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限價房未來出路在何方？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-5
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- 中研網(wǎng)訊：
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用來阻擊高房價的限價房卻被房價阻擊了。已有廣州限價房降價銷售，北京限價房將走向何方？
限價房是帶著歷史使命出生的。
2006年及2007年北京甚至全國房價出現(xiàn)一個快速上漲階段，為了應對高漲的房價，有關(guān)政府部門推出這個身份不很明確的產(chǎn)品。按照政府部門在不同場合的觀點來看，限價房出臺是為了合理地抑制快速上漲的房價。北京限價房政策明確規(guī)定，限價房的銷售價格要比區(qū)域價格低30%。
因此限價房的出現(xiàn)是具有房價高漲的歷史條件的，如果該條件發(fā)生改變，限價房所處的環(huán)境就會非常尷尬。包括限價房政策的制定者、開發(fā)商及購買者在內(nèi)的該鏈條上的相關(guān)人士，多未想到房價會在今年出現(xiàn)急速下降的局面，部分城市和區(qū)域普通商品房價格已接近限價房，本應體現(xiàn)價格優(yōu)勢的限價房突然變得優(yōu)勢不明顯了。
另一方面，建筑原材料價格在大漲。這意味著2007年拿限價地的開發(fā)商將遭遇更高開發(fā)成本和更低的利潤。事實上，最近幾塊限價地出讓流標已體現(xiàn)出限價房的生存空間逐步喪失。而已經(jīng)建成的某限價房正在經(jīng)歷賣不出去的尷尬。
限價房，這種去年以來出現(xiàn)于中國住房供應體系的“帶有保障性質(zhì)”的產(chǎn)品，正式實施后面臨很多困惑。原本為遏制房價快速上漲而出臺的限價房制度，也在北京樓市銷售低迷的背景下面臨許多困局。如果北京房價真的大面積下降，限價房生存狀態(tài)可能會非常尷尬。
它能走多遠？它能走向何方？
8月底，限價房在石景山區(qū)公開搖號并開始配售。北京市住房保障辦公室有關(guān)負責人透露，今年全市將有2.7萬套限價房搖號配售，涉及9個項目，10月前全部搖號完畢。搖號并正式配售，意味著北京限價房制度已經(jīng)從政策層面落實到執(zhí)行。
然而，原本為遏制房價快速上漲而出臺的限價房制度，在北京樓市銷售慘淡的背景下面臨許多困局。如果北京房價真的大面積下降，限價房生存狀態(tài)可能會非常尷尬。
8月25日，北京首批限價房“首鋼·金頂陽光”公開搖號配售，拉開了今年保障性住房入市的序幕。
9月3日，在石景山西山炮廠小區(qū)內(nèi)的宴會廳門外，聚集著幾百名前來選房的市民。
“回去問問下次能不能優(yōu)先選。”在返回的621路公交車上，梁先生一直在跟妻子商量，到底要不要放棄這次機會。他們排在200號之后，覺得現(xiàn)在可選的房子都不太滿意，但又怕以后房子不如現(xiàn)在這些，所以猶豫要不要放棄這次選房。
而趙先生已經(jīng)通過審批，但由于沒有搖到號，不具備此次選房的資格。
胡紅卻在抱怨限價房申購的家庭年收入額度太低。她認為，從北京已推出地塊的價格水平來看，限價房多在5000元/平方米以上，部分達到8000元/平方米，能買得起的人應屬于高收入者。家庭年收入8．8萬元以內(nèi)太低了。
另外，本報記者在調(diào)查采訪中獲悉，去年出讓的9塊限價地目前已全部進入開發(fā)市場，由于房源統(tǒng)一由政府主管部門安排搖號配購，銷售控制權(quán)實際全部掌握在政府手中。項目開發(fā)周期因政策推進緩慢而被延長，加之今年原材料價格猛漲，部分限價房開發(fā)商已面臨銷售困境。同時，北京房價整體預期下降，限價房的價格優(yōu)勢不再突顯，個別項目排號購買者甚少。
限價房，這種去年以來出現(xiàn)于中國住房供應體系的“帶有保障性質(zhì)”的住房，正式實施后面臨很多困惑，它能走多遠，是否能夠?qū)崿F(xiàn)其“滿足中等收入人群住房需求”的初衷，恐怕還需政策及時根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)整。
