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2009年1-2月福州樓市月度分析報(bào)告
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-1
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2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 以寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)處于快速發(fā)展階段，供求形式逐步改善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏2009年中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 全球各地正步入經(jīng)濟(jì)衰退或面對(duì)經(jīng)濟(jì)急挫危機(jī)，對(duì)寫(xiě)字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見(jiàn)空置率上升，租2009年中國(guó)住宅行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2009年2月，中國(guó)36個(gè)大中城市新建商品住宅集中成交價(jià)格為5,509元/平2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2009年雖然金融危機(jī)有所緩和，但包括美國(guó)在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體2009年將面臨衰退風(fēng)險(xiǎn)。2009過(guò)去，無(wú)論樓市低迷還是火爆，春節(jié)都是傳統(tǒng)意義上的銷(xiāo)售淡季。但今年開(kāi)春后榕城樓市卻打破常規(guī)，出現(xiàn)久違的“井噴”現(xiàn)象：福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，1-2月全市共銷(xiāo)售商品住宅4737套，這個(gè)數(shù)字即使與樓市瘋狂的2006年、2007年相比也不相上下。
在人流如織的福州各大售樓部，我們也聽(tīng)到了久違的喧囂：江南水都· 心巢售罄、金輝·天鵝灣一期售罄、正祥一品新筑也基本售完……忽如一夜春風(fēng)來(lái)，這股異�！芭鳌痹斐傻拈懦菢鞘小靶￡�(yáng)春”，多數(shù)人依然看不明白。那么，還是用數(shù)據(jù)說(shuō)話吧，從成交量、成交均價(jià)，以及各大板塊和樓盤(pán)的成交數(shù)據(jù)，解讀市場(chǎng)變化的端倪。
NO.1
成交量
比去年同期翻一番
福州商品住宅簽約交易情況
時(shí)間 成交套數(shù)（套） 簽約面積（m2）
2009年1月 1733 177552
2009年2月 3004 312703
2009年1-2月 4737 490255
2008年1-2月 2604 294969
↑核心數(shù)據(jù)
據(jù)福州市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2009年1-2月福州商品住宅總成交4737套（不含經(jīng)濟(jì)適用房），相比2008年1-2月商品住宅成交2604套，增加了2133套，增幅達(dá)到81.9%。從簽約面積來(lái)看，2009年1-2月福州商品住宅總簽約面積達(dá)到49萬(wàn)m2，相比去年同期的29.5萬(wàn)m2增加了19.5萬(wàn)m2，增幅達(dá)到66.1%。
再?gòu)膯卧鲁山涣縼?lái)看，今年2月份達(dá)到了自去年以來(lái)的成交最高峰，超過(guò)3000套的成交總量和31.3萬(wàn)m2的簽約面積，單月成績(jī)就超過(guò)了2008年1-2月的成交總和，這也是2008年以來(lái)首次單月簽約面積突破30萬(wàn)平方米大關(guān)。
積壓一年的剛性需求集體爆發(fā)
2008年福州商品住宅市場(chǎng)成交量縮減近三成，而市場(chǎng)需求并沒(méi)有減少。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，福州樓市經(jīng)歷了將近一年的漫長(zhǎng)觀望期，剛性需求的蓄積終于在年末歲初得到一次集體釋放，這個(gè)釋放點(diǎn)雖然比預(yù)期較晚，但是效果卻“出乎意料的好”。再加上春節(jié)期間僑胞返鄉(xiāng)潮的回流、開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)讓利、各大銀行七折利率的落地以及稅費(fèi)減免等利好信息的刺激，成交量產(chǎn)生了一次大釋放。
今年春節(jié)期間的福州樓市，進(jìn)入2月以來(lái)，共有19天的成交量超過(guò)了百套，2月27日當(dāng)天成交量更是達(dá)到193套。雖然今年2月只有28天，但是成交總量達(dá)到了3004套，平均每天成交107套。無(wú)怪乎福州各大售樓部的人員直呼“忙昏了頭”。這樣的成交量，幾乎達(dá)到了2007年樓市鼎盛時(shí)期的成交水平。
“福州一直保持著較為強(qiáng)勁的剛性需求，一是城市新增人口的需求；二是適婚年齡置業(yè)者結(jié)婚購(gòu)房的需求；三是居民改善住房條件的需求。今年春節(jié)期間的熱銷(xiāo)首先歸功于剛性需求對(duì)福州樓市的支撐作用，也是去年觀望情緒的‘合理回報(bào)'�！睒I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。
