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揭示地產(chǎn)商高價(jià)拿地的真相
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-7-24
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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上漲的房價(jià)在最近有加速的跡象，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來，國內(nèi)房屋銷售價(jià)格首次出現(xiàn)同比上漲，也是今年以來房價(jià)環(huán)比連續(xù)四個(gè)月上漲。經(jīng)歷過2007年的樓市火爆之后，房地產(chǎn)市場調(diào)價(jià)格、擠泡沫還不到一年半的時(shí)間，到底是哪只無形巨手，就再次將房價(jià)推向新高？
2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，但是進(jìn)入2009年后，中國整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴(kuò)大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印記者調(diào)查了北京十幾個(gè)正在銷售的上市公司旗下的樓盤，都在不同程度地漲價(jià)。樂居總經(jīng)理羅軍表示：“像北京來說，漲幅上每平方米超過4000元的已經(jīng)不少，我看至少有10個(gè)樓盤左右，這樣的漲幅，那這個(gè)漲幅是非常大的一個(gè)漲幅�！北本┑禺a(chǎn)界資深評論人楊少鋒說，“從我們觀察的這個(gè)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來每一輪房價(jià)上漲的領(lǐng)軍都是這些上市公司旗下的項(xiàng)目。為什么上市公司會這么熱衷于去漲價(jià)呢？體現(xiàn)在它的財(cái)務(wù)報(bào)表上，它未來的收益會大幅增加。”
高價(jià)拿地成融資工具？
與今年以來房價(jià)大幅上漲相對應(yīng)的是，北京等一線城市的地價(jià)也在水漲船高。尤其6月份之后，各地連續(xù)出現(xiàn)了一批天價(jià)地王，頻頻刷新土地市場的價(jià)格紀(jì)錄，上漲的幅度都高達(dá)十幾億甚至幾十億。央視調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近一個(gè)月，在北京、上海、深圳、廣州等城市誕生的8個(gè)地王中，幾乎都是上市公司或者控股公司獲得。在北京有3000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，然而，每一場高價(jià)地的競拍，參加的僅有十幾家公司，而且絕大部分是上市公司。
張寶全是北京一家非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長，幾年前他開發(fā)的一個(gè)樓盤，就在潘石屹的SOHO中國對面，然而，從2007年中國的地王頻頻出現(xiàn)的時(shí)候，他就淡出了一線城市的住宅開發(fā)市場，把公司的經(jīng)營方向轉(zhuǎn)移到了度假酒店的投資、經(jīng)營和銷售上。
面對以資金實(shí)力論英雄的土地交易市場，張寶全認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)市場，游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變，對于非上市公司而言，土地仍然是開發(fā)商的生產(chǎn)資料，開發(fā)商在購買土地時(shí)首先要考慮的是地價(jià)的高低所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在土地市場變成了資本運(yùn)作的平臺，對于上市公司而言，土地就變成了資本運(yùn)作的工具，土地價(jià)格的高低，就不是上市公司要重點(diǎn)考慮的問題了。
一大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)董事長易曉迪說，“實(shí)際上很多上市公司成了投機(jī)商，有一個(gè)上市公司公開說的，我主要把投資做對了，這個(gè)公司年年賺錢，就實(shí)際上是個(gè)投機(jī)的一個(gè)心態(tài)”。這就是上市公司為什么敢高價(jià)拿地的奧秘。
地產(chǎn)寡頭掀起漲價(jià)高潮？
那么，上市公司高價(jià)拿地的目的是什么呢？易曉迪說，“發(fā)展商更多的把投資土地放在公司的第一位，它就會盲目地去融資，因?yàn)樗谫Y它覺得未來前景很好，它買了之后十年也不開發(fā)，這個(gè)錢又是股民的或是銀行的，所以這個(gè)游戲規(guī)則就錯(cuò)了，整個(gè)社會就獎(jiǎng)勵(lì)那些土地儲備和懶惰以及投機(jī)者，它們獲得更高的利潤。那么反過來說，對正規(guī)的公司，像我們這種快速開發(fā)的公司，你賣完房子之后再去買地，你發(fā)現(xiàn)你買不到這塊地。”
只要不賠錢，就可以拿下高價(jià)地，這樣導(dǎo)致的結(jié)果自然是土地交易市場天價(jià)地的頻頻出現(xiàn)，而天價(jià)地的出現(xiàn)直接帶來的影響就是房價(jià)的上漲�！皩ι鲜泄径�，它拿地的時(shí)候，土地只不過是它們?nèi)谫Y的一個(gè)工具。長久這樣發(fā)展下去，這些非上市公司將失去拿地的機(jī)會，而土地資源會越來越集中在上市房地產(chǎn)公司手中，地產(chǎn)寡頭一旦形成，土地一旦被這些公司攏在它們手中，我們所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價(jià)的高潮�！睏钌黉h不無憂慮地說。
易曉迪則表示，“我說如果這個(gè)游戲繼續(xù)下去的話，那么房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)就不存在了，存在地產(chǎn)不存在房產(chǎn)了，所有的基金和銀行都會介入房地產(chǎn)行業(yè)競爭，因?yàn)樗鼈兏绣X。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融機(jī)構(gòu)有錢，那這個(gè)行業(yè)就不存在了，一個(gè)惡性競爭就會來了。我想這對這個(gè)行業(yè)是災(zāi)難性的，就不存在專業(yè)了�！�
樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁股民？
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，所以主導(dǎo)這個(gè)行業(yè)的一定是資金實(shí)力雄厚的公司。而如果房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則是資金為王的話，那些可以從股市上直接融資的上市公司無疑又有著先天的優(yōu)勢。從這個(gè)角度，我們不難理解地價(jià)和股價(jià)之間存在的聯(lián)動(dòng)關(guān)系�？墒牵坏┻@些被上市公司以天價(jià)拿回的土地，遭遇市場波動(dòng)，成本無法收回的話，風(fēng)險(xiǎn)又由誰來承擔(dān)呢？
近幾年一直在研究房地產(chǎn)上市公司發(fā)展軌跡的地產(chǎn)界資深評論人楊少鋒告訴記者，地價(jià)、房價(jià)上漲，是支持股價(jià)上漲的基礎(chǔ)，股價(jià)上漲之后，緊接著上市房地產(chǎn)企業(yè)派發(fā)新股的頻繁增發(fā)就開始了。楊少鋒說，“房價(jià)上漲它的目的是為了推高股價(jià)，股價(jià)的上漲目的是為了去融資，融資的目的是為了去拿地，而拿地，天價(jià)地的投資，倒過頭來它又推動(dòng)了房價(jià)的上漲，又推動(dòng)了股價(jià)的上漲。至此，上市公司在這一輪的這個(gè)游戲中，利用土地市場和資本市場的游戲中，它實(shí)現(xiàn)了在股市樓市上面的雙豐收。上市公司不管怎么樣它都是最后的贏家�！�
按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商買了土地后，必須在兩年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，但是兩年后這些天價(jià)地開發(fā)的樓盤價(jià)格達(dá)不到獲利需求或者虧損，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和損失由誰來承擔(dān)呢？潘石屹認(rèn)為，“如果是損失了1個(gè)億，股東只能夠承擔(dān)5000萬元，剩下的5000萬元就是銀行承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)�！�
于是，在樓市和股市之間，我們看到了這樣一幅路徑圖：房價(jià)上漲，上市公司預(yù)期收益增加，帶動(dòng)了股價(jià)上漲，公司融資空間大增，就在融資后再次高價(jià)儲備土地，進(jìn)一步推高收益預(yù)期。上市公司在樓市、股市的如此循環(huán)往復(fù)中實(shí)現(xiàn)了雙豐收。至于未來，如果房價(jià)持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房價(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給股民。
為什么上市公司會這么熱衷于去漲價(jià)呢？體現(xiàn)在它的財(cái)務(wù)報(bào)表上，它未來的收益會大幅增加。
如何來構(gòu)建一個(gè)比較健康的、可持續(xù)發(fā)展的這樣一個(gè)樓市，里邊非常關(guān)鍵的因素，還是我們政府主體。
專家觀點(diǎn)
地王閑置無償回收幾成空文
2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。然而，實(shí)際上，這個(gè)文件并沒有執(zhí)行下去。
易曉迪告訴記者，2007年全國出現(xiàn)的10家地王，沒有一家被有關(guān)部門無償收回。根據(jù)某網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，在2007年全國主要城市排名前10位的地王中，僅有兩家完成開發(fā)，有3家已經(jīng)開工，1家退地，有4家至今土地還在閑置狀態(tài)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，“把地拍下來之后，囤在那邊等著它增值之后，再來開發(fā)或者升值轉(zhuǎn)讓，這個(gè)是不允許的。但是在后續(xù)的管理方面，很多環(huán)節(jié)可能管理還不到位，監(jiān)管方面還有不到位的地方�！绷硗庖环矫妫恋毓⿷�(yīng)量不足，和土地供應(yīng)市場的不透明，也促成了上市公司紛紛在競拍中，抬高地價(jià)，從而使房價(jià)也居高不下。
陳國強(qiáng)說，“如果政府在出讓土地的計(jì)劃性、公開性方面比較透明，比方2009年度將會出讓哪些土地，多少量的土地，什么時(shí)間會推出，什么樣的地塊，能夠讓企業(yè)事先有足夠了解，那么我想這個(gè)對于土地價(jià)格的上漲也會有一個(gè)比較好的緩沖。”
對于上市公司通過增發(fā)新股，在二級市場募集來的資金的用途管理，2008年3月，證監(jiān)會就明確表示，如果上市公司是將資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等，證監(jiān)會將不予核準(zhǔn)。但是，至今并沒有一家房地產(chǎn)上市公司受到過處罰。對此，陳國強(qiáng)表示，“還沒看到這樣的先例。它融資之后用于在建項(xiàng)目，開發(fā)了，沒有拿去拍地或者囤地。實(shí)際上你如何去監(jiān)管，無能為力去對企業(yè)進(jìn)行有效的監(jiān)管。我們怎么來糾錯(cuò)，怎么來引導(dǎo)這個(gè)市場走向一個(gè)更健康的比較穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的這么一個(gè)市場，如何來構(gòu)建一個(gè)比較健康的、可持續(xù)發(fā)展的這樣一個(gè)樓市，里邊非常關(guān)鍵的因素，還是我們政府主體�！�
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