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上海房產(chǎn)首次面臨拐點情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-16
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機萬科降價、恒大"成本價"甩賣……2008年的中秋比往年提早了不少，但中國各大城市樓市的秋意卻讓人提前感到寒冷。開發(fā)商和購房者維持了數(shù)個月的平衡開始被打破。繼去年底、今年初的寒流之后，國內(nèi)樓市在傳統(tǒng)的"金九銀十"再遇挑戰(zhàn)。降價，已成為目前全國樓市的關鍵詞。
上海、南京、杭州--"長三角"地區(qū)已率先掀起降價戰(zhàn)，萬科、恒大的第一槍正是在這里打響。
上海
"降價、降價，到處都在降價"，這是來自房地產(chǎn)行業(yè)的真實"寫照"。繼2年～3年前的購房團瘋狂買房之后，目前涌現(xiàn)了許多房產(chǎn)商的大肆甩賣。
價格下跌后，樓市的成交量并沒有出現(xiàn)大幅增加的跡象。上海樓市成交量的持續(xù)萎縮從央行上�？偛咳涨鞍l(fā)布的數(shù)據(jù)可以直接反映出來：8月份上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款僅增加了2.9億元，比7月份少增加了25.1億元。因此，樓市出現(xiàn)的是"價跌量縮"的局勢。上海知名房產(chǎn)專家蔡為民甚至還認為房地產(chǎn)即將從"拐點到達冰點"，那么房價還距離底部尚有時日。
"多給我推薦幾位有意看房的朋友，最近主動看房的人實在太少了。"一位組織看房班車的業(yè)內(nèi)人士抱怨，"現(xiàn)在開發(fā)商很急，因為最近上海積極看房的人實在太少了。"
2年來首次面臨"拐點"
上海知名房產(chǎn)專家蔡為民用"風雨飄搖"來形容當前開發(fā)商所面臨的形勢。"這一波低迷的購買意愿，是10年來最嚴重的一次。"他說。
上海近期的成交數(shù)據(jù)，也如實的反映出市場的觀望。有業(yè)內(nèi)人士指出，近期量價齊跌的現(xiàn)象，是最近2年來首次出現(xiàn)的情況。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭認為，房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。今年8月，上海二手房價格指數(shù)為2385點，較7月環(huán)比下降11點，跌幅為0.45%。這是上海二手房指數(shù)自2006年10月以來，歷經(jīng)22個月上升后再度出現(xiàn)下跌。
另外，國家發(fā)改委公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，上海房價同比漲幅已從6月的8.7%，下滑到7月的7.5%，環(huán)比也出現(xiàn)了去年以來的首次下跌。
在房價成交指數(shù)下跌的同時，上海個人住房貸款少增直接反映出上海樓市成交量的持續(xù)萎縮。根據(jù)央行上�？偛咳涨鞍l(fā)布的數(shù)據(jù)，上海個人住房受整體房地產(chǎn)市場低迷的影響，8月上海的銀行房貸急劇萎縮。數(shù)據(jù)顯示，8月上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款僅增加了2.9億元，比7月少增加了25.1億元。
"拐點"后是"冰點"
蔡為民說，"拐點"過后，接下來就是"冰點"。目前"上海樓市的寒冬還沒有到，這只是微有寒意。"上海房價目前只能說"開始降了"，降幅只在8%左右。到年底，預計90%的樓盤都會降價；10%不降價的樓盤，以內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高檔樓盤居多。
華遠集團董事長任志強在參加9月初的博鰲論壇時表示，冬天還沒來，現(xiàn)在最多是個深秋，只是"秋風掃落葉"罷了。他"掃落葉"的意思是，根不太深的葉子掉了，可能有些小企業(yè)倒閉，有些開始壓縮投資規(guī)模，有些開始縮減樓盤項目；有些開始降價，有些為現(xiàn)金流而發(fā)愁了。他同時認為，房地產(chǎn)的冬天會在遲些時候到來。
佑威數(shù)據(jù)顯示，9月第一周，上海新建商品房的成交量為16.81萬平方米，環(huán)比下滑19%；其中，商品住宅的成交量更是環(huán)比下滑34%，僅成交10.94萬平方米。
