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房屋空置重要原因市場分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-9-26
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2010年土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析報告 本報告旨在為有意投資土地儲備行業(yè)的投資者服務(wù)，報告對土地儲備行業(yè)2009年的運(yùn)行情況進(jìn)行了詳2010-2015年中國天津房地產(chǎn)深度評估及投資前景預(yù) 2009年，天津商品住宅銷售125874套，銷售面積1321.99萬平方米，同比2008年上2010-2015年中國南京房地產(chǎn)市場深度評估及投資前 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中占相當(dāng)重要地位。進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之房地2010年建筑行業(yè)發(fā)展研究報告 建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要物質(zhì)生產(chǎn)部門，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，長期看，我國國房屋空置率成了最近房地產(chǎn)市場的羅生門，據(jù)說北京上海等地，已經(jīng)啟動房屋空置率的調(diào)查。但數(shù)據(jù)即便公布，也很難打消人們的疑團(tuán)：為什么許多人買來房子，既不自住也不出租呢？
在筆者看來，中國商品房的空置，有很大原因是由于中國商品房特殊的銷售制度造成的。國外的房子買到手之后提個包就可以入住，但在國內(nèi)，你花全部家當(dāng)再從銀行借來大筆錢買下的房子，大多卻是毛墻毛地，根本無法"就掌燈"。毛坯房嚴(yán)格意義上講只能算是半成品，要想住人，得再花一大筆銀子裝修才行。如果自住，業(yè)主或許會馬上裝修，但如果買家是一個投資者，情況就比較復(fù)雜了。毛坯房的普遍存在，相當(dāng)于在商品房市場和出租房市場之間設(shè)置了一道門檻，要想獲得出租收益，你首先得再花一筆錢裝修房子。
國內(nèi)的開發(fā)商為什么偏愛毛坯房？一方面政府沒有強(qiáng)制性規(guī)定，另一方面這也是市場選擇的結(jié)果。許多人不放心開發(fā)商裝修的質(zhì)量，也有一些人更偏好自己的個性化設(shè)計，還有一些人認(rèn)為，自己參與了施工，房子才更屬于自己。而開發(fā)商不提供裝修，也可以大大減少房屋交接以及后期維護(hù)的糾紛和成本。如此，國內(nèi)就形成了一個以半成品為主的房地產(chǎn)市場。這樣的好處是，業(yè)主增加了選擇自由，開發(fā)商減少了施工過程，但客觀上卻增加了房屋的空置率。
讓我們看看香港樓市的情況。香港出售的房子沒有毛坯房，買到之后都可以立即入住。所以盡管香港的房價很貴，但一個新社區(qū)建成之后，很快就會萬家燈火，很少有空置的現(xiàn)象。這說明兩點(diǎn)：第一，空置率和房價沒有太大關(guān)系，香港的空置率雖然不高，但房價卻一直很高。第二，只要在商品房和租房市場之間沒有門檻，空置率就會降到很低。
有人說，空置是因為有些人很有錢，買了房子卻不住。限制這些投資的人買房，不就沒有了空置率？這話說對了一半，但如果沒有人買房投資，也就不會存在租房市場。那些暫時買不起房子的人，住房條件可能會更加惡劣。所以，解決空置率的問題，不在于限制人們的投資，而在解決商品房市場和租房市場之間的門檻問題。
由此分析，降低房屋空置，政府的確可以有所作為，只要政府出臺規(guī)定，禁止開發(fā)商交付毛坯房，空置的現(xiàn)象自然就會下降。只是這樣一來，如果一些業(yè)主執(zhí)意自己裝修，就需要先把剛剛裝修好的房子破壞掉，而這同樣是一種"浪費(fèi)"。我們的社會需要權(quán)衡，到底裝修材料的"浪費(fèi)"，和房屋一定的空置率相比，哪一種"浪費(fèi)"更無法忍受？
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