賣房 超大限價房項目排號者不足
日前，記者收到一則限價房的推廣短信：“京城最低價社區(qū)通州半壁店限價房，均價4800元/平米，全面開啟接待�！卑凑粘＠恚迌r房因其售價低于周邊在售項目，購買者還需要經(jīng)過嚴格的資格篩選，本應該是“皇帝女兒不愁嫁”，為什么開發(fā)商還需要進行短信推廣？
通州半壁店限價房推廣宣傳的背后，其實是排號者不足。據(jù)了解，通州半壁店限價房是目前北京開發(fā)體量最大的項目，該項目將開發(fā)6000多套限價房。雖然該項目實際的售價并不高，但最終實際排號者只有1000多戶。
“由于限價房購買者有一定的選擇權(quán)利，那些遇冷的項目將會面臨和商品房一樣滯銷的局面�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣分析指出，如果政府不主動出面干預，此類限價房項目同樣會出現(xiàn)銷售壓力以及由此帶來的資金壓力。
多數(shù)開發(fā)限價房的開發(fā)商對記者表示，在原材料價格上漲不可避免的情況下，快速銷售回籠資金是減少壓力的最好手段�！叭绻@些房子不能盡快賣出去，就會造成資金的積壓。”有開發(fā)商這樣表示。據(jù)其透露，為了實現(xiàn)快速銷售目的，開發(fā)商主動承擔起形象和產(chǎn)品宣傳的責任來。
此外，多位業(yè)內(nèi)專家認為，部分限價房項目出現(xiàn)排號者少的局面，在一定程度上影響到開發(fā)商對限價房開發(fā)的預期，以至于今年兩次限價房土地出讓均遭遇流標。
買房 商品房價在降 限價房會降嗎？
“南方的限價房沒人買，商品房跌破限價房的價格，北京是不是也會出現(xiàn)這種情況？”想要買限價房的程立急切地問記者。在他看來，北京限價房定價是在去年商品房價格暴漲的時候參照商品房價格制定的，那么現(xiàn)在商品房的價格下跌了，限價房是不是也應該下跌呢？
他說，通州、豐臺的申請人數(shù)少于供應量，說明限價房價沒有太大優(yōu)勢。有些項目價格七八千元/平米，并不便宜。
程立的話代表了一部分購房人的心態(tài)�！把劭粗績r還有下降空間，我也不著急買限價房了�！彼麄儽硎�，后續(xù)限價房的供應量也很大，而且很多商品房的價格下跌到可以承受的時候，也會考慮購買，畢竟買限價房有很多限制性條件，比如出租和轉(zhuǎn)手都不那么順暢。一些價格與限價房相當?shù)闹袡n樓盤，有可能分流部分限價房購買者。
同時，更大的放量也讓限價房購買者有了更多觀望的底氣。據(jù)程建華介紹，奧運后限價房地塊將集中上市，北京今年制定了800萬平米限價房和保障性住房的土地供應計劃，其中限價房共計450萬平米。
選房 “排后面很難選到心儀的房子”
張小姐戶口在海淀，她符合申購條件，但卻為選擇哪個項目頭疼不已。此次海淀推出的金隅美和園和旗勝家園各有優(yōu)勢：美和園距離城區(qū)更近，交通有優(yōu)勢，而旗勝戶型更好，社區(qū)周邊更成熟。她擔心，選擇美和園如果挑不到好房子，就失去了旗勝的機會，反之亦如此。
同樣猶豫的溫女士擔心的是另一個問題，她搖到金頂陽光的號了，但卻排在３００號以后，“到時候好戶型幾乎被選完了，”她說。
“由于申請戶型與配售戶型無法一一匹配，市民可以申請升檔�！背探ㄈA對此解釋說，例如一居室申請家庭如果沒搖上號，可以申請參與兩居或三居的搖號，但搖號順序要排在兩居或三居搖號申請人之后。
根據(jù)規(guī)定，通過搖號具備選房簽約資格的家庭如在規(guī)定的時間內(nèi)不選房，或者已經(jīng)選定房源但在規(guī)定的時間內(nèi)沒有簽訂購房合同并繳納購房款的，視同放棄本次購房資格，其購房資格由后續(xù)家庭依次遞補，仍未選中合適房源的家庭，繼續(xù)輪候。而一個申請家庭只能放棄兩次購房機會，之后必須按照屆時政策重新提出申請。
此外，對于申請同一項目初次未被選中但符合配售條件的居民，可以直接參加下次的搖號配售。
利潤 開發(fā)商的利潤空間縮小9%以上
此外，多個限價房開發(fā)商在接到本報記者的采訪提綱時表示，目前不宜對限價房政策過多評價。即使排號者較少，通州半壁店限價房開發(fā)商也婉言謝絕記者采訪。據(jù)一位不愿意透露姓名的限價房開發(fā)商介紹，由于今年原材料價格上漲太猛，建安成本大幅度透支，曾有多家限價房的開發(fā)商向北京建委反映過該情況，要求主管部門給與一定的支持，不過該行動并沒有得到政府有關(guān)部門認可。
