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中國樓市六問深度分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-13
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 樓市 房價 上海 房地產(chǎn) 樓盤
- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機"金九銀十"又至，全國房價"跌"聲四起，樓市面臨深度調(diào)整，這次調(diào)整的幅度有多大，持續(xù)時間將有多久？
8月中房上海各項價格指數(shù)出現(xiàn)近年來首次下跌，該指數(shù)辦公室9月11日發(fā)布報告認為，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，上海房地產(chǎn)市場調(diào)整已成定局。
上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認為，從整體上看，上海房價的調(diào)整幅度可能在10%左右，但不排除少數(shù)樓盤大幅降價。
長城證券有限責任公司地產(chǎn)研究小組近期發(fā)布報告預測，中國內(nèi)地樓市本輪調(diào)整將持續(xù)兩年左右，目前仍處在調(diào)整前期，報告中指出，上海等一線城市調(diào)整幅度在30%左右，二線城市調(diào)整空間在10%～30%內(nèi)。
問題一：房價降了嗎？
9月6日，中投證券發(fā)布的房地產(chǎn)市場月報顯示，從近三個月來看，上海住宅成交均價依然堅挺。該報告所引用的數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院。
9月10日，佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布報告稱，在上海成交活躍的212個新盤中，仍是漲的多跌的少，與上半年平均售價相比，7月8月兩個月售價上漲的樓盤占55.2％，下降的為44.8％。該中心主任薛建雄表示，今年6月，上海房價達到了歷史最高點。
房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生改變，目前已是各方共識，但僅從成交價格來看，上海目前僅是部分樓盤售價高位下調(diào)，其價格與普通購房者仍有較大的心理差距。
早在今年2月，市場已有"跌"聲傳出，當時就有專家指出，房價降的只是漲幅。上海房地產(chǎn)研究專家顧海波稱，"這就類似將一只股票的價格快速拉升到上漲9%，然后讓它回調(diào)到6%。賣的人說，我降了3個點了；事實上，它漲了6%--就看以哪個時點為參照。"
不過，以薛建雄的觀點，房價如果與經(jīng)濟增速保持一致，即為相對平衡的狀態(tài)，考慮到通脹、利率等因素，如果房價的漲幅低于經(jīng)濟增速，就意味著樓市進入下行通道。
在樓市低迷時期，開發(fā)商同樣有錢可賺。薛建雄舉例說，1998年至2003年，包括上海在內(nèi)的全國樓市低迷，但上海的超級大盤中遠兩灣城在1998年的開盤價是3500元/平方米，2002年已賣到7000元/平方米，利潤超過100%。
問題二：
開發(fā)商會競相降價嗎？
近一個月以來，各地紛紛傳出降價促銷的消息。8月28日，萬科在上海宣稱，8月30日至9月14日期間8個樓盤推出特價房源，并喊出"直降10萬"的口號。
但據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年7月和8月，在174個公寓項目中，有79個項目在降價，占比超過四成；31個別墅項目中，有21個項目降價，占比超過七成。
進入"金九銀十"后，醞釀跟進降價的開發(fā)商將更多，在國慶假日樓市期間，預計將會出現(xiàn)更大規(guī)模的降價樓盤。與萬科"大張旗鼓"地降價不同，更多開發(fā)商并未公開承認降價。
曾拋出"百日危機論"的SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹宣布，從9月1日起，SOHO中國旗下所有在售項目平均提價5%左右。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實仍能按付款方式給予折扣優(yōu)惠。
事實上，在降價促銷早期，開發(fā)商借此取得了良好的戰(zhàn)績。今年2月21日元宵節(jié)當天，上海萬科對旗下10個樓盤240多套房源進行九五折促銷，當天成交170套房源，回籠資金2.57億元。
薛建雄說，跌幅超過10%的22個樓盤主要是去年漲幅過大的，但外環(huán)以內(nèi)品質好的樓盤仍將保持價格堅挺。
6月19日，國泰君安房地產(chǎn)業(yè)分析師孫建平發(fā)布了《資金緊張的冬天，誰的棉衣厚？》的報告。報告稱，部分企業(yè)資金鏈斷裂不會表現(xiàn)為群體性的惡性降價行動，資金鏈斷裂或者瀕臨斷裂的企業(yè)變賣項目比降價清盤的概率大。
孫建平認為，降價清盤的投資回報率，并不比變賣資產(chǎn)高，很多時候變賣項目能夠為資金鏈斷裂的企業(yè)保留項目參股權，有機會分享到未來利益。而龍頭企業(yè)也不會輕易放棄通過并購的方式來整合行業(yè)資源的機會。
此外，因賑災、建設保障性住房、經(jīng)濟下滑、地價房價下降等，今年地方政府的財政壓力比往年大很多。地方政府也不會坐視房價大降。
問題三：調(diào)整幅度多大？
今年年底是不是購房時機，市場分歧較大。一部分人認為，目前房價過高，大部分需求無法釋放，而且保障性住房供給力度不斷加大，分流了一小部分需求，加上開發(fā)商資金鏈非常緊張，在宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)商不得不選擇降價賣樓。
