，而多倫多公寓市場也成為他們的首選。此外，公寓的價格平均低于獨立屋，因此購房者更易進入公寓市場。再加上加拿大強大的租賃市場，確保了其投資的穩(wěn)定性。

    目前不少國家的房地產(chǎn)市場處在價格周期的相對底部，這對投資者來說的確是一個入市的很好機會。但海外置業(yè)不同于國內(nèi)置業(yè)，還存在諸多不可控因素。

    據(jù)記者了解，匯率風(fēng)險是目前大多數(shù)海外置業(yè)者較為擔(dān)憂的。因為房產(chǎn)貸款期限都較長，在這么長的時間內(nèi)，利率一定是有升有降，起起伏伏，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。除此之外，海外置業(yè)除購房款和一些手續(xù)費、律師費、中介費等常見支出外，置業(yè)者還要弄清楚購房后每年支付的各項稅費，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、物業(yè)費等，也就是房屋的持有成本。在很多國家，持有環(huán)節(jié)的稅收相當高，這是海外置業(yè)必須考慮的購房成本。此外，對于不少承諾包租的海外項目，置業(yè)者也須慎重考慮。

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