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中國房地產(chǎn)市拉鋸戰(zhàn)仍在繼續(xù)原因分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-16
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 房價 樓價 萬科 房屋 樓盤
- 中研網(wǎng)訊：
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萬科在杭州展開降價風暴
從9月3日開始，萬科在杭州推出了“萬客會十周年青年置業(yè)計劃”，將其開發(fā)的白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣等4個樓盤，進行為期12天的降價促銷活動，降價的幅度遠遠超過了之前在上海開展的促銷活動。
記者：“大概有多少套房？”
浙江萬科良渚項目銷售顧問梅武�。骸鞍樋|大概是78套左右，白鷺郡南是37套�！�
記者：“那一般它的價格要比咱們的開盤價格低多少？”
梅武�。骸拔覀儸F(xiàn)在的售價是5668元到6888元這樣的一個均價范圍，每個平方米�！�
在這次杭州萬科的降價促銷活動中，推出房源量最大的就數(shù)良渚文化村的白鷺郡項目，據(jù)了解，白鷺郡南在今年5月份首次開盤時，價格在每平方米7000元至10000元，7月20日第2次開盤時，價格就到了7200元至11850元，但是現(xiàn)在的優(yōu)惠價格是每平方米6000元到7000元，平均降幅為八折，而最低的折扣更是達到了7.5折。
記者：“9月3日當時的銷售情況怎么樣？”
梅武俊：“非常火爆，當天大概有四五十套銷售出去�！�
記者：“目前的銷售情況怎么樣？”
梅武�。骸盎旧弦呀�(jīng)快賣完了�！�
魅力之城是這次杭州萬科降價促銷活動中，降幅最大的一個樓盤，魅力之城的一期是毛坯房，開盤價是每平方米7100元，后來賣到9500元，魅力之城的二期是精裝修房，今年5月的開盤均價已經(jīng)達到每平方米12000元左右，而這次降價銷售的就是二期的精裝修房。
浙江萬科市場營銷部專業(yè)經(jīng)理余嘉：“青年置業(yè)計劃，首先我們推出來的，選出來的房源基本上是小面積低總價的房源，主力的單價是在8500元到9500元之間�！�
據(jù)記者了解，一些大戶型的房子也參加了這次降價促銷，其成交價格甚至低于8500元的最低價，達到了每平方米8177元，如此低的折扣，吸引了大量的購房者，萬科在最初的宣傳中，四個樓盤促銷的房源只有200多套，而事實上，魅力之城一個樓盤兩天推出的房源就已經(jīng)超出了這一數(shù)字。
記者：“大概有多少套？”
余嘉：“我們這次推出來是250套左右。”
記者：“現(xiàn)在的銷售情況怎么樣？”
余嘉：“應該說銷售情況還是比較好的，大部分已經(jīng)銷磬，大部分已經(jīng)銷售售完畢，只剩下少量一樓的房源。”
面對降價，有人歡喜有人憂
萬科在杭州的降價促銷，吸引了很多購房者，據(jù)我們了解，9月3日活動當天，就實現(xiàn)銷售認購133套，認購金額1.08億元，9月4日，杭州萬科又拿出魅力之城和白鷺郡南共220套低總價房源加入青年置業(yè)計劃，當天共實現(xiàn)認購112套，認購金額約1.05億元，開發(fā)商手中的樓盤迅速脫手，資金迅速回籠，購房者也覺得拿到了一個實惠價，可是，面對降價，卻是有人歡喜有人憂。
陳帥是在9月3日，也就是萬科在杭州進行降價促銷的當天購買了魅力之城的二期精裝修房，原來要賣170多萬的房子，降價之后只有140多萬，這讓他們一家下定了買房的決心。
浙江萬科魅力之城業(yè)主陳帥：“肯定是劃算的，相比原先的行情跟現(xiàn)在來比的話，肯定是劃算的，大概差了30多萬元，基本上可以買輛車了。”
然而對于白小姐來說，萬科的降價促銷卻讓她在短短一個多月的時間，就損失了近20萬元，白小姐購買的也是魅力之城二期精裝修房，價格是每平方米10179元，而現(xiàn)在打折之后，比她位置好的房子才賣每平米9000多元。
