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杭州地鐵物業(yè)價值分析報告
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-25
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- 中研網(wǎng)訊：
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2009年5月15日。距離2011年年底杭州地鐵一號線全線貫通，還有近一年半的時間。我們仿佛已經(jīng)能夠聽到地鐵呼嘯而過的轟鳴聲，感受到地鐵給我們帶來的便捷生活。地鐵，正在從圖紙上走出來，離我們的生活越來越親近。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個而在杭州樓市，已經(jīng)有一批購房者，鐵了心要在地鐵邊上購買商品房，因為在他們看來，地鐵在一定程度上代表了樓市未來發(fā)展的熱點、巨大的升值潛力、強大的可變現(xiàn)能力和行情嚴峻時相對高的抗跌性。而記者在采訪過程中了解到，隨著地鐵周邊的商品房開發(fā)日益火熱，目前市場上真正的地鐵樓盤，已經(jīng)越來越少。
“零距離”地鐵樓盤日益稀缺
“歡迎您乘坐開往××的地鐵”、“地鐵首發(fā)精裝湖岸公館”……在杭州樓市，以“地鐵物業(yè)”自居的樓盤并不少。但是，它們真的是理想的地鐵樓盤嗎？
事實上，業(yè)內(nèi)人士認為，真正的地鐵樓盤，應該是距離地鐵站點500米之內(nèi)，路程在5—10分鐘之內(nèi)。不過記者在實地探訪過程中了解到，真正滿足這一條件的還真不多。至少在已經(jīng)開工的地鐵一號線沿線是這樣。
比如在臨平，僅有貝利海瀾半島、東海水景城等樓盤，距離地鐵站點在500米之內(nèi)；在九堡，相對離地鐵較近的樓盤有圣奧領寓和左鄰右舍等少數(shù)幾個；下沙目前在售的地鐵樓盤中，僅有新鵬·四季風景離文澤路站比較近；相對來說，濱江離地鐵比較近的樓盤稍微多一些，有東方郡、鉑金時代、連園，可以成為真正的“零距離”地鐵盤。
應該說，地鐵樓盤正越來越稀缺。而這種稀缺性也使得地鐵樓盤的價值更上了一個層次。
地鐵房升值抗跌能力更強
對于許多購房者來說，買房除了實現(xiàn)自己的居住理想之外，還要考慮房產(chǎn)的保值、增值性。畢竟，房子是大宗商品，稍一漲跌，都代表著巨大的財富出入。
對于地鐵物業(yè)的升值性，業(yè)界也早有數(shù)據(jù)支撐。在香港，據(jù)說地鐵開通后，地鐵物業(yè)平均升值近50%，投資回報率達到15%。而上海莘莊的樓盤，在地鐵開通后房價的漲幅竟然超過了50%。而在杭州，地鐵開始建造，價格翻上一番的樓盤，也比比皆是。
樓市上升通道中，同樣條件下，地鐵物業(yè)比非地鐵物業(yè)上漲啟動速度明顯要快得多。據(jù)21世紀不動產(chǎn)永安居加盟店濱江店店長胡啟宇介紹，2007年8月，在傳出地鐵1號線開工的消息之后，濱江樓盤以地鐵站邊上的房價漲得最快。比如說溫馨人家，2006年6月的主力房價才6000元/平方米，到了年底已達到1.1萬元/平方米，上漲幅度高達70%—80%；
而在樓市調(diào)整過程中，地鐵物業(yè)也相對堅挺。比如位于地鐵濱江站邊上的錢塘春曉，在濱江不少二手房單價跌破萬元大關的時候，它的單價還是穩(wěn)穩(wěn)站在萬元以上。在新房市場，樓市調(diào)整期，濱江首席地鐵大盤東方郡，幾次開盤均熱銷的盛況，也可以作為一個明證。
地價提升帶來高升值能力
“投資房產(chǎn)，要選擇區(qū)域性的投資價值。主要是看它是不是當前政府投資的熱點，如果它是當前或者未來一段時間政府的投資熱點，那就可以考慮跟進�！苯眨谝粓雒麨椤胺康禺a(chǎn)投資分析”的講座上，浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授如是說。
那么，如何判斷一個區(qū)域是否是未來政府的投資熱點？虞曉芬提到，地鐵周邊的樓盤，是有潛力的，值得投資的。
她說，地鐵會使得城市的地價分布發(fā)生變化。地鐵建設實際上是政府對土地的一次再投資，對地鐵經(jīng)過區(qū)域的土地的再投資，杭州地鐵一號線高達200多億元。這種再投資實際上是非均衡的，不是城市每個角落都能享受到的，因此這種非均衡的投資結果，勢必就帶來整個城市空間地價會發(fā)生一種變化，也就是說，有些區(qū)域的地價升得快，有些地區(qū)地價升得慢。
杭州市城市規(guī)劃設計研究院總工程師湯海儒也持同樣觀點。他認為地鐵有利于杭州樓市實現(xiàn)組團式的走廊式布局發(fā)展。因為有了地鐵，就可以在地鐵站點附近，進行高密度的開發(fā)，安排城市用地，提高土地利用率。但以前，因為高強度開發(fā)會帶來巨大的交通流量，而機動車出行會造成交通擁堵，軌道交通則可以在有限的用地內(nèi)讓更多的人出行。事實上，這就實質(zhì)上提升了地鐵站附近的土地價值。
很顯然，地鐵站點附近土地價值的提高，反過來也能提升地鐵周邊樓盤的價格。
地鐵物業(yè)套現(xiàn)更方便
讓許多購房者心動的，也許還有地鐵物業(yè)強大的可變現(xiàn)能力。
不少投資客可能都有這樣的經(jīng)驗，在郊區(qū)買了房子，如果自己不去住的話，轉手就會比較麻煩，出租難度更大，導致郊區(qū)房產(chǎn)空置率比較高。但地鐵物業(yè)顯然不存在這樣的問題。
“地鐵作為一種無障礙的交通方式，能快速按時地保證居民出行，對時空距離產(chǎn)生很大的變化。人們在同樣的時間內(nèi)，出行距離卻大為拉長了�！睖Ｈ逭f。
由此，之前市場所遵循的“市中心地段論”也將受到挑戰(zhàn)。因為交通在一定程度上可以改變地段。過去住到郊區(qū)去，生活成本很高，時間成本很大，所以更多人選擇住到市中心。地鐵開通以后，地鐵沿線、特別是面向工薪階層的住宅，跟市中心的住宅有了很強的替代性。所以地鐵物業(yè)無論是出售還是出租，都會比較容易。
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