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當前房地產(chǎn)價格上漲動力分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-8-5
- 【搜索關鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報告 投資策略 分析預測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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新增7.37萬億貸款后：通脹還有多遠？
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 117頁 【圖表數(shù)量】 52個 【印刷2009-2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及戰(zhàn)略咨 本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家信息中心信息資源開發(fā)部、國2008-2013年全球建筑工程市場調(diào)研及前景預測報告 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動，但是進入2009年后，中國整體經(jīng)濟雖然受金融風暴的影
專家提示新增貸款集中流向大型固定資產(chǎn)投資項目，可能會制約貨幣政策調(diào)整
■ 核心提示
7月16日，中國經(jīng)濟半年報出臺吸引了全世界的目光。
當天，國家統(tǒng)計局公布上半年核心經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，上半年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)13.99萬億，較去年同期增長7.1%。
這一數(shù)據(jù)就像一劑強心針，讓對中國經(jīng)濟復蘇的可持續(xù)性的擔憂減退，但也迅速引起人們預期中國經(jīng)濟產(chǎn)生通貨膨脹的擔憂。因為央行7月8日公布，6月份新增貸款達到了15304億元。以此計算，今年上半年，我國新增貸款達到了7.37萬億元，超出年初5萬億元預計的近50%。
在這樣的大背景下，普通民眾切身感受到的是樓市像坐過山車一樣重拾升勢，股市也牛氣沖天，而油價、糧價、肉價也開始波動上行。對此，央行在年初貨幣政策報告中明確提及："近期防通縮，遠期防通脹"。
"漲"聲響起來
雖然油價下調(diào)了，但聽說各大城市的電價、水價要上漲，讓他更加感到不安甚至不知所措的是，房價持續(xù)飆升
當油量標指向倒數(shù)第二個刻度時，王濤把車拐進了加油站加油。"現(xiàn)在開車太貴了。"家住通州、在亦莊上班的王濤說，他每月的油錢比年初得多花200多元。
7月29日，成品油價格下調(diào)的消息讓王濤松了口氣，"最起碼短期內(nèi)可以省點錢了。"王濤擔憂，油價上漲會帶動農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲，等這些價格起來后，會推高生活成品。
雖然可以稍微放松對油價的擔憂，王濤又聽說各大城市的電價、水價要上漲，但讓王濤更加感到不安甚至不知所措的是，房價持續(xù)飆升。
從年初樓市大規(guī)模的打折促銷，到年中風風火火的漲價熱潮，短短的半年之內(nèi)，樓市的價格像蹺蹺板一樣倒向了另一端。
"現(xiàn)在想起來，今年2月份就應該把房子買下來。"王濤從關注房子到尋找機會至今已半年多了。他說，看過了數(shù)十個新盤，一直都徘徊于買和不買之間，總希望房價能再低一些。
王濤原先關注的通州區(qū)的新通國際，已經(jīng)由3月份的每平米6000多元漲至9600元，而四環(huán)附近的美利山、珠江帝景等樓盤，在過去幾個月的漲幅超過了40%。
目前，北京多數(shù)新開樓盤已達歷史最高價，北京四環(huán)內(nèi)房價大都已超過每平米2萬元，正在步入"奔3(萬元)"時代。如朝陽區(qū)的泛海國際居住區(qū)和萬科公園五號目前均價分別為3.26萬元/平米和3萬元/平米，均達到項目歷史最高點。王濤還在報紙上看到，"面包價格翻番，面粉價格也大漲。"6月份市場上成交的土地價格頻創(chuàng)高價，"地王"接連誕生。