但也有人認為，大量年輕人等待購房置業(yè)，房價稍降就會有大量的真實需求涌現(xiàn)，推高房價；另一方面，大量的熱錢來到中國，必將選擇保值和投資價值同時具備的房產(chǎn)作為投資選擇，加上通脹背景下所有商品都在漲價，房價沒有理由下跌。
長城證券地產(chǎn)研究小組認為，房價仍將高位運行，可能以實際房價下跌完成調(diào)整，總體調(diào)整幅度不會超過30%。
長城證券地產(chǎn)研究小組成員萬知分析師表示，目前的樓市調(diào)整僅是擠泡沫，若大幅回調(diào)必將有需求支撐，大可不必擔心樓市崩盤，調(diào)整結束后，房產(chǎn)將開始一輪新的牛市。在長城證券報告中，分析師一致認為，當前，房價要調(diào)整到合理位置，一線城市將有30%左右的下調(diào)空間。二線城市調(diào)整空間在10%～30%內(nèi)。
研究小組參考日本和中國香港的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，一線城市的房價收入比將在10～12間達到高位平衡。二線城市的房價收入比在8～10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。
截至2007年底，我國一線城市的房價收入比約為15，房價收入比將下降到10～12的范圍將有30%左右的下調(diào)空間。二線城市，少部分較高的城市存在約30%的調(diào)整空間，而武漢、天津等城市的調(diào)整空間在10%～30%內(nèi)，還有部分城市的價格基本合理，在房地產(chǎn)總體市場調(diào)整的背景下，將維持小幅上漲或橫向整理的態(tài)勢。
薛建雄則認為，上海房價降幅可能在10%左右，由于有三四個月的統(tǒng)計滯后因素，反映到國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)，要到明年二三月才能體現(xiàn)，屆時上海房價漲幅可能會出現(xiàn)負數(shù)。
問題四：調(diào)整持續(xù)多久？
對于本輪調(diào)整的時間各界也是看法不一。部分較為樂觀的人士認為，隨著"金九銀十"的黃金銷售季節(jié)的來臨，觀望者將陸續(xù)入市，樓市有望全面回暖；而一些對樓市未來仍擔憂的人士認為，樓市上半年毫無回暖跡象，滯銷的供給需要9個月左右時間來消化，本輪調(diào)整不會這么快結束，至少要持續(xù)到明年上半年。
長城證券地產(chǎn)研究小組成員認為，中國樓市的本輪調(diào)整時間將持續(xù)兩年左右，目前仍處于調(diào)整前期。一般樓市的調(diào)整需要經(jīng)歷縮量--房價滯漲--下跌--放量四個階段。
支撐上述結論的依據(jù)是，上半年市場沒有回暖跡象，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場都處在縮量與房價滯脹階段，調(diào)整還遠未結束。
薛建雄分析這輪樓市波動時指出，預計今年10月份上海房價調(diào)整到底。上海房價自去年高漲后，今年二季度出現(xiàn)了最后一小波的沖刺，在6月初達到歷史頂峰。
不過，他同時認為，中國經(jīng)濟再怎么調(diào)整，保持領先全球的增長速度還是可以預見，房價在這一輪下跌后，重新保持與經(jīng)濟相當?shù)乃俣壬蠞q還是可以預期。
"排除地區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質等外部原因之后，房價的底部應該是在去年房價的1.2-1.3倍的水平之上。"薛建雄認為，經(jīng)過2005年那輪房價調(diào)整之后，房價長期穩(wěn)定，因此去年初的價格可以反映出上海樓市的實際購買力，加上2007年、2008兩年的經(jīng)濟增長，房價比去年高出20%～30%應該是市場可接受的合理空間。
在易居房地產(chǎn)研究院政策研究所副所長楊紅旭看來，2008年，本輪緊縮型房地產(chǎn)宏觀調(diào)控警報已解除，調(diào)控重點正由防市場過熱、房價大漲，轉向防市場過冷、房價大跌。楊紅旭稱，如果明后兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，則極有可能會展開新一輪宏觀調(diào)控，但其性質是擴張型的，或者稱之"救市"。
問題五：
政府會托市嗎？
8月27日，央行和銀監(jiān)會日前聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴控建設用地貸款管理。
對此，宏源證券分析師楊國華認為，在市場傳言政府可能會放松對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)控之際，《通知》成為對這一傳言的有力否定，政府對房地產(chǎn)投資過熱繼續(xù)調(diào)控的政策短期并不會松動。
最近，潘石屹表示，中國的住宅市場已經(jīng)下滑到災難邊緣，中國的房地產(chǎn)行業(yè)需要政府和銀行的幫助，政府和銀行最大的幫助就是為房地產(chǎn)行業(yè)"松綁"，在資金上能夠享受和其他行業(yè)一樣的待遇；在稅收上面，尤其是二手房的稅費，能夠適當?shù)亟档�，回歸到前幾年的水平；第二套住房的按揭條件能夠適當放松，回到前幾年的水平。
也有業(yè)內(nèi)人士認為，深入的調(diào)整持續(xù)時間過長將造成諸多不良影響，政府有可能會在下一步刺激成交量，著力點會是在二手房市場。與此同時，今年上半年以來，各地頻繁發(fā)生"退地"和"拖欠出讓金"事件，上海也首次出現(xiàn)了住宅用地的流拍。地方政府是否托市，各地態(tài)度不一。