浙江萬科魅力之城業(yè)主白小姐：“當時我們真的是晴空霹靂一樣，因為相當于這個房子說實在的真的，不是說我們自己有這個能力來買，真的是基于兩代人的心血�！�
白小姐大學畢業(yè)之后留在了杭州，今年為了結(jié)婚，她和男朋友決定購買一套住房，并最終選定了萬科的魅力之城二期精裝房，在雙方家長的資助下，又把自己辛辛苦苦攢的錢湊在一起，白小姐交清了首付款。
白小姐：“5月底的樣子最終和他們簽了協(xié)議，辦完所有的手續(xù)，其實是在8月底的時候，我們是8月20號的樣子付的第一筆貸款�！�
白小姐購買的是期房，要到明年6月30日才能入住，自己花費了兩代人的辛苦錢購買的房子，還沒有見過面，就貶值了20多萬，這讓她背負了一個沉重的負擔。
白小姐：“對我來說，我們的房子損失大概是在20萬左右，再加上我貸款，那我的損失大概是在40萬左右，然后每年就是不吃不喝的話，我估計我要把這些貸款都還上的話也需要花費我十年的功夫。”
姚先生是萬科白鷺郡南的業(yè)主，今年8月13日剛剛簽訂了購房合同，僅僅20天之后，白鷺郡南的房價就下降了25%，同樣的房子單價卻相差了每平方米2000元。
浙江萬科白鷺郡南業(yè)主姚先生：“我的鄰居和我相差十多天的時間，相差了30萬元，我一輩子怎么呆下去，一輩子的笑話鬧下去，被人家笑話死了。”
被杭州萬科大幅度降價降懵了的，不僅有這些老業(yè)主，還有它的那些房地產(chǎn)同行，杭州有些銷售不暢的樓盤早就暗中降價，卻被萬科光明正大的促銷打了個措手不及，有些計劃近期開盤迎接金九銀十的樓盤，不得不推遲開盤時間，避開風頭，還有一些開發(fā)商，則是“以不變應萬變”，已經(jīng)平淡許久的杭州樓市，因為萬科的降價促銷，而忽然間風云再起。
我愛我家杭州有限公司總經(jīng)理陳毅剛：“因為萬科的這樣一個舉措，很明顯會在交易量上面產(chǎn)生很大的影響，也很明顯的這兩天的交易量已經(jīng)在停滯不前，或者說有一些下降�！�
杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理助理張偉：“那萬科在9月初推出的置業(yè)計劃的情況下，它是相對來說是等于在一個焦灼狀態(tài)中，撕開了一條口子，它等于是把這個買房人的心理預期一次性拉到一個更低的位子上去了�！�
作為在杭州市場分額比較大的兩家房屋中介公司，我愛我家和杭州華幫都認為，萬科這次推出的降價促銷，讓原本低迷的房地產(chǎn)市場，觀望氣氛更加濃厚，同時也加劇了購房者期待房價繼續(xù)下降的心理。
張偉：“這個市場可能到底它未來一個房價的趨勢是怎么樣，是跌是漲，看跌的可能量會比較大一點�！�
同時萬科打折降價，也撕掉了過去開發(fā)商羞羞澀澀打暗折的面紗，而且給杭州樓市一直堅挺的價格撕開了一個口子，杭州房價只升不降的神話成為了過去，在萬科降價銷售成交量大幅上升的情況下，那些滯銷樓盤的開發(fā)商將面臨更大的壓力，那么其他的開發(fā)商會不會跟風降價呢？
陳毅剛：“可能一線的開發(fā)商可能會考慮到，他們的樓盤與萬科比較接近的地方一些樓盤，考慮他們用什么營銷方式來應對�！�
盡管萬科降價當天，杭州本地的開發(fā)商相繼出面表示，不會跟風降價，但是面對萬科“日進億金”的銷售額，他們已經(jīng)無法抵擋這誘人的數(shù)字，就在萬科降價不久，先后有多個樓盤進行打折降價銷售，其中南北?西岸樓盤以“幸福安家保障計劃”推出136套房，打折降價的最高幅度已經(jīng)達到了7折，面對這場萬科降價風波，一名網(wǎng)友在自己的博客上，錄制了這樣一段視頻。
網(wǎng)友：“萬科的房子開始降價了，大家奔走相告，我們的心情比蜜甜，這是萬科的一小步，卻是中國房地產(chǎn)發(fā)展的一大步�！�
打折的樓盤到底還有多少利潤，房價還有多大下降空間？