不過，新一輪股市的暴漲，王濤卻沒趕上。從今年初到現(xiàn)在，上證綜指已經(jīng)上漲了近80%。當2008年年底大盤跌到1800點的時候，王濤虧本賣掉了所有的股票和基金，"早知道，當時就不該清倉。"
此外，王濤沒有關注的是，一些原材料價格也在漲。截至目前，鋼材價格已經(jīng)連續(xù)15周大漲，建筑鋼材幾天來幾乎是以每天上調(diào)100元的幅度漲價。知名財經(jīng)作家吳曉波也觀察到了這種現(xiàn)象，因為在各地的演講中，他聽到最多的就是企業(yè)老板們對原材料漲價的抱怨。比如，有色金屬中的銅從去年年底的2.2萬元/噸漲到了4萬元/噸。
囤地囤房 開發(fā)商捂暖樓市泡沫
宏觀調(diào)控要求防止?jié)q價蔓延；業(yè)內(nèi)稱上漲動力消弭，8月開盤將增加
資產(chǎn)泡沫又起
北京、上海等地房價與租金的剪刀差正不斷擴大，初期出現(xiàn)的預兆是資產(chǎn)泡沫形成，然后逐漸增加，再然后進入調(diào)整期
7月25日，在北京大學中國經(jīng)濟研究中心舉辦的"CCER中國經(jīng)濟觀察"第18次報告會上，與會多位專家達成共識是：目前中國經(jīng)濟出現(xiàn)復蘇勢頭，但是政府刺激性信貸政策也帶來了通脹預期，未來應在堅持現(xiàn)有宏觀政策的基礎上加強調(diào)控，以防止資產(chǎn)泡沫的過度膨脹。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部副部長楊紅旭發(fā)現(xiàn)，雖然按照國家發(fā)改委70城市房價走勢數(shù)據(jù)，房價上漲僅有0.1%，但北京、上海、廣州、杭州幾地的房價上漲幅度最低已經(jīng)逼近7%，高的已經(jīng)在10%左右徘徊。
"房價和租金比如果形成剪刀差，可以很好地從側(cè)面反映購房需求中投資者的大致情況。"楊紅旭說，北京、上海等地房價與租金的剪刀差正不斷擴大，但現(xiàn)在還處在發(fā)展過程，初期出現(xiàn)的預兆是資產(chǎn)泡沫形成，然后逐漸增加，再然后進入調(diào)整期。
再來看看證券市場。在過去半年中，滬指重回3000點，中國股市已成為全球漲幅最大的市場。備受"冷落"的指數(shù)型基金，在牛年突然成為了基金公司眼中的香餑餑。短短三天，華夏滬深300指數(shù)基金大賣247億份，有效認購戶數(shù)高達356985戶；嘉實滬深300指數(shù)基金份額則一舉突破400億份大關，總資產(chǎn)規(guī)模逼近350億元。
不過，標志著股市真正回暖的一些指標，表現(xiàn)則不盡如人意。在這一輪股市上漲中，上海寶鋼、格力空調(diào)等一些制造類股票漲幅遠小于大盤。領漲的大都是金融股和地產(chǎn)股等大盤股。理財師協(xié)會秘書長劉彥斌對記者說，中報陸續(xù)出來后，上市公司的業(yè)績不會好看。
泡沫從何而來
央行報告稱，大規(guī)模注資和經(jīng)濟刺激計劃，導致貨幣天量增發(fā)和財政赤字大幅上升，從中長期看，有可能轉(zhuǎn)化為通貨膨脹的壓力
制造上漲行情的原因是多方面的，通貨膨脹預期則是其中一股最難令人琢磨的力量。
出于對通貨膨脹的擔憂，房地產(chǎn)市場再次成為資金的避風港。胡潤百富榜《2009中國財富報告》顯示，2009年，29%的千萬級財富層人士選擇投資房產(chǎn)規(guī)避風險，高于2008年的24%；房地產(chǎn)投資額比例也從2007年的26%增長到2009年的34%。
雖然近期房價一再走高，但是各大樓盤仍屢屢傳來熱銷的聲音。2007年搶房子的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。7月的一天，在通州梨園一售樓處，盡管陰雨綿綿，記者卻看到不少人冒雨前來看房。一位看房人說："投資房產(chǎn)不只是富豪們的選擇，老百姓也不能眼睜睜看著手里的錢不值錢啊。"
與房地產(chǎn)行情類似，黃金價格也成為人們應對通脹的又一利器。黃金礦業(yè)服務有限公司(GFMS)近期發(fā)布了第13期中文版《黃金年鑒》稱，由于通貨膨脹的預期將推動新一輪的黃金投資浪潮，2009年下半年的黃金價格將達到創(chuàng)紀錄的新高位。
