遏制房價(jià)上漲是為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性行為，使房價(jià)穩(wěn)中有降則既有利于防止房價(jià)過快下降對(duì)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成極大沖擊，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和其他行業(yè)保持平衡，避免長期經(jīng)濟(jì)增長放緩和通貨膨脹的出現(xiàn)。

    中國住房價(jià)格自2002年以來，一直以超過兩位數(shù)的速度上升，遠(yuǎn)高于同期的經(jīng)濟(jì)增長率，而且房價(jià)還在繼續(xù)上升。據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國住宅平均價(jià)格為4474元/平方米，住宅均價(jià)上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。住房價(jià)格持續(xù)高漲的原因是什么？高房價(jià)將會(huì)帶來哪些經(jīng)濟(jì)后果？政府將如何應(yīng)對(duì)居高不下的房價(jià)？本文從宏觀經(jīng)濟(jì)一般均衡分析的角度出發(fā)，對(duì)這些問題進(jìn)行探討。

    土地財(cái)政收入最大化使房價(jià)持續(xù)上漲居高不下

    中國住房改革帶來的住房市場(chǎng)化、城市化帶來的城市人口規(guī)模擴(kuò)張，以及經(jīng)濟(jì)高速增長帶來的居民收入不斷提高等因素，導(dǎo)致人們對(duì)住房需求不斷增長，這是住房價(jià)格上升的初始原因，也是任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)起飛的發(fā)展中國家都曾出現(xiàn)過的現(xiàn)象。這一點(diǎn)已經(jīng)被絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)可。然而，僅僅是收入提高和城市人口擴(kuò)張，還不足以使得房價(jià)達(dá)到目前的這種水平。

    土地財(cái)政收入最大化機(jī)制的土地供給政策是導(dǎo)致中國房價(jià)上漲過快的直接原因。供求原理表明，即使收入水平提高和城市人口擴(kuò)張導(dǎo)致了住房需求快速增長，但如果住房供給能夠同樣快速增長，那么，住房價(jià)格就不會(huì)以一種過快的速度增長。但是，在目前的財(cái)政體制下，地方政府是唯一的土地供給者，為使土地財(cái)政收入最大化，政府通過控制土地供給來提高土地出讓價(jià)格，從而抬高了住房價(jià)格，獲得了壟斷收入。更重要的是，地方政府的土地壟斷定價(jià)政策對(duì)住房價(jià)格的影響絕不僅僅在于土地壟斷定價(jià)本身對(duì)住房價(jià)格的直接影響，當(dāng)政府的壟斷地價(jià)使得房價(jià)的增長率高于利率水平時(shí)，將會(huì)有大量或來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)或來自銀行信貸方面的資金，以投機(jī)性住房需求涌入住房市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。

    中國金融系統(tǒng)對(duì)居民購買住房實(shí)行分期付款的房貸按揭制度，以及以抵押貸款為代表的對(duì)住房市場(chǎng)的信貸擴(kuò)張，是高房價(jià)得以維持的有力保障。首先，就分期付款的房貸按揭制度而言，對(duì)于沒有信貸約束的“富人”，它實(shí)際上不會(huì)影響住房價(jià)格。因?yàn)樵趥�(gè)人沒有信貸約束的情況下，住房的需求仍然取決于個(gè)人的收入水平。但是，對(duì)于那些具有信貸約束的“窮人”，分期付款的房貸按揭制度會(huì)直接提高消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)需求，從而使得房價(jià)上漲。其次，就銀行系統(tǒng)對(duì)住房市場(chǎng)的大量信貸擴(kuò)張而言，在住房價(jià)格的上漲速度低于銀行借貸利率水平的情況下，住房市場(chǎng)的信貸擴(kuò)張對(duì)住房市場(chǎng)的影響不大。因?yàn)檫@時(shí)住房市場(chǎng)和其他資本市場(chǎng)之間不存在套利機(jī)會(huì)，所以也就不可能存在投機(jī)性住房需求。但是，當(dāng)政府的土地供給過小，使得住房價(jià)格的上漲速度超過銀行借貸利率時(shí)，也就是在住房市場(chǎng)和其他資本市場(chǎng)之間存在套利的情況下，對(duì)住房市場(chǎng)的信貸擴(kuò)張將會(huì)促使形成住房投機(jī)性需求，從而使得住房價(jià)格持續(xù)上漲并形成泡沫。