萬科降價不僅撼動了杭州樓市一直堅挺的價格，而且推倒了杭州樓市的第一塊多米諾骨牌，之后杭州的多家房地產(chǎn)公司也祭出降價促銷的大旗，杭州錢江國際SOHO領(lǐng)寓推出7.2折特價房，并享受“無理由退房”的優(yōu)惠措施，南北?西岸更是打出了7折的優(yōu)惠，似乎杭州樓市的價格戰(zhàn)即將全面掀起，與此同時，一些專家開始為開發(fā)商打抱不平，認為價格戰(zhàn)，將危及整個房地產(chǎn)市場，那么這些打折的樓盤到底還有多少利潤，房價還有多大下降空間？
魅力之城這塊土地，是浙江萬科在2006年5月25日拿下的，當時的樓面價是每平方米2500元左右，而同期周圍的樓盤，開盤價格大體在每平方米5000元上下，所以在當時，每平方米2500元的樓面價并不算便宜，到了2007年4月22日，魅力之城首期銷售的時候，這里的房價已經(jīng)上漲到了7000多元。
杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理助理張偉：“它因為是郊區(qū)的一個地塊，是2500元左右的地價，那我想另外建安的成本等等這些加進去估計它自身的一個成本，估計6000元左右�！�
張偉給記者算了一筆帳，魅力之城一期是毛坯房，成本中樓面價是2500元/平方米，建安成本大概在2000元/平方米，財務、營銷、管理等綜合成本在800元/平方米，那么毛坯房的成本應該在5300元/平方米左右，魅力之城二期是精裝修房，按照萬科的說法，魅力之城精裝修的標準為1500元/平方米，那么精裝修房的成本應該在6800元/平方米左右，而這次降價銷售的房價是每平方米8500元到9500元左右，那也就意味著，即使降價打折銷售，萬科公司仍然有20%左右的毛利率。
我愛我家杭州有限公司總經(jīng)理陳毅剛：“那我想應該沒有人會做虧本的買賣，無非是賺多少錢，賺多賺少的問題，出于他們資金回籠的要求考慮，還是出于利潤的考慮，我想作為萬科這樣的大企業(yè)，應該有自己的一個明確的目標�！�
的確，不管萬科打折降價銷售是出于什么樣目的，但是萬科通過上海、杭州等地的降價促銷，既快速回籠了資金，又仍然保有一定的高額利潤，也許這是萬科在這次降價風波中獲取的最大收益。
萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉：“包括上海，包括杭州的銷售都應該是相當不錯的，上海我們賣了6個多億，杭州這邊也是80%就賣掉了，所以其實我們可以看到市場整個剛性的需求并沒有發(fā)生本質(zhì)的變化�！�
作為重量級的地產(chǎn)龍頭，萬科從2007年底就開始在廣州、深圳率先刮起了降價風，之后，這股降價風又從華南刮到西南，再席卷至首都北京，如今又吹到了房價一直比較堅挺的長三角地區(qū)，8月30日上海萬科展開“喜迎中秋，八盤同慶”活動，進行打折銷售，截至9月7日，認購套數(shù)337套，認購金額達5.67億元，杭州萬科9月3日至7日五天內(nèi)認購336套，認購金額達到2.9億，同期推出青年置業(yè)計劃的寧波萬科也在五天內(nèi)認購213套，達到1.8億元的認購金額，一周之內(nèi)，三家區(qū)域公司累計認購金額已經(jīng)接近10億元，降價能否成為房地產(chǎn)商加速資金周轉(zhuǎn)的提速器？
對于今年的杭州樓市來說，金九銀十并沒有成為現(xiàn)實，去年銷售火爆的場面在萬科打折銷售以前已經(jīng)很難看到。來自杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)字顯示，跟去年同期相比，杭州一手商品房和二手房的成交數(shù)量急劇下降。
張偉：“8月份2007年杭州市場的主城區(qū)成交了2322套左右，2008年8月份的情況只是在900套左右，那這個成交量的下滑大概有63%。”
市場的急劇萎縮，已經(jīng)讓開發(fā)商的資金越來越緊張，為了回籠資金，一些開發(fā)商早就打起了價格的主意，9折甚至是85折早就出現(xiàn)了，還有一些開發(fā)商則采取送裝修、送家電等方式暗降價格，而萬科僅僅是撕開了暗降的面紗，并且把折扣降到從來沒有聽說過的75折。