9月初，西安市政府出臺《關于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，規(guī)定從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼。補貼對象不分戶籍，且未區(qū)分第一套還是多套住房、大小戶型。同時，還對2009年6月30日前按期開工的商品房項目，給予城市基礎設施配套費減免優(yōu)惠。
無獨有偶，河南省政府、沈陽等地也近期也出現(xiàn)了類似的政策。8月底，沈陽市宣布重啟購房補貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。河南省政府也宣布，購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%，最高貸款額度根據(jù)各市房價情況適當提高，貸款期限可延長至20-30年；從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對商品房購買者實行房貸最優(yōu)惠利率等。
據(jù)報道，9月9日，深圳市市長許宗衡在做客當?shù)仉娕_節(jié)目《民心橋》時明確表示，支持房地產(chǎn)穩(wěn)定地發(fā)展，確保房地產(chǎn)市場的健康和發(fā)展，政府也負有不可推卸的責任。深圳堅持加大有效的土地供給，盤活現(xiàn)有的土地存量，完善商品住房和社會住房需求的結構性調(diào)整，滿足市民的需求。
上海市房屋土地資源管理局、上海銀監(jiān)局、上海建設交通委以及上海市公安局在內(nèi)的諸多政府部門均啟動了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)研，嚴密監(jiān)控市場一線動態(tài)。不過，分析人士認為，短期內(nèi)，上海出臺政策的可能性不是很大。
對于地方政府應否"救市"，市場存在兩派觀點。支持"救市"論者認為銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)相關貸款太多，樓市持續(xù)蕭條眾多貸款將變成壞賬，影響我國金融系統(tǒng)安全，政府必須挽救樓市。堅決抵制政府救市者則認為，地產(chǎn)危及金融安全為時尚早，救市則變相支持開發(fā)商牟取暴利，不利于日后的監(jiān)管。
上海房地產(chǎn)研究專家顧海波激烈反對地方政府"托市"，"現(xiàn)在地方政府托市，忽悠最需要同情和幫助的廣大中低收入者接高房價最后一棒，實質是將風險轉嫁給廣大中低收入者或將催生中國式的次貸"。
長城證券發(fā)布的地產(chǎn)研究報告則認為，"如果房地產(chǎn)業(yè)真的出現(xiàn)崩潰乃至引起一連串的金融、經(jīng)濟問題，那么政府有必要采取一些政策，但事實上，我國房地產(chǎn)行業(yè)的短期調(diào)整并不會引發(fā)銀行業(yè)危機甚至金融危機，政府沒必要救市。"
對于地方"救市"，業(yè)內(nèi)人士提示三大風險：其一是與中央宏觀調(diào)控意圖的偏離有可能帶來更嚴厲的緊縮；其二是與金融有關的救市可能帶來總盤的混亂，蘊藏深層次的金融風險；其三是"救市"政策在執(zhí)行過程中可能被弱化，反而浪費更多政府資源與工作精力。
問題六：外資抄底良機？
今年1月，英國高富諾基金以12億元收購高檔酒店式公寓"華山夏都"；2月凱雷集團以19.9億元收購了服務式公寓項目"濟南路8號"；同月韓國未來資產(chǎn)基金以9.63億元收購了酒店式公寓的翠湖天地御苑18號。
在寒流即將降臨房地產(chǎn)市場之際，海外各路基金似乎充滿期待。海外部分資金經(jīng)理認為，出手中國房地產(chǎn)的機會已到來，廉價的合約將敲開中國市場的大門。而中國每年800萬人口涌入城市的現(xiàn)狀預示著未來長期的豐厚收益。
今年年初開始，境外機構再次唱空中國樓市，量子基金的共同發(fā)起人之一吉姆·羅杰斯繼去年"建議不要到上海買房"，隨后又在新加坡召開的IMAS投資會議上稱中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)調(diào)整，會有部分投資客在2008年破產(chǎn)。
雖部分外資機構紛紛發(fā)布看空中國樓市言論，但外資機構對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資并沒有因此停止。
9月3日，投資銀行摩根士丹利正在募集100億美元的全球物業(yè)基金，并計劃將超過15億美元投入到中國市場。
荷蘭國際投資管理公司（ING）今年成立了一項新的房地產(chǎn)基金計劃，將基金分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金（REITs）。此外，瑞銀集團與金地集團（600383）簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，募集3億美元資金，而這筆原始資本將帶來約10億美元的購買力。
長城證券地產(chǎn)研究小組則認為，在樓市持續(xù)高位滯脹的情況下，樓市對熱錢來說已經(jīng)不具備吸引力。
分析師認為，外資進入內(nèi)地樓市有兩種途徑，包括參與開發(fā)和購買已建成項目。如果參與開發(fā)，其投資量大、周期長，風險也大；如果收購已建成項目，在把價格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出機制不夠靈活的情況下，抄底反而會被套。
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