    高房價(jià)將使長期經(jīng)濟(jì)增長放緩

    當(dāng)前居高不下且持續(xù)上漲的房價(jià)將會(huì)從以下幾個(gè)方面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

    擠占其他行業(yè)發(fā)展的資金，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長速度放緩。住房價(jià)格居高不下和持續(xù)上漲所帶來的房地產(chǎn)行業(yè)高利潤率，將吸引其他行業(yè)的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，從而使得其他行業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮。而房地產(chǎn)行業(yè)則可能出現(xiàn)泡沫，在泡沫破滅的時(shí)候會(huì)對(duì)金融行業(yè)產(chǎn)生危害，甚至可能導(dǎo)致金融危機(jī)。

    降低社會(huì)總消費(fèi)，導(dǎo)致整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出有效需求不足。住房的高價(jià)位對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響有收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。其中，收入效應(yīng)傾向于居民降低對(duì)所有消費(fèi)品的需求，替代效應(yīng)則傾向于提高對(duì)其他商品的需求。但如果居民的住房需求是剛性的，那么在理論上可以證明，這時(shí)住房價(jià)格的收入效應(yīng)會(huì)大于替代效應(yīng)，從而住房價(jià)格上漲就會(huì)增加居民在住房需求上的支出，減少在其他商品上的消費(fèi)，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)總消費(fèi)需求下降。此外，住房價(jià)格持續(xù)上漲，還會(huì)激勵(lì)居民減少個(gè)人的當(dāng)前消費(fèi)，增加其“住房投資”形式的儲(chǔ)蓄，由此，房價(jià)的過快上升會(huì)進(jìn)一步減少居民消費(fèi)，降低社會(huì)總消費(fèi)需求。

    降低社會(huì)福利水平。首先，房價(jià)的持續(xù)上漲會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)性住房需求，產(chǎn)生大量住房空置現(xiàn)象，由此必然造成住房資源的浪費(fèi)，降低整個(gè)社會(huì)的福利水平。其次，由于受到相對(duì)較低的工資收入水平的限制，大部分人或者買不起房，或者通過高額負(fù)債的方式買房。無論哪種方式，結(jié)果要么是個(gè)人成為“房奴”而處于生活和精神的重壓之下，要么由于住房條件得不到改善而處于極差的生活狀態(tài)之下。

    最后，持續(xù)高漲的高房價(jià)本來就使得“住房投機(jī)性”資本獲得超過平均利率的收益，而分期付款的住房信貸制度又通過杠桿作用數(shù)倍放大了這種投機(jī)性資本的收益率。在這種高房價(jià)之下產(chǎn)生的極度的財(cái)富分配不平等，將給社會(huì)帶來極大的不滿情緒，這種不滿情緒甚至有可能造成社會(huì)不穩(wěn)定。這種不滿情緒和不穩(wěn)定因素，對(duì)社會(huì)中的任何人都會(huì)產(chǎn)生一種潛在的傷害，無論是窮人還是富人，因此，它勢(shì)必會(huì)降低整個(gè)社會(huì)的福利水平。

    影響金融系統(tǒng)或者物價(jià)水平的穩(wěn)定性。一方面，住房按揭貸款在中國各商業(yè)銀行中都占有較高的比重，且這些住房按揭貸款占住房總價(jià)格的比重也比較高。一旦房價(jià)下降過快，使得目前的這種高房價(jià)帶來的泡沫破滅，將會(huì)危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。另一方面，由于持續(xù)高漲的房價(jià)主要依賴于住房信貸制度和住房信貸擴(kuò)張，如果住房市場(chǎng)信貸擴(kuò)張不再繼續(xù)，則投機(jī)性住房需求所導(dǎo)致的高房價(jià)也將難以維持。所以，如果這種高房價(jià)得以繼續(xù)，就必然意味著需要繼續(xù)擴(kuò)張住房市場(chǎng)信貸，這種信貸擴(kuò)張又必然會(huì)傳遞到商品的總體物價(jià)水平上，從而導(dǎo)致通貨膨脹。