去年北京限價房地塊出讓時，恰逢北京房價暴漲階段，該階段的土地價格及限價房制定的價格因此水漲船高。但令開發(fā)商們沒有想到的是，今年房價不漲反降，原材料價格大幅度增加�！澳壳霸牧现辽偕蠞q了30%�！崩钗慕芨嬖V記者，一般來說原材料價格占房價的三分之一，以此推斷，開發(fā)商的利潤將至少下降9%。
據(jù)某限價房開發(fā)商透露，該公司開發(fā)的限價房因鋼材上漲導致成本增加了260元/平米。“原材料上漲導致的成本增加，商品房價格反而下降，利潤空間急劇縮小�！笔悄壳伴_發(fā)限價房開發(fā)商所面臨的最大問題。
資格 兩月需“尋找”1.9萬名購房者
據(jù)北京市住房保障辦公室副主任程建華介紹，從今年5月16日開始，已有4萬戶居民提出申請，截至8月18日，全市累計受理申請2.4萬戶，累計通過“三級審核、兩級公示”審核符合條件家庭約8000戶。在8月25日石景山限價房搖號現(xiàn)場，程建華曾表示，北京市今年計劃推出的限價房是2．7萬套，10月底前將全部完成搖號配售。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)，如要完成今年配售計劃，則需在9、10月份“尋找”到約1．9萬符合條件的購房者。
如此看來，今年限價房供應充足，購房人選擇的余地很大。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，石景山區(qū)審核通過3436戶，而金頂陽光項目總共3900套，基本上此次全區(qū)所有通過資格審批的人都能選到房。而在豐臺和通州，申請人數(shù)遠低于供應套數(shù)；但在海淀，申請人數(shù)又多于供應套數(shù)。各區(qū)縣存在供需不平衡現(xiàn)象。
對此，程建華表示，通過審批資格的買房人可以優(yōu)先在本區(qū)域選房，也可以申請到其他區(qū)域內(nèi)選擇合適的房屋。
建委有關(guān)人士還表示，目前有很多申購者正在公示階段，預計很快通過資格審核；還有業(yè)內(nèi)人士建議，如今年供應量充足，應靈活調(diào)整申購條件，如提高收入比例、放寬戶口限制等�；蛘呓衲甓喑鰜淼姆吭纯梢皂樠又料乱荒甓�。
政府回應 價格將隨商品房價進行調(diào)整
9月3日，北京市住房保障辦公室有關(guān)負責人接受記者采訪表示，對于目前限價房在實際操作中出現(xiàn)的情況，政府有關(guān)部門在進行酌情研究。
“目前政府已經(jīng)開始關(guān)注房價下降對限價房的影響了，并且在著手研究對策�！边@位負責人明確表示，北京房價下降，限價房的價格也會做相應調(diào)整，具體調(diào)整的幅度依據(jù)是：限價房價格要比周邊房價低10%—30%。據(jù)該負責人介紹，目前限價房的搖號配售正在進行中，至于在搖號過程中出現(xiàn)厚此薄彼的局面，甚至部分人放棄首次搖號購買，政府正在收集此類問題，適時推出解決的辦法。按照政府的相關(guān)規(guī)定，具有購買資格的購買者有兩次放棄購買的機會。
針對“社會上傳龍湖在通州的限價房有6000套，而實際排號的則僅有1000戶”的情況，該負責人表示，這只是傳言，官方并沒有證實消息的真實性，只有調(diào)查之后才能確定。
■相關(guān)新聞 今年兩塊限價房地塊都流標了
今年推出的兩塊限價房最終全部以流標的方式結(jié)束出讓，雖然土地管理部門表示，這些流標的限價房地塊仍會重新上市，但從不被開發(fā)商待見的情況來看，限價房政策應該是遭遇到一定的市場阻擊。
據(jù)了解，7月初，今年首塊限價房地塊———回龍觀限價房地塊開標，僅3家開發(fā)商參與投標，最高的報價僅比招標地價高出78萬元，最后該地塊流標。政府部門解釋流標的原因是，開發(fā)商未能過關(guān)在于其設計的規(guī)劃不符合限價房小區(qū)的要求，而是基本仿效利潤更高的普通商品房小區(qū)進行規(guī)劃。