"推動近期資產(chǎn)市場繁榮的諸因素中，最令人擔憂的是國內(nèi)流動性泛濫"北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授黃益平說，如此高速的信貸擴張，有效地支持了經(jīng)濟復蘇，但增長的質(zhì)量令人憂慮：這些匆忙放出的貸款，有多少能收回來？
中國人民銀行的數(shù)據(jù)表明，今年前六個月國內(nèi)新增銀行貸款7.37萬億元，為去年同期的2.3倍。6月末的廣義貨幣供應量(M2)同比增長28.5%，為1997年3月央行公布此項數(shù)據(jù)以來之最。
按照中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘測算，今年全年新增貸款將略高于10萬億元。此前，哈繼銘在7月7日和9日兩天以專家身份參加了國務院的經(jīng)濟形勢座談會。
種種跡象表明，銀行資金在推動股市和樓市回暖中作用巨大。全國人大常委會前副委員長成思危出席今年6月的一次金融論壇時說，銀行貸款有相當一部分進入了股市和樓市，但他沒有明確具體的資金數(shù)額。
中國人民銀行6月底發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告2009》也提示：為應對金融危機，包括中國在內(nèi)的一些國家所采取的大規(guī)模注資和經(jīng)濟刺激計劃，導致貨幣天量增發(fā)和財政赤字大幅上升，從中長期看，有可能轉(zhuǎn)化為通貨膨脹的壓力。
通脹預期抬頭
專家推論，即將出現(xiàn)的第四輪價格波動將從產(chǎn)業(yè)鏈上游傳導到下游、表現(xiàn)出成本推動的特征
這次寬松的流動性將對經(jīng)濟特別是物價產(chǎn)生什么樣的影響，幾乎無先例可循，但未來流動性對價格產(chǎn)生的影響很可能超出我們的預期。國務院發(fā)展研究中心研究員吳慶就此提出了"通脹共識"的概念。
所謂"通脹共識"包括兩層含義：第一，所有市場參與者都知道通脹即將來臨；第二，所有市場參與者都知道其他的市場參與者也知道通脹即將來臨。
當下股票和房地產(chǎn)市場的回暖，其實是產(chǎn)業(yè)前景普遍暗淡和通貨膨脹預期共同作用的產(chǎn)物。
經(jīng)濟學原理上解釋通脹現(xiàn)象，通常有三個因素：需求拉動型、成本推動和結(jié)構(gòu)性因素。
央行在上周發(fā)布的二季度宏觀經(jīng)濟形勢分析報告稱，全球商品市場整體呈現(xiàn)觸底回升之勢，未來"輸入型"通脹壓力增加。同時，國內(nèi)需求繼續(xù)回升，流動性持續(xù)寬裕，通脹預期有所顯現(xiàn)。輸入型通脹即為成本推動的表現(xiàn)。
亞洲開發(fā)銀行高級經(jīng)濟學家莊健經(jīng)過測算，排除了年內(nèi)將會出現(xiàn)需求拉動和結(jié)構(gòu)性因素引發(fā)通貨膨脹的可能。據(jù)其研究，中國的CPI與國際石油和糧食價格高度相關(相關系數(shù)分別達到0.73和0.85)，與進口商品指數(shù)的相關度也達到0.56，說明中國的通脹走勢已和世界通脹走勢關系密切。
吳慶則推論，即將出現(xiàn)的第四輪價格波動將從產(chǎn)業(yè)鏈上游傳導到下游、表現(xiàn)出成本推動的特征。這一輪通脹對經(jīng)濟增長的正面影響僅僅停留在資產(chǎn)(股票、房產(chǎn)等)和資源(煤炭、金屬等)類商品市場。只有在這兩個上游產(chǎn)品市場上，價格上漲才是需求拉動型的。而在中后期，在通脹從產(chǎn)業(yè)鏈上游向下游傳遞的過程中，價格上漲是成本推動型的。通脹傳遞到哪一個產(chǎn)業(yè)鏈，哪一個產(chǎn)業(yè)就出現(xiàn)產(chǎn)品價格上漲和市場規(guī)模收縮。這樣的繁榮是不可持續(xù)的。
緊縮或帶來不良貸款
最近一兩周以來，國有四大銀行的信貸呈現(xiàn)負增長，有市場人士認為央行已經(jīng)在回收流動性了
央行年初貨幣政策報告就已經(jīng)提及"近期防通縮，遠期防通脹"。
隨著第二季度實際GDP增長率從第一季度的年同比6.1%強勁反彈至7.9%，對于中國經(jīng)濟復蘇的可持續(xù)性的擔憂已經(jīng)迅速讓位于對通脹的擔憂。