對于目前樓市交易量大幅萎縮的情況，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，主要原因是2008年的緊縮房貸、壓縮需求、防止過熱和通脹的宏觀調(diào)控政策抑制了需求增長，再加上今年特殊的國際背景和國內(nèi)經(jīng)濟受到災害影響，導致了購房需求的大幅下降，以致形成了供給遠大于需求的狀況。
率先降價是機會
一邊是對價格下滑處于觀望中的剛性購房者，另一邊則是急于出貨的開發(fā)商。僵持中，誰將率先打破僵局？
上海最近幾個月來，包括萬科、金地、和黃等知名企業(yè)均出現(xiàn)價格調(diào)整動作。佑威的研究報告還顯示，7月、8月，上海已有44.8%的樓盤售價出現(xiàn)下跌。
蔡為民說，當前樓市行情下，"不降沒人買，降也沒人買"的觀點，其實該延伸開來解讀，那就是降了還有機會，不降就沒機會了。
而事實上，率先降價的部分開發(fā)商確實也獲得了良好的市場接受度。以萬科為例，自8月30日上海萬科推出促銷活動以來，截至9月7日，認購套數(shù)已達337套，認購金額達5.67億元。杭州萬科隨后推出的降價行動也得到市場的充分回應，9月3日至7日五天內(nèi)認購336套，認購金額達到2.9億元。
降價壓縮利潤空間
"開發(fā)商所面臨的，是'保命'還是'保本'之間的抉擇。"蔡為民在接受采訪時表示，正是出于"斷臂求生"的理念，部分開發(fā)商開始降價銷售。景氣好的時候，開發(fā)商沒有2倍的利潤是不做的；但當景氣下滑的時候，20%的利潤也是好的。
那么，降價是否是活命的"稻草"呢？一位業(yè)內(nèi)人士坦言，降價會壓縮開發(fā)商的利潤空間，但并不代表沒有利潤可賺。房價降到一定程度，肯定會吸引購房者入市。畢竟對于上海樓市而言，剛性需求還是大量存在。對于會降到什么水平較為合適，該人士認為是2007年4月的水平。
目前，開發(fā)商對上海房價調(diào)整心態(tài)不一。部分大開發(fā)商已經(jīng)在價格上進行了較大幅度的調(diào)整；而對于中小開發(fā)商而言，主要是跟風�？磪^(qū)域大盤的走向，如果區(qū)域樓盤價格調(diào)整，當然不會坐視不管；而對于是尾盤，或者前期房源已經(jīng)消化的開發(fā)商而言，房價多數(shù)保持不變。
采訪后記
"前途是光明的，只是不知道能不能活到明天早上。"上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)研究所所長研究所所長李戰(zhàn)軍用這句話，來描述當前房地產(chǎn)市場中部分開發(fā)商的心態(tài)。
2008年以來，中國各大城市住宅的成交量都在大幅度下滑，同比指標下滑的幅度越來越大。SOHO中國董事長潘石屹認為，這已經(jīng)非常清晰地表明中國的住宅市場，的確下滑到了災難的邊緣，雖然房屋的單價未下跌，但對房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈來說，成交量的影響要比房價的影響大得多。
潘石屹說，中國房地產(chǎn)的這種危險，也已經(jīng)影響到地方政府的財政收入。今年上半年以來，各地頻繁發(fā)生"退地"，和"拖欠政府出讓金"事件。同時，各地方政府"招拍掛"的地塊也不斷流標，上海也首次出現(xiàn)了住宅用地的流拍。如果這些情況進一步惡化，將直接影響到銀行等，影響到金融機構。從市場的銷售情況就可以很容易推算出來企業(yè)財務狀況非常不妙。
同時，中國的房地產(chǎn)行業(yè)要走出困境，需要政府和銀行的幫助，政府和銀行最大的幫助就是為房地產(chǎn)行業(yè)"松綁"，在資金上面能夠享受和其他行業(yè)一樣的待遇；潘石屹認為，在稅收上和面，尤其是二手房的稅費，能夠適當?shù)亟档停貧w到前幾年的水平；第二套住房的按揭等條件能夠適當放松，回到前幾年的水平。這就是對中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的支持，這就是解救房地產(chǎn)行業(yè)危機的"解放軍"。
而在今年年中，國際五大行之一的戴德梁行曾預計，銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸緊縮，將加大融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，致使中小房地產(chǎn)企業(yè)會更多的采取項目轉讓的方式盤活資金，資源的有效重置有利于市場集中度的提高。
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