這個(gè)突如其來(lái)的“小陽(yáng)春”讓不少人的心里都充滿了疑惑，究竟是市場(chǎng)回暖的前兆，還是曇花一現(xiàn)式的綻放？對(duì)此，亞江房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理林丹表示，春節(jié)期間的銷(xiāo)售高峰為2009年的福州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)了一個(gè)好頭，雖然不能因此斷定樓市的攀升走勢(shì)，但是成交的回暖足以讓我們對(duì)2009年的樓市抱著希望和信心。
NO.2
價(jià)格
價(jià)格回升勢(shì)頭初顯
福州商品住宅的成交均價(jià)
↑核心數(shù)據(jù)
2009年1月福州商品住宅的成交均價(jià)為6535元/m2，繼續(xù)去年底的下行走勢(shì)，環(huán)比2008年12月下跌539元/m2，跌幅為7.6%。但進(jìn)入2月份就顯現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的發(fā)展勢(shì)頭。由表中可以看出，2月份福州商品住宅的成交均價(jià)為6866元/m2，環(huán)比1月份增長(zhǎng)5%，可見(jiàn)2009年春節(jié)過(guò)后，福州商品住宅價(jià)格開(kāi)始止跌回升，保留了上揚(yáng)空間。
價(jià)格回調(diào)已基本到位
與去年觀望時(shí)期樓盤(pán)采取的暗折暗降策略不同，從2009年春節(jié)的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，樓市的降價(jià)促銷(xiāo)方式已成為開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的“共識(shí)”，多個(gè)樓盤(pán)甚至打出“抄底”的宣傳字眼。福州點(diǎn)石策劃有限公司董事長(zhǎng)楊詠新分析春節(jié)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)原因時(shí)提到，“一方面是國(guó)家房貸等政策的利好，另一方面是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低樓盤(pán)價(jià)格。”
業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)一整年的價(jià)格回調(diào)，福州樓市成交均價(jià)從8000元/m2調(diào)整至6800元/m2，基本算是“一步到位”，繼續(xù)松動(dòng)的空間不大。
個(gè)盤(pán)有上調(diào)空間
2月份福州商品住宅的成交均價(jià)環(huán)比1月份出現(xiàn)5%的回升，是否表示福州房?jī)r(jià)依然有回漲空間呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，福州樓市在今年上半年觸底的可能性是存在的，觸底也意味著接近反彈線，因此下半年房?jī)r(jià)存在回漲可能。一些占據(jù)稀缺資源的樓盤(pán)價(jià)格依舊堅(jiān)挺，但恐怕難以出現(xiàn)普漲格局。
記者從各售樓部了解到，3月份開(kāi)始，榕城部分樓盤(pán)計(jì)劃取消或降低原來(lái)的優(yōu)惠措施，實(shí)施“價(jià)格暗漲”策略。但不少業(yè)內(nèi)人士也指出，春節(jié)熱銷(xiāo)的持續(xù)效應(yīng)還有待觀察，新開(kāi)樓盤(pán)應(yīng)“謹(jǐn)慎定價(jià)”。
NO.3
戶型
福州市商品住宅成交特征
時(shí)間 套均面積（m2）
2009年1月 102.4
2009年2月 104.7
100m2小三房為主力戶型
↑核心數(shù)據(jù)
根據(jù)左表的數(shù)據(jù)可得出2009年1、2月商品住宅成交的套均面積為102.4m2和104.7m2（套均面積=成交總面積÷成交套數(shù)），這表明面積在100m2左右的小三房戶型仍是目前福州市場(chǎng)需求的主力。同時(shí)，2009年2月套均面積環(huán)比1月增加2.3m2，增幅為2.2%。
以婚房為主的剛性需求是主流
分析春節(jié)期間帶旺樓市的剛性需求，“80后”適婚青年對(duì)婚房的實(shí)際需求是樓市中不可忽略的一道風(fēng)景。據(jù)金輝·天鵝灣售樓部經(jīng)理石趙華分析，“春節(jié)過(guò)后來(lái)售樓部選婚房的新人特別多，他們都比較偏愛(ài)兩房或小三房的戶型。”
正祥一品新筑售樓部人員楊小姐也表示，由于“80后”工作年限普遍不長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)積累比較有限，大多屬于分步置業(yè)型，中等面積與中等價(jià)位的住房是他們所能承受的范圍。而相比之下，“70后”則多是考慮升級(jí)置業(yè)的改善性需求，因此春節(jié)期間一些130-140m2的大三房、四房戶型也處于熱銷(xiāo)中，從而拉動(dòng)了全市住宅的套均面積水平。
NO.4
板塊
購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域：金山板塊
↑核心數(shù)據(jù)
從左表可以看出，2009年1-2月福州購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域的前三甲分別為金山板塊、中心城區(qū)和倉(cāng)山舊區(qū)。
金山板塊價(jià)格回調(diào)近1/3
從區(qū)域來(lái)看，今年1-2月福州商品住宅的成交主力仍在金山板塊，1988套的成交套數(shù)占全市總數(shù)的42.5%，可謂占據(jù)了“半壁江山”。