    政府面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控困境

    盡管目前高房價(jià)對(duì)社會(huì)福利造成很大損害，但住房改革促進(jìn)的房地產(chǎn)發(fā)展以及由此帶來的同房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，卻是近年來中國經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)。因此，無論對(duì)居民、廠商還是政府，住房價(jià)格未來的走勢(shì)都是其關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管關(guān)注目的不同。無論是從供給面(對(duì)土地供給和對(duì)開發(fā)商的政策支持與調(diào)控)還是從需求面(對(duì)居民購房的信貸調(diào)控)來說，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一開始就受到政府政策的強(qiáng)烈影響，因此，未來一段時(shí)期內(nèi)住房價(jià)格的走勢(shì)仍然取決于政府的政策取向。但是，這并不意味著政府可以隨意調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)狀態(tài)，政府調(diào)控至少存在以下三大困境。

    困境之一：房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展短期內(nèi)刺激有效需求和長期阻礙經(jīng)濟(jì)增長之間的矛盾。

    中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的最大貢獻(xiàn)，就在于它在短期內(nèi)迅速提高了國內(nèi)同房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資需求，從而提高了社會(huì)有效需求。如果國家采取降低房價(jià)的政策，那么，由于利潤率降低，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展可能就會(huì)受到影響，短期內(nèi)可能會(huì)引起這些行業(yè)的投資需求不足，從而造成整個(gè)社會(huì)有效需求不足。然而，由于目前的這種高房價(jià)導(dǎo)致的房地產(chǎn)高額利潤率會(huì)使其擠占其他行業(yè)的發(fā)展資金，同時(shí)，高房價(jià)還導(dǎo)致居民減少對(duì)其他商品消費(fèi)需求從而使得總消費(fèi)需求下降。因此，如果政府繼續(xù)維持目前的高房價(jià)，那么，長期內(nèi)可能出現(xiàn)同房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)過度發(fā)展而其他行業(yè)發(fā)展不足甚至萎縮的現(xiàn)象，由此極有可能導(dǎo)致長期的經(jīng)濟(jì)增長放緩甚至停滯。在目前國際經(jīng)融危機(jī)的影響尚未完全消除和國內(nèi)各行業(yè)發(fā)展不平衡的情況下，這一矛盾就顯得更為突出和急迫。

    困境之二：維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定性同抑制通貨膨脹之間的矛盾。

    上文分析表明，一旦目前的高房價(jià)不能維持的話，將有可能出現(xiàn)信貸危機(jī)，危及銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定。然而，如果政府繼續(xù)采取維持目前高房價(jià)的政策，那么，信貸的擴(kuò)張遲早會(huì)表現(xiàn)在物價(jià)水平上，從而帶來通貨膨脹。其實(shí)，由于中國2009年極度擴(kuò)張的貨幣政策，通貨膨脹預(yù)期早已顯現(xiàn)，目前真實(shí)的通貨膨脹也已經(jīng)有所顯示。

    困境之三：地方政府土地財(cái)政收入同居民福利之間的矛盾。

    由于目前地方財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于土地出讓金，一旦高房價(jià)難以維系，地方政府的財(cái)政收入將直接受到影響。此外，房價(jià)下降還可能影響地方GDP的增長。因此，無論從維持地方GDP增長，還是從維持地方財(cái)政收入的角度，地方政府都具有努力維持目前高房價(jià)的動(dòng)機(jī)。然而，如果政府繼續(xù)維持目前的高房價(jià)，那么，住房空置帶來的資源浪費(fèi)和高房價(jià)對(duì)居民的生活、經(jīng)濟(jì)和精神等各方面壓力，對(duì)社會(huì)福利水平的影響也是巨大的；同時(shí)，高房價(jià)也可能成為社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此，地方政府土地財(cái)政收入和社會(huì)福利之間的矛盾，也是政府調(diào)控所面臨的困境之一。

    基于以上分析，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走向應(yīng)該采取以下措施：首先，遏制房價(jià)持續(xù)上漲，將房價(jià)穩(wěn)中有降作為政府調(diào)控的首要目標(biāo)。遏制房價(jià)上漲是為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性行為，使房價(jià)穩(wěn)中有降則既有利于防止房價(jià)過快下降對(duì)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成極大沖擊，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和其他行業(yè)保持平衡，避免長期經(jīng)濟(jì)增長放緩和通貨膨脹的出現(xiàn)。其次，為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，應(yīng)使財(cái)政政策、貨幣政策和其他政策相互搭配，協(xié)調(diào)調(diào)控。