隨后，7月底，位于順義的另一塊限價房地塊再一次流標，此次流標的原因則是因投標開發(fā)商不足三家�！皬囊陨蟽纱蜗迌r房地塊流標的情況來看，限價房開發(fā)開始遇冷�！比ツ暌晃粎⑴c過限價房投標的開發(fā)商告訴記者。據(jù)其透露，去年房價暴漲且中央政府暫未緊縮銀根，開發(fā)商有實力去做這種“不賺錢，只賺吆喝”的生意。今年房價緩降且前景不明朗，開發(fā)商不敢輕易參與限價房開發(fā)。
按照北京政府之前制定的每年推出300萬平米限價房的指標來看，今年后4個月內(nèi)，完成300萬平米的限價房土地出讓，對政府有關(guān)部門是一個考驗。“政府應該在信貸等方面給限價房拿地的開發(fā)商傾斜�！庇袑＜抑赋�，目前開發(fā)商不主動參與限價房土地的招標應該是多層面因素制約的結(jié)果，政府需綜合考慮。
業(yè)內(nèi)觀點
讓限價房在圈定市場中競爭
北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬認為，限價房雖然是在政府主導下銷售的住宅，但該類產(chǎn)品仍具有商品房屬性，因此，此類產(chǎn)品應該放在半自由市場中進行競爭。
“不能拿開發(fā)經(jīng)濟適用房的心態(tài)來看待限價房，在政府確定購買人群資格后，就應該讓這些限價房在圈定的市場中競爭�！蹦苍霰虮硎�，限價房不應該是政府包辦銷售的產(chǎn)品，如果政府全部包辦的話，開發(fā)商出了問題肯定會找政府了，如果將產(chǎn)品的商品屬性引入進來，那就應該讓它們進行公開競爭。
“購房者有權(quán)選擇是否購買�！蹦苍霰蛑赋�，在地段和售價確定的情況下，如果想贏得購房者的認可，就必須在其產(chǎn)品方面下工夫。購房者有2次自由選擇的機會，在一定程度上可以促進開發(fā)商注重品質(zhì)開發(fā)。
政府要求開發(fā)商降價不現(xiàn)實
“限價房是政府有關(guān)部門用來抑制房價快速上漲的工具�！崩钗慕苷J為，此類產(chǎn)品應該為過渡性產(chǎn)品，當樓市發(fā)生大的改變時，政府有關(guān)部門應對限價房進行新的定位。比如，目前通州限價房排號的人少，說明該產(chǎn)品旁邊的商品房價格不是很高，如果周邊的二手房價接近或略高于限價房，購房者肯定會購買能自由流通的二手房。李文杰建議，如果個別限價房購買者少，不必要降價銷售而應該將其升格為商品房。
“限價房降價之后變成經(jīng)濟適用房的價格了，政府要求開發(fā)商降價銷售是不現(xiàn)實的�！崩钗慕苷J為，如果政府覺得該限價房價格高，可將其降為經(jīng)濟適用房或升格為商品房。
升格為商品房，政府有關(guān)部門只需按照相關(guān)評估程序，將該限價房地塊的土地轉(zhuǎn)性為商品房地塊，政府主管部門收取部分土地轉(zhuǎn)性后的費用后，比如加收土地出讓金、將部分減免的費用開始征收，開發(fā)商就可以按照商品房的價格繼續(xù)銷售�！爸劣谙迌r房供應數(shù)量不足，完全可以通過下一輪加大供應來實現(xiàn)�！崩钗慕苓@樣指出。
■他城 廣州限價房競爭力下降
為了平抑一手商品住房的價格，廣州率先響應國家政策在2006年推出首批限價地，并在今年全國首發(fā)限價房。
然而經(jīng)歷了年中限價房的推貨高潮后，廣州的限價房政策面臨新的考驗。如今樓市低迷，房價下降，業(yè)內(nèi)人士認為定價6150元-6500元之間的限價房的作用和競爭力都有所下降。而有些限價房項目實際上已經(jīng)推遲了上市時間，這也被業(yè)內(nèi)人士理解為調(diào)整出貨節(jié)奏的舉動。
廣州市委常委、常務副市長蘇澤群在接受記者采訪時曾表示，限價房最高售價一般為周邊商品房均價的70%，商品房降了，限價房自然也會跟著降價。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來，廣州限價房銷售量平均每月達到300套以上，從1月份最早上市的首批限價房每平方米“一口價”6500元開始，到目前成交均價已經(jīng)低于6000元。
為了爭搶市場，在廣州多個區(qū)域，低價商品房都在通過優(yōu)惠促銷，與限價房展開激烈競爭，有的樓盤甚至打出了比限價房還便宜的招牌。
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