業(yè)內(nèi)人士分析，金山板塊由于“量大盤(pán)多”，近一年來(lái)都是福州樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)，尤其金山板塊的開(kāi)發(fā)商都是品牌房企，包括融僑、金輝、世歐、融信、中庚、正祥、海潤(rùn)等企業(yè)，他們開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在品質(zhì)上受到眾多消費(fèi)者的信賴(lài)。從價(jià)格來(lái)說(shuō)，金山板塊1-2月的成交均價(jià)比去年同期回落了1420元/m2，接近1/3的價(jià)格回落是刺激成交量的直接動(dòng)力。
金山板塊在2009年仍有近200萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量，均以高層和類(lèi)別墅項(xiàng)目為主，未來(lái)同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將“白熱化”。大量存量房的積壓，再加上二手房的放量，將繼續(xù)沖擊金山板塊一手房的成交均價(jià)。
同樣不容忽視的還有北區(qū)板塊和旗山板塊。1-2月，北區(qū)板塊商品住宅成交只有375套，那是因?yàn)檫�沒(méi)算上成交近千套的保障房項(xiàng)目。商品住宅和保障房的“兩翼齊飛”，首先在北區(qū)板塊得到實(shí)現(xiàn)。另外，今年下半年南嶼旗山板塊也將有大批的別墅項(xiàng)目面市，掀起新一波別墅浪潮。高端住宅項(xiàng)目的集體入市，也為下半年房?jī)r(jià)的“反彈”做了鋪墊。
NO.5
熱銷(xiāo)
價(jià)格松動(dòng)的品牌樓盤(pán)成交顯著
2009年1-2月福州樓盤(pán)簽約總套數(shù)前10強(qiáng)
名次 項(xiàng)目名稱(chēng) 板塊 簽約總套數(shù) 簽約總金額 簽約總面積 均價(jià)
(套) (元) (㎡) (元/㎡)
1 江南水都·蘭邑 金山 377 1．72億 27620.57 6231
2 世茂百貨 中心 235 1．70億 13463.44 12694
3 仁文·大儒世家 西區(qū) 186 0.69億 12044.33 5643
4 武夷東水岸 東區(qū) 174 0.91億 16681.07 5467
5 金輝·天鵝灣 金山 164 0.84億 15801.19 5302
6 中庚城 金山 159 0.74億 12039.19 6210
7 陽(yáng)光新倉(cāng)山洋樓 倉(cāng)山 130 0.5億 10539.47 4728
8 正祥一品新筑 金山 130 0.77億 14387.29 5390
9 群升國(guó)際·佳境 中心 129 0.88億 10763.06 8157
10 世歐彼岸城 金山 125 0.92億 15211.17 6054
↑核心數(shù)據(jù)
根據(jù)福州房地產(chǎn)交易登記中心的簽約備案數(shù)據(jù)，融僑地產(chǎn)的江南水都·蘭邑以1.72億的銷(xiāo)售金額、377套的成交量、27620.57平方米的簽約總面積成為2009年1-2月福州樓市總成交金額、總成交量、總簽約面積的“三冠王”。而世茂集團(tuán)旗下的世茂百貨商鋪?lái)?xiàng)目則以12694元/m2的均價(jià)摘取了成交均價(jià)的桂冠。前十強(qiáng)榜單中，所有樓盤(pán)項(xiàng)目簽約數(shù)均在百套以上，成交額均超過(guò)5000萬(wàn)。
金山樓盤(pán)占據(jù)十強(qiáng)半席
觀察春節(jié)期間福州樓盤(pán)簽約總套數(shù)前10強(qiáng)的榜單，可以發(fā)現(xiàn)金山板塊樓盤(pán)占據(jù)了五席，單算江南水都·蘭邑、金輝·天鵝灣、中庚城、正祥一品新筑、世歐彼岸城這五個(gè)樓盤(pán)的成交量，就達(dá)到了955套。并且，樓盤(pán)的成交均價(jià)在5302-6231元/m2之間，大致反映了金山板塊目前的價(jià)格水平。市中心板塊占據(jù)兩席，除了世茂百貨的商鋪備受追捧之外，群升國(guó)際·佳境也表現(xiàn)卓著，成為1月份的銷(xiāo)售冠軍。西區(qū)板塊則由“高性?xún)r(jià)比”的仁文·大儒世家勝出，成功躋身前三強(qiáng)。
品質(zhì)房?jī)r(jià)格回調(diào)受青睞
來(lái)自金山板塊的五個(gè)樓盤(pán)均由榕城本土的實(shí)力房企開(kāi)發(fā)，業(yè)內(nèi)人士指出，在這一撥春節(jié)熱銷(xiāo)行情中，品牌房企的樓盤(pán)出現(xiàn)了一定程度的價(jià)格松動(dòng)，從而帶動(dòng)了成交量的“井噴”。融匯地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部企劃經(jīng)理陳福分析，2009年福州樓市的走勢(shì)現(xiàn)在還不好說(shuō)，因?yàn)檎l(shuí)都無(wú)法對(duì)市場(chǎng)下一個(gè)確切的論斷，但是可以肯定的是，由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品質(zhì)佳的房子，絕對(duì)是值得置業(yè)的。目前市場(chǎng)上的品質(zhì)房都經(jīng)過(guò)了價(jià)格回調(diào)的過(guò)程，對(duì)大部分剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一個(gè)下手的好時(shí)機(jī)。
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