    具體來說，第一，必須控制銀行系統(tǒng)對(duì)住房的信貸擴(kuò)張，特別是要抑制住房投機(jī)需求者利用分期付款的購房按揭制度擴(kuò)大其投機(jī)行為。這也是消除通貨膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的唯一途徑。第二，由于房價(jià)短期不可能下降過快，為了滿足居民日益擴(kuò)大的住房需求，應(yīng)該盡快完善經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度。第三，為了避免住房空置帶來的資源浪費(fèi)，以及房價(jià)下降導(dǎo)致土地價(jià)格下降從而地方財(cái)政收入不足，應(yīng)該加快實(shí)行物業(yè)稅。這不僅可以增加地方的財(cái)政收入，還可以增加投機(jī)者空置住房的成本。最后，需要打破地方政府財(cái)政收入直接依賴于土地出讓金的局面，從根本上去除地方政府抬高房價(jià)的動(dòng)機(jī)。

    為什么說住房分配是一個(gè)政治問題

    筆者曾在今年7月17日“中國城市發(fā)展高層論壇”上針對(duì)2009年以來國內(nèi)各大城市房價(jià)飆升的問題發(fā)表看法，認(rèn)為房價(jià)和住房分配已經(jīng)不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問題，從以人為本、社會(huì)公平正義的角度看，已經(jīng)成為一個(gè)政治問題。我們的政府必須對(duì)此引起高度重視，采取有效的政策措施來切實(shí)解決這個(gè)問題，以平息全國范圍的恐慌和不滿情緒。有人可能會(huì)覺得筆者小題大做，其實(shí)不然。所謂“政治”，簡(jiǎn)單而言，就是孫中山先生曾說的“管理眾人之事”，這里所說的“政治問題”就是涉及眾人利益之事的政府管理問題。

    說住房問題已經(jīng)成為一個(gè)政治問題，主要出于兩個(gè)方面的考慮。第一，政府是否有責(zé)任來解決居民的住房問題，換句話說，住房問題主要應(yīng)該靠市場(chǎng)還是主要應(yīng)該靠政府來解決；第二，政府應(yīng)該如何來解決這個(gè)問題，目前政府在這個(gè)方面做得到位不到位，還有多少差距需要彌補(bǔ)。

    政府有責(zé)任解決居民住房問題

    住房問題是重大民生問題，即使在西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，如美國，政府也把“居者有其屋”作為一項(xiàng)長期國策。1948年，美國《住宅法》明確提出：“要為所有美國人提供體面和合適的居住環(huán)境。”1977年，卡特政府通過了《社區(qū)再投資法》，次年又通過了《平等信貸機(jī)會(huì)法》，這兩部法規(guī)迫使銀行向低收入家庭和社區(qū)提供住房貸款，否則銀行會(huì)遭到投訴并可能會(huì)被停止其住房貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)然美國政府主要靠出臺(tái)一系列政策法規(guī)，規(guī)范并運(yùn)用市場(chǎng)的力量來達(dá)到設(shè)定的目標(biāo)。

    那是因?yàn)槊绹鴮?shí)行的是私有制(包括部分土地私有)，而且已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的中產(chǎn)階級(jí)，整個(gè)社會(huì)有能力通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來解決大部分家庭的住房問題。即使如此，美國還是因房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的不良行為而發(fā)生了“次貸危機(jī)”，并引發(fā)了這一輪世界性金融危機(jī)。這說明，我們對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要有更加深刻的認(rèn)識(shí)。

    從理論上講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是資源配置的最佳方式，但前提條件是人不僅必須是“理性的”，而且必須是“道德的”。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的鼻祖亞當(dāng)?斯密特別重視人的道德問題，他傾注畢生精力的著作是《道德情操論》，而不是眾所周知的《國富論》。也正因?yàn)檫@樣，即使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國政府也需要在解決低收入人群的住房問題上做出很多努力，比如廉租房制度的建設(shè)。

    那么，在中國，土地是國有的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)很不完善，居民收入水平普遍不高，道德修養(yǎng)又有很多缺失，在這種情況下，政府就更加有責(zé)任來妥善解決居民的住房問題。首先在法理上要解決一個(gè)居住權(quán)的問題。對(duì)于這一問題，著名行政法學(xué)專家、清華大學(xué)教授于安有很好的表述，他指出，為從根本上解決城市房地產(chǎn)引發(fā)的嚴(yán)重社會(huì)矛盾，應(yīng)當(dāng)改革城市國有土地使用權(quán)出讓制度，以保證城市居民的生存權(quán)和對(duì)發(fā)展成果的分享權(quán)。

