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限價房面臨的多重尷尬情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-5
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- 中研網(wǎng)訊：
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限價房，這種去年以來出現(xiàn)于中國住房供應(yīng)體系的“帶有保障性質(zhì)”的產(chǎn)品，正式實施后面臨很多困惑。原本為遏制房價快速上漲而出臺的限價房制度，也在北京樓市銷售低迷的背景下面臨許多困局。如果北京房價真的大面積下降，限價房生存狀態(tài)可能會非常尷尬。
它能走多遠(yuǎn)？它能走向何方？
8月底，限價房在石景山區(qū)公開搖號并開始配售。北京市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年全市將有2.7萬套限價房搖號配售，涉及9個項目，10月前全部搖號完畢。搖號并正式配售，意味著北京限價房制度已經(jīng)從政策層面落實到執(zhí)行。
然而，原本為遏制房價快速上漲而出臺的限價房制度，在北京樓市銷售慘淡的背景下面臨許多困局。如果北京房價真的大面積下降，限價房生存狀態(tài)可能會非常尷尬。
8月25日，北京首批限價房“首鋼·金頂陽光”公開搖號配售，拉開了今年保障性住房入市的序幕。
9月3日，在石景山西山炮廠小區(qū)內(nèi)的宴會廳門外，聚集著幾百名前來選房的市民。
“回去問問下次能不能優(yōu)先選�！痹诜祷氐�621路公交車上，梁先生一直在跟妻子商量，到底要不要放棄這次機(jī)會。他們排在200號之后，覺得現(xiàn)在可選的房子都不太滿意，但又怕以后房子不如現(xiàn)在這些，所以猶豫要不要放棄這次選房。
而趙先生已經(jīng)通過審批，但由于沒有搖到號，不具備此次選房的資格。
胡紅卻在抱怨限價房申購的家庭年收入額度太低。她認(rèn)為，從北京已推出地塊的價格水平來看，限價房多在5000元/平方米以上，部分達(dá)到8000元/平方米，能買得起的人應(yīng)屬于高收入者。家庭年收入8．8萬元以內(nèi)太低了。
另外，本報記者在調(diào)查采訪中獲悉，去年出讓的9塊限價地目前已全部進(jìn)入開發(fā)市場，由于房源統(tǒng)一由政府主管部門安排搖號配購，銷售控制權(quán)實際全部掌握在政府手中。項目開發(fā)周期因政策推進(jìn)緩慢而被延長，加之今年原材料價格猛漲，部分限價房開發(fā)商已面臨銷售困境。同時，北京房價整體預(yù)期下降，限價房的價格優(yōu)勢不再突顯，個別項目排號購買者甚少。
限價房，這種去年以來出現(xiàn)于中國住房供應(yīng)體系的“帶有保障性質(zhì)”的住房，正式實施后面臨很多困惑，它能走多遠(yuǎn)，是否能夠?qū)崿F(xiàