房價(jià)反彈了，就在100天前這個(gè)行業(yè)還在一片打折促銷之中。

2009年的樓市確實(shí)給人坐“過山車”般的眩暈感：從一季度觸底反彈；到5月土地市場峰回路轉(zhuǎn)，地王頻現(xiàn)；直至“七月流火”，房價(jià)暴漲。這一輪突然逆轉(zhuǎn)的行情，令很多業(yè)內(nèi)人士亦始料未及。

在2009年春節(jié)前，即使各地旨在“救市”的地產(chǎn)新政頻繁出臺，房市成交量仍持續(xù)低迷。彼時(shí)，開發(fā)商們四處叫苦，目的都是為了讓房地產(chǎn)同樣搭上振興規(guī)劃的快車，促使國家出臺更有利于市場回暖的政策。

似乎一轉(zhuǎn)眼，房地產(chǎn)行業(yè)房市便自我愈合“復(fù)蘇”了。原本愁眉苦臉的房地產(chǎn)商們開始捷報(bào)頻傳：一季度銷售紛創(chuàng)佳績。

四五月份，2008年來一直低迷的開發(fā)投資更令人措手不及的火熱起來，天價(jià)地王頻現(xiàn)，周邊二手房坐地起價(jià)；二季度樓市回暖已成不爭事實(shí)，直至7月，樓市再現(xiàn)“捂盤惜售”之風(fēng)，部分樓盤提價(jià)之高，早已超過2007年的瘋狂。

這輪房價(jià)上漲如以法眼觀之：2009年由剛性需求帶動，投資與投機(jī)者在流動性過剩及通脹預(yù)期下接力的樓市回暖北京路徑，再一次說明，住房需求不僅受價(jià)格趨勢影響，也受貨幣政策左右。

二手房領(lǐng)銜樓市復(fù)蘇

2009年的樓市回暖，就北京而言，最先是由二手房拉動起來。

北京2月的樓市回暖主要是二手房市場，日均網(wǎng)簽334套，月度網(wǎng)上簽約套數(shù)9373套，環(huán)比大漲27.87%，超過了歷年同期的水平。而同期北京市新建商品房網(wǎng)上簽約套數(shù)只有5865套。

自去年9月降息“通道”打開，二手房交易稅費(fèi)減免后，北京市還在春節(jié)前出臺了15條樓市新政，這些措施在很大程度上降低了二手房的購房成本，從而拉動成交量回升。

同時(shí)，北京春節(jié)前后15個(gè)開盤項(xiàng)目多數(shù)都以春節(jié)為由，進(jìn)行降價(jià)促銷，導(dǎo)致二手房價(jià)格也保持在較低的水平上，也有利于二手房的銷售回暖。不過，隨著成交量的上升，二手房的價(jià)格又漲回來了，比如富力城去年10月的價(jià)格在16000元每平米到18000元每平米之間，2月底則漲到了21000元每平米左右。

正是因?yàn)榭吹浇祪r(jià)促銷的成果，2009年3月新開盤的26個(gè)項(xiàng)目紛紛降價(jià)，在剛性需求的帶動下，新房交易量超過二手房，樓市初顯“小陽春”跡象。

剛性需求支撐 價(jià)跌量升

3月份，全國樓市普現(xiàn)“小陽春”跡象。

住宅市場出現(xiàn)小陽春主要有以下幾個(gè)原因：一是春節(jié)后，是商品住宅銷售的傳統(tǒng)旺季。其二，一線城市房價(jià)持續(xù)下跌，刺激剛性需求集中入市。第三，房地產(chǎn)救市政策已“見底”。

2009年1季度，商品房銷售面積為11309萬平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，這是繼商品房銷售面積連續(xù)14個(gè)月負(fù)增長后出現(xiàn)的首次增加。

與此同時(shí)：長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)商品房銷售面積，與去年同期相比分別增長3.2%、81.5%和17.7%，銷售量已接近2007年的同期水平。