    同時(shí)他還表示，農(nóng)村的宅基地是由省政府定標(biāo)準(zhǔn)、縣政府批準(zhǔn)，城市居民要獲得生存空間，也應(yīng)該由省政府制定無償獲得土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，以免城市居民必須支付房屋開發(fā)商的暴利房價(jià)和政府向開發(fā)商收取的商業(yè)性土地出讓費(fèi)，才能獲得生存所必需的用地權(quán)，這種制度安排不能保障城市居民的基本生存權(quán)。城市居民與農(nóng)村居民比較，農(nóng)村居民的住房問題還有宅基地制度作為保障，而城市居民除極少數(shù)人有祖?zhèn)鞣慨a(chǎn)外，絕大部分人是沒有這種制度保障的。

    城鎮(zhèn)居民的居住問題，改革開放前主要依靠工作單位“福利分房制度”解決，解決得既慢又不盡如人意。1988年取消福利分房制度以后，政府提出“住房商品化改革”，并出臺(tái)了一些配套政策，如住房公積金制度、建立經(jīng)濟(jì)適用房與商品房兩種住房供應(yīng)體系等。但后來，在地方政府“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)開發(fā)商暴利的利益驅(qū)動(dòng)下，中國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲到了一個(gè)極不合理的水平，嚴(yán)重脫離了城市居民正常的收入水平和消費(fèi)水平(2009年各大城市的房價(jià)收入比竟然高達(dá)14―20，而聯(lián)合國的指導(dǎo)線為3―6)，嚴(yán)重影響了居民的消費(fèi)支出意愿，影響了國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，影響了社會(huì)的和諧。

    有人說高房價(jià)是中國人口多而引起的“剛性需求”所致，是中國土地資源匱乏的必然結(jié)果。這都是一些混淆視聽、似是而非的說法。中國人多地少是不假，在未來相當(dāng)時(shí)間內(nèi)中國的房價(jià)整體有上升的趨勢(shì)也是事實(shí)，但在2009年下半年各大城市房價(jià)的漲幅超過了50%，有的甚至接近100%，這難道是正常的嗎？10%的富人控制了50%的房源，這是正常的消費(fèi)市場(chǎng)嗎？“地王”頻頻出現(xiàn)，這是正常的投資市場(chǎng)嗎？總之，在這個(gè)完全扭曲了的市場(chǎng)中，我們看到了人性的扭曲，看到了開發(fā)商和投機(jī)者的貪婪，看到了一般百姓的恐慌和無望。在這種情況下，中央政府應(yīng)該承擔(dān)起解決根本民生問題的重任。

    必須給“土地經(jīng)濟(jì)”設(shè)置路障

    在城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，中央政府的改革方向是基本正確的，但出臺(tái)的政策措施實(shí)施效果往往大打折扣。

    首先，從源頭上講，當(dāng)前財(cái)政制度中的“分稅制”在實(shí)施了十多年后暴露出了較大的問題，即中央和地方在事權(quán)分配上不合理，國家財(cái)力的70%被中央拿走，30%留給了地方，這本來在一定程度上有利于中央集中力量辦大事，但結(jié)果大大影響了地方發(fā)展的基礎(chǔ)。地方發(fā)展需要資金，作為權(quán)宜之計(jì)，在城市化發(fā)展過程中出現(xiàn)了一個(gè)“土地出讓金全部留地方使用”的政策。這一下打開了地方政府“土地財(cái)政”的閘門，部分地方政府開始以“賣地為生”，與房地產(chǎn)開發(fā)商過從緊密，從此腐敗案件層出不窮！

    其次，土地使用存在問題。1998年國發(fā)23號(hào)文件已經(jīng)指出，住房政策實(shí)行“以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系”，低收入人群有廉租房，中低收入人群有經(jīng)濟(jì)適用房，較高收入者可進(jìn)入商品房市場(chǎng)�？墒�，在實(shí)際土地使用中，情況發(fā)生了戲劇性的變化：根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)的土地投資中，投資于商品房的高達(dá)44%，而投資于經(jīng)濟(jì)適用房的只有2%。如此使用土地，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地需求如何能夠滿足呢？

    再次，銀行貸款制度也存在問題。在近年來地價(jià)、房價(jià)互相推高的過程中，銀行也盯上了“土地生財(cái)”這條道。政府批地，開發(fā)商屯地，銀行貸款(用土地抵押)，完成了一個(gè)循環(huán)，房地產(chǎn)事業(yè)就這么轟轟烈烈做起來了。有關(guān)資料表明，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中全部投資(包括建筑投資和買房投資)資金的80%來自于銀行貸款！政府現(xiàn)在三令五申不準(zhǔn)給“第三套住房”貸款，而有些地方銀行還在“特立獨(dú)行”地給購買第三套住房貸款做廣告！而真正能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中小企業(yè)貸款的發(fā)展卻步履維艱。

    最后，稅收制度也有待改進(jìn)，必須實(shí)行比較嚴(yán)格的物業(yè)稅或房產(chǎn)稅制度。無論從公平角度看，還是從土地、住房資源緊缺角度看，這在法理上都是站得住腳的。在中國這樣一個(gè)人多地少的國家，不能允許一戶人家占有三套及三套以上的住房，除非他付出較大的代價(jià)。基于同樣的原則，也應(yīng)該學(xué)習(xí)日本，限制超標(biāo)準(zhǔn)、超豪華住宅的大量建設(shè)，對(duì)于超標(biāo)準(zhǔn)、超豪華住宅應(yīng)該征收較高的房產(chǎn)稅，這對(duì)于少數(shù)富人及某些當(dāng)權(quán)者來說是完全合理的。

    如果切實(shí)解決了地方政府“土地財(cái)政”問題(源頭)、開發(fā)商壟斷土地和房源問題(供給面)、某些人利用商品房投機(jī)問題(需求面)，中國的高房價(jià)問題就一定可以得到解決，從而可以避免因高房價(jià)而引發(fā)新一輪通貨膨脹，也有利于釋放目前被高房價(jià)趨勢(shì)所擠壓的巨大消費(fèi)需求，其中包括大量正常的住房消費(fèi)需求。(出處：中國社會(huì)科學(xué)報(bào)作者：施祖麟)

    收入失衡房價(jià)難降

    國內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格偏高，許多人買不起房，這已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)問題演變成了社會(huì)問題。有些人由此得出結(jié)論：房價(jià)有泡沫。其實(shí)房價(jià)高有許多潛在影響因素，中國的房產(chǎn)價(jià)格有無泡沫？這個(gè)問題尚難以回答。

    國際貨幣基金組織的一項(xiàng)研究認(rèn)為，中國房市總體無泡沫，但局部城市有一定泡沫。研究者界定了房產(chǎn)的基本價(jià)值(或叫內(nèi)在價(jià)值)之后，認(rèn)為房產(chǎn)的基本價(jià)值由以下因素決定：(1)房租，若房租高，則房價(jià)也會(huì)高；(2)利率，若利率高，則房價(jià)應(yīng)該低； (3)跟房產(chǎn)有關(guān)的各種稅收；(4)房貸的條件嚴(yán)格與否；(5)維護(hù)成本；(6)預(yù)期的資本收益；(7)自有住房和租用房子的風(fēng)險(xiǎn)。

    以上7個(gè)因素決定了房產(chǎn)的基本價(jià)值，根據(jù)這些因素可以用統(tǒng)計(jì)方法估計(jì)出房產(chǎn)基本價(jià)值。通過比較全國房產(chǎn)基本價(jià)值與實(shí)際房價(jià)，這項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，自2002―2009年，房產(chǎn)的交易價(jià)格基本上圍繞著基本價(jià)值波動(dòng)，除2004年房產(chǎn)真實(shí)交易價(jià)格明顯偏高和2007年明顯偏低之外，其余年份與估計(jì)值差別不大。從中得出的一個(gè)基本結(jié)論就是，就全國而言，房價(jià)基本上反映了以上7個(gè)因素的變化，沒有泡沫。

    各個(gè)城市的房價(jià)情況又有所不同。從北京、上海、南京、杭州等4個(gè)城市在2010年3月底房價(jià)偏離基本價(jià)值的程度可以看出，北京和南京的偏離度較高，似乎存在一定程度的泡沫；上海和杭州的偏離度則在可接受范圍內(nèi)。因此研究者認(rèn)為，上海房價(jià)高是由于房租上升導(dǎo)致的基本價(jià)值高，而不存在明顯泡沫。

    這項(xiàng)研究本身存在一定局限性，如數(shù)據(jù)質(zhì)量不盡如人意，對(duì)于泡沫的概念見仁見智等，但它為我們認(rèn)識(shí)房產(chǎn)泡沫提供了一種可能的思路。