"如果現(xiàn)在不適度收緊貸款增長和投資項目審批，大量的未完工項目可能會倒逼央行在明、后年繼續(xù)采取寬松的貨幣政策，從而進一步催生資產(chǎn)泡沫。"野村證券亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學家孫明春說。
隨著GDP增長率逐月漸高，以及巨量信貸引起的日益膨脹的資產(chǎn)泡沫，越來越多的官員和經(jīng)濟學家表示，貨幣政策可以適時從危機操作轉(zhuǎn)向正常的反周期調(diào)控。
實際上，央行一直在密切關注高速擴張的信貸背后隱藏的風險。從4月份開始，央行和銀監(jiān)會就開始不斷進行風險提示，之后央行公開市場操作，提升正回購和央票利率、重啟一年期央票、發(fā)行定向票據(jù)，并要求商業(yè)銀行上報月末信貸額度。最近一兩周以來，國有四大銀行的信貸呈現(xiàn)負增長，有市場人士認為央行已經(jīng)在回收流動性了。
但在沒有通貨膨脹的真正威脅下，收緊貨幣政策的動力會受到制約。
按照孫明春的分析，受4萬億投資計劃的刺激，2009年上半年新開工固定資產(chǎn)投資(FAI)項目的投資金額幾乎翻了一倍。許多項目都屬于大型項目，需要三至五年(甚至更長時間)才能完成。這些項目由地方政府發(fā)起，并通過銀行獲得資金。今年這些項目開發(fā)的第一期融資金已經(jīng)完成，但是在2010年和2011年可能需要第二期或者第三期融資。
他分析的結(jié)論是，突然大幅度緊縮政策不僅會面臨來自地方政府的抵觸，也會推遲其中部分項目的竣工時間并給銀行帶來立即的、不必要的不良貸款問題。
在北京，前兩年的很多地王也未動工或開售，如萬科大望路地塊、遠洋玉橋西里地塊，以及華潤大興地塊等。
從政策層面來看，今年第一季度，北京、廣州等地政府均出臺延遲繳納土地出讓金的政策，客觀上也延緩了地王入市時間。
老地王還在那里長草，新地王卻不斷涌現(xiàn)。囤地囤房交替出現(xiàn)，房價隨之飆升。
在北京師范大學不動產(chǎn)研究所副所長黃興文看來，"開發(fā)商更想與購房者來個心理戰(zhàn)。捂盤惜售會帶來蝴蝶效應，甚至產(chǎn)生恐慌。原來是慢慢的瘋狂，這回成突然瘋狂了。"
高價囤地行為，在業(yè)界看來，有些開發(fā)商短期內(nèi)并不打算開發(fā)"地王"，而是試圖通過高地價來帶動周邊在售樓盤漲價。
一個例子是，華美地產(chǎn)拍出通州地王后，很多人質(zhì)疑"面粉貴過面包"。華美地產(chǎn)通州項目K2海棠灣亮相后，不少人"恍然大悟"：該樓盤開盤價格達到12000元/平米，創(chuàng)通州普宅新高。
【探因】
招拍掛制度
易形成壟斷
諸多業(yè)內(nèi)人士認為，地價在房價中的比例越來越大，根源在于當前的土地招拍掛制度。
"招拍掛為高房價起到了推波助瀾的作用。"廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同指出，始于2004年的"招拍掛"，核心是價高者得，資金實力弱小的開發(fā)商被排除在外，容易形成壟斷。而坐擁土地的大開發(fā)商，則掌握了與地方政府博弈的籌碼，拖欠地價款坐等土地升值，延遲開發(fā)等現(xiàn)象頻出。
潘石屹對此深有體會，在錯失地王廣渠路15號地后，他說，"SOHO還是沒有中化方興(廣渠路15號地中標者)有錢"。
"地王推高房價的輿論，讓國土部承受了很大壓力。"據(jù)接近國土資源部的人士透露，國土部門近日將對"地王"的開發(fā)進行全程監(jiān)管，對延期竣工的項目實施經(jīng)濟處罰。
業(yè)界多次提出改進土地招拍掛制度的建議。
中國人民大學管理學院教授嚴金明指出，首先要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，同時要嚴格規(guī)定每宗土地的開發(fā)時間和加大閑置土地的處置力度，以此來規(guī)范房價。
為了防止土地市場泡沫，韓世同也建議，現(xiàn)在的土地出讓制度應設定利益相關人的限制條件，防止有些開發(fā)商竟拍"地王"不是為了迅速建房，而是為了推高其在售樓盤的價格。
但關于土地招拍掛制度細則的改進，至今沒有一個統(tǒng)一的文件出臺。目前使用的仍是2006年頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)。
土地入市場
應增加賣方