3月商品房銷售回暖主要得益于降價(jià)促銷釋放了部分剛性需求。春節(jié)后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)起“2009春暖樓市北京居民優(yōu)惠購房系列活動”，首批包括萬科、中信、遠(yuǎn)洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)等開發(fā)商主動加入。

降價(jià)的項(xiàng)目中，一類是在去年底企業(yè)主動調(diào)整價(jià)格基礎(chǔ)上再次優(yōu)惠銷售，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況降價(jià)幅度約為2%-16%，如公園五號(優(yōu)惠6%)、中信城(優(yōu)惠4%)、北辰香麓(優(yōu)惠10%)、中堂(優(yōu)惠16%)等17個(gè)項(xiàng)目；另一類屬于以低于同區(qū)域樓盤價(jià)格入市的項(xiàng)目，如沁山水(三期)、首城國際、銀河灣等9個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目降幅最高達(dá)到2630元/平方米。

4月份，樓市回暖跡象進(jìn)一步明顯。就北京而言，雖然許多樓盤多在雙休日扎堆開盤，但是低價(jià)樓盤受到熱捧，甚至出現(xiàn)2007年“日光盤”的現(xiàn)象。

南二環(huán)名敦道項(xiàng)目，開盤價(jià)11000元每平米，一日之內(nèi)，整棟樓銷售一空。以低價(jià)入市的美利山新推項(xiàng)目500多套房也在兩天基本售罄。這些項(xiàng)目熱銷的根本原因在于其價(jià)格已經(jīng)降到2007年一季度的水平，而2007年一季度的房價(jià)應(yīng)該是購房者能夠接受的心理價(jià)位。

同樣是位于東四環(huán)沿線的珺峰均價(jià)是14000元/平方米，歡樂谷東邊的格林萊雅均價(jià)12800元/平方米，他們的品質(zhì)、區(qū)位與美利山差別并不大，之所以銷售情況不是很好，與他們的價(jià)格有直接的關(guān)系。14000元/平方米，已經(jīng)是2007年年底該區(qū)域的價(jià)格，部分購房者還是覺得房價(jià)偏高，出手當(dāng)然比較猶豫。

樓市見底 投資者開始接力

判斷樓市回暖的標(biāo)準(zhǔn)最主要是看開發(fā)投資和消費(fèi)投資市場。

樓市消費(fèi)市場由四部分需求構(gòu)成：剛性需求、改善性需求、投資需求和投機(jī)需求，四種需求發(fā)展有先后次序，但多數(shù)時(shí)候同時(shí)存在。樓市回暖真正要看的是改善性需求和投資性需求的支撐。

2009年一季度，開發(fā)企業(yè)投資意愿依舊低迷，此時(shí)樓市“小陽春”主要由剛性需求支撐。但依據(jù)此而判斷樓市回暖的依據(jù)不足，但是樓市已經(jīng)見底已成共識。

正是基于樓市已經(jīng)見底的認(rèn)識，部分熱銷樓盤開始漲價(jià)。例如，遠(yuǎn)洋沁山水價(jià)格已由開盤均價(jià)11000元/平方米漲至14000元/平方米，首城國際、唐寧ONE等項(xiàng)目也出現(xiàn)了每平方米上千元的漲幅。

價(jià)格的快速上漲，的確遏制了部分剛性需求的購房熱情。4月樓市交易量觸頂后，在5月呈現(xiàn)下降趨勢。

5月份前13天的日均純商品住宅(剔除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房)的交易量為335套，其中多日的交易量保持在300套左右，而4月同期的日均交易量為496套，5月環(huán)比4月同期下降了161套，降幅高達(dá)48%。

樓市形勢并沒有再度惡化，在買漲不買跌的心理以及通脹預(yù)期下，投資和投機(jī)者開始大舉進(jìn)入樓市——不僅抵消了因價(jià)格上漲而放棄購房的剛性需求帶來的影響，還進(jìn)一步提升了房價(jià)上漲的預(yù)期；從而促使更多投資客進(jìn)入樓市。