肖莉：“我們始終對這個市場是懷著一種敬畏之心的，我們是去順應市場，而且我們從來也沒有任何的想法要去影響市場，我們就是在做我們認為符合市場的這樣的一些事情，通過多方位的這樣一些方式來給市場一個更好的價格，市場能夠接受的價格�！�
2006年到2007年，杭州一些樓盤的上漲幅度達到了100%，而上漲的房價又推高地價，地價又推高房價，不斷攀升的房價讓很多購房者望而卻步，到了2008年很多樓盤出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，開發(fā)商的資金壓力明顯加大，隨時都有斷裂的風險，這讓許多開發(fā)商處在了生死邊緣。
浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬：“從全國去年的情況來看，應該講房價過快過猛的上升脫離了很多居民的一種購房能力，這個實際上是帶有泡沫成份的，那么今年各地的房地產(chǎn)價格都在進行回落，特別是新開的樓盤，它的定價在趨于理性，我覺得這是一個房地產(chǎn)市場，健康發(fā)展的一種需要�！�
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眼下萬科在上海、杭州的“中秋”降價行動，在全國范圍內(nèi)掀起了一場降價突圍戰(zhàn)，在整個地產(chǎn)界掀起風向標的效應。在這個面臨選擇的十字路口，未來樓市究竟會是怎樣一個格局？房價什么時候才能回歸理性？今天，我們就來搜索一下，聽聽其他房地產(chǎn)商是怎么說的。
浙江房地產(chǎn)綠城集團的老總宋衛(wèi)平，就站在了此次萬科杭州降價的對立面。盡管綠城的樓盤與萬科打7.5折的樓盤相距只有十分鐘的車程，但宋衛(wèi)平態(tài)度堅決地表示：綠城決不會跟降！說不定還有微漲的可能。
今年就價格戰(zhàn)率先向王石發(fā)炮的華遠集團董事長任志強則認為，萬科降價還是漲價，從法律上來說是萬科自己的事，別人沒有權(quán)利指責，只有他們的股東可以譴責。對于華遠來說，則沒有降價的理由。
而針對萬科降價一事，潘石屹仍堅持“無拐論”，他在SOHO自己的官方網(wǎng)站上表示，萬科的降價行動，是其利用自己的影響力在市場上清理門戶。但是，降價并非意味著拐點到了。而且SOHO還反其道而行之，要漲價，以提振信心。
看來，不論漲與降，房地產(chǎn)市場上的多方較量或明或暗已經(jīng)開始了。地產(chǎn)拉鋸戰(zhàn)仍在繼續(xù)，百姓對理性的房價仍在期待。
半小時觀察：房地產(chǎn)的中國式突圍
昨天我們報道了潘石屹的漲價，原本以為能自我托市的他，現(xiàn)在也不得不承認，房地產(chǎn)市場的寒潮，遠非少數(shù)幾個地產(chǎn)大鱷就能阻擋。潘石屹也在他的博客中稱，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到2008年，面臨的最大困難就是缺錢，而且缺錢到了極點。從所有上市房地產(chǎn)公司的報表中就可以清楚地看出來。他認為房地產(chǎn)缺錢的原因有四點：第一，國際形勢不好，房地產(chǎn)商的境外融資計劃基本全泡湯了；第二，國內(nèi)實行從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)行業(yè)控制得更緊；第三，發(fā)展商過去兩年不理智地爭地王，大搞土地儲備，花了過頭的錢；第四，從2008年初以來，全國房屋成交量急劇下滑，到了8月底已經(jīng)同比下滑近50%。
萬科在各地的高調(diào)打折，似乎恰好在給潘石屹的論斷源源不斷地輸送證據(jù)，在瘋狂樓價和瘋狂地價的惡性循環(huán)中，房地產(chǎn)商把自己放到了一個進退維谷的境地，他們的降價舉動，不知道是在為誰買單？
我們更關(guān)心的不是個別地產(chǎn)商的自救究竟能不能救活自己，而是高高在上的房價什么時候才能在他們各自的自救中回落到一個正常合理的水平，讓彷徨觀望的購房者重新回來。只有救活市場，才能救整個行業(yè)。
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