在尋求改進招拍掛制度的同時，有人把矛頭指向更深層次的問題：土地整理儲備制度。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團原理事長孟曉蘇認為，并不是拍賣制度本身有誤，而是拍賣主體只有一個，購買者卻很多，"這還怎么叫拍賣？那些第二、第三供應方都應該進入市場。"
他認為，可以一方面是政府在拍賣，而另一個市場上還有農(nóng)民自己拿出土地，通過中介公司或者土地經(jīng)營公司來拍賣。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌也認為，樓市虛高的根本原因是供應不足，為什么必須所有的土地都要先歸到土地整理儲備中心那里，再由那里放出？為什么不可以考慮放開民間的土地，比如單位、工廠、學校等手里的土地，進行市場化交易？
2009年4月29日，國土資源部在北京召開的《土地管理法》修改專家論證會上，多位專家也提出了政府土地儲備制度改革，認為地方政府收儲土地時，一般只付很低的價格，轉(zhuǎn)手出讓土地就獲取幾十倍，甚至上百倍的利益。土地儲備中心逐漸成了地方政府倒地、賣地的工具。
專家建議，可以將土地儲備中心定義為政府調(diào)控土地市場的工具，或城市開發(fā)的載體，不應隨意擴大儲備范圍和規(guī)模，切斷土地儲備和地方財政的關系。
本報記者獲悉，國土資源部目前正積極推進《土地管理法》修改的相關工作，并已將改革征地、土地出讓制度作為修改的核心內(nèi)容。
【整治】
約談開發(fā)商
防上漲蔓延
愈演愈烈的"囤地囤房"現(xiàn)象，引起了高層的關注。7月9日、21日，國務院兩度調(diào)研房地產(chǎn)市場并充分聽取意見。
據(jù)參與會議的業(yè)內(nèi)人士透露，雖然國務院并未作出傾向性表態(tài)，但"維護當前回暖態(tài)勢，同時防止價格上漲蔓延"成為主流意見。
地方政府也迅速作出反應，7月13日，北京市國土局研究室主任靳京在國土資源部會議上表示，北京將采用"多儲快供"的供地策略來阻擊"地王"頻繁出現(xiàn)，以期平抑樓價。
與此同時，北京市住建委與15家涉嫌捂盤惜售的開發(fā)商座談。住建委也督促開發(fā)商開工、開建、開售，加大房屋供應量。
此外，北京新一輪限價房認購也于7月底啟動。限價房作為平抑房價的工具，曾在2007年發(fā)揮過重要作用。
上海易居研究院研究員回建強表示，要解決當前房地產(chǎn)市場問題，最根本的辦法是增加有效供給。即在確保18億畝耕地紅線安全的基礎上，增加住房建設土地供應量，鼓勵中小戶型住宅的供應；下半年政府應繼續(xù)高舉住房保障大旗，解決中低收入階層住房問題。
顧云昌也認為，土地制度的變革是一件長遠的事，在當前環(huán)境下，"增加供應"是最優(yōu)選擇，過去過多地用信貸杠桿調(diào)節(jié)需求，已被證明對市場造成傷害，造成暴漲暴跌的周期越來越短。
上漲漸乏力
開盤在加速
8月初，市場開始發(fā)生微妙的變化。"我們將在本周五開盤。"前日，東五環(huán)外某項目銷售表示。
該項目是7月底住建委公布的4家受處罰項目之一。進入8月，此前涉嫌捂盤的多個項目也紛紛表示，將在本月開盤。
"嚴查'捂盤惜售'只是政策轉(zhuǎn)向的一個開始。"華潤置地北京公司有關人士分析，政策將展現(xiàn)組合拳的威力，包括信貸、供應等杠桿。雖然二套房貸收緊在實質(zhì)上并無太大影響，但其釋放的信號會極大影響購房人的預期。
該人士據(jù)此判斷，目前狀況很像2007年，信貸收緊后，觀望逐步顯現(xiàn)，其效應會延遲三四個月顯現(xiàn)，因此他認為開發(fā)商應盡快開盤出售。
多位項目負責人均認同以上觀點，他們表示，"地王"頻現(xiàn)、通脹預期出現(xiàn)之后，當前樓市大幅上漲的動力已經(jīng)消弭，高位特征漸顯，他們將在八九月份加速推盤計劃。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，當下樓市的供不應求局面短期內(nèi)很難改善，但樓市在1-2季度已出現(xiàn)急升現(xiàn)象，到年底估計升幅仍有但空間有限，明年樓市仍有巨大的不確定性。 - ■ 與【當前房地產(chǎn)價格上漲動力分析】相關新聞
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