    值得一提的是，房價(jià)是否存在泡沫，不僅要由現(xiàn)階段的各種因素決定，而且要受到未來不確定性以及人們對(duì)未來預(yù)期的影響。例如，如果中國經(jīng)濟(jì)在未來20年依然能夠保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，如7%―8%的增長率，那么現(xiàn)在的房價(jià)就不是泡沫。美國的經(jīng)濟(jì)在過去的200年里平均每年增長2%，而中國改革開放30年來年平均增長率為9%。預(yù)期如此不同，照搬他國指標(biāo)來評(píng)價(jià)中國現(xiàn)實(shí)顯然也是不合適的。

    那么中國目前的房價(jià)到底有沒有問題？筆者認(rèn)為有問題，但問題主要不在泡沫，而在畸形，在于房價(jià)和收入分配結(jié)構(gòu)的不匹配。

    關(guān)于房價(jià)是否過高，這里再介紹一個(gè)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)：房價(jià)―家庭收入比，即某一地區(qū)房價(jià)的中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比值。之所以用中位數(shù)(根據(jù)大小順序，正好處在最中間的那個(gè)數(shù))而不用平均值，是為了避免少數(shù)富裕家庭收入或豪宅價(jià)格的干擾。這個(gè)比值會(huì)隨著環(huán)境變化而變化，但根據(jù)多國經(jīng)驗(yàn)，它應(yīng)維持在4―6之間。然而，通過研究北京、成都、杭州、上海、深圳、天津、武漢、西安這8個(gè)城市的房價(jià)收入比，可以發(fā)現(xiàn)，第一，它們的房價(jià)收入比各不相同，但都高于5；第二，從1999―2010年，這個(gè)比值基本都處于上升態(tài)勢(shì)；第三，北京和深圳達(dá)到了令人驚訝的20 左右�？梢�，中國的房價(jià)與家庭收入之比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他國的歷史經(jīng)驗(yàn)值。說白了，就是平均收入水平的市民買不起房。

    筆者的觀點(diǎn)是，中國現(xiàn)在的房價(jià)很瘋狂，但主要并不是由于存在泡沫。中國最富裕的前30%的人和剩下70%的人收入差距很大，而對(duì)這前30%的富裕家庭――大約相當(dāng)于美國的人口規(guī)模――而言，房價(jià)與其家庭收入之比，差不多正好符合歐美國家的歷史經(jīng)驗(yàn)。

    簡(jiǎn)單介紹一下估算方法。首先看總體情況：統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2008年城市居民人均年收入為 1.7萬元，每個(gè)家庭平均擁有2.91口人，所以每個(gè)家庭的年收入大約是5萬元。按照美國的房價(jià)收入比，年收入5萬元的家庭應(yīng)該擁有5萬×5=25萬元左右的房產(chǎn)，而在中國擁有的是50萬―60萬元左右的房產(chǎn)，北京還要更高。再根據(jù)居民調(diào)查的微觀數(shù)據(jù)可知，最富裕的前30%和剩下70%的家庭收入差距很大，前30%的家庭人均年收入10萬元，而其他城市居民家庭人均年收入還不到3萬元。如果中國的房價(jià)為50萬―60萬元，那么最富裕的30%家庭的房價(jià)收入比就只有5―6，跟美國的經(jīng)驗(yàn)值差不多了。

    按照任志強(qiáng)的說法，自1998年有房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，中國一共建造了6000萬―7000萬套城市住房。全國城市總?cè)丝跒?億人，約2億戶，其中的30%也就是1.8億人(6000多萬戶)買得起房；再加上農(nóng)村居民中達(dá)到前30%富裕的約1億人，房產(chǎn)仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

    從這一觀點(diǎn)出發(fā)，筆者認(rèn)為房價(jià)不太可能很快大降，何況前30%的家庭的收入增長率是12%甚至更高，比那70%低收入家庭的收入增長快得多。房地產(chǎn)商必然要先滿足這個(gè)相當(dāng)于美國人口規(guī)模的中國富裕階層對(duì)住房的需求。

    如何讓那70%的低收入家庭有房�。窟@需要政府減少交易成本，增加土地供給，增強(qiáng)房地產(chǎn)商的建設(shè)能力，使得市場(chǎng)樂意生產(chǎn)適合低收入階層居住的房屋，這總比沒有房子或許多人擠在一起租房子強(qiáng)。但要付諸實(shí)踐，卻往往是知易行難！

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