而經(jīng)過幾個(gè)月的銷售回款，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張的局面得到緩解；“不差錢”的開發(fā)企業(yè)開始加大開發(fā)投資，紛紛買地或者加快開工進(jìn)度；開發(fā)投資高漲也進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲。

房價(jià)瘋漲的三大推手

五月底，北京東四環(huán)一地標(biāo)性住宅樓新開盤項(xiàng)目掛出條幅，售價(jià)18800元/平方米。與周邊項(xiàng)目動輒逾2萬，其對面霄云路8號項(xiàng)目更是高達(dá)6萬/平方米的價(jià)格相比，此價(jià)格具有相當(dāng)?shù)恼T惑力，無怪乎短短幾日，登記購房人數(shù)已超過600多人。

半個(gè)月后事情卻發(fā)生了突變，開發(fā)商宣布延期開盤，并指出再次開盤，樓盤均價(jià)將不低于22000元/平方米。這樣的就地漲價(jià)顯然并不算誠信。但是于此廣而告之之后，購房者熱情仍未減退，開發(fā)商最后不得不搖號購房。

類似的故事在多個(gè)城市，數(shù)個(gè)項(xiàng)目中上演。

僅6月一個(gè)月之間，北京、上海等地樓市強(qiáng)勢反彈，提價(jià)幅度之大，早就填平“小陽春”之前的降價(jià)區(qū)間。

房價(jià)一馬狂飆。到底是何種因素導(dǎo)致房價(jià)急速上升？

流動性泛濫的資本因素、通脹預(yù)期的心理因素（不動產(chǎn)和黃金是避險(xiǎn)的最佳投資）以及地王再現(xiàn)（高地價(jià)推動高房價(jià)），三者糾結(jié)在一起，給了開發(fā)企業(yè)與投資者未來更多信心，在“賭未來”的心態(tài)下，開發(fā)商敢于提價(jià)，而投資者敢于接盤，雙方的配合更進(jìn)一步促使房價(jià)上升。

可以說，唯一能夠推高房價(jià)的是預(yù)期。

目前市場不是有沒有通脹的預(yù)期，而是通脹預(yù)期有多大的問題。正因?yàn)槿绱耍�六月房價(jià)進(jìn)一步飆升，加快了消費(fèi)者和投資者入市的步伐，而他們的加入也將真正推動房價(jià)上升，甚至瘋漲。但是，如果通脹變成現(xiàn)實(shí)，貨幣政策將有收緊的可能，那么建立在通脹預(yù)期上的房價(jià)上升或瘋漲將缺乏根基，很難持續(xù)。

下半年還將上漲

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)先于整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，借此帶動上下游經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，必將對GDP產(chǎn)生巨大貢獻(xiàn)，為確保保8任務(wù)的完成，下半年出臺遏制房地產(chǎn)發(fā)展的政策的可能性幾乎沒有。

再者，居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）和工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）同比增速預(yù)計(jì)將在三、四季度見底。但由于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的局面尚未穩(wěn)固，信貸資金到底有多大比例流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍難以判斷；目前市場普遍認(rèn)為，今年內(nèi)不必過于擔(dān)心通脹問題，因此年內(nèi)適度寬松的貨幣政策亦不會改變。

下半年，支撐房價(jià)上漲的因素改變的可能性很小，因此房價(jià)的上漲幾乎不可避免。

至于2010年否會出此現(xiàn)通脹，貨幣政策會否緊縮、政府面對高房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)與民生做何種選擇，所有這一切都難以估計(jì)，因此房價(jià)在2010年充滿變數(shù)。

由此可見，房地產(chǎn)市場回歸理性或者稱真正復(fù)蘇，起決定作用的還將是貨幣政策。目前，貨幣政策反通縮，推動了房價(jià)的上升，有助于樓市復(fù)蘇，但如果貨幣政策轉(zhuǎn)向，在現(xiàn)有價(jià)格水平下缺乏有效需求支撐，房地產(chǎn)市場仍難免出現(xiàn)反復(fù)，甚至又一輪的觀望或下跌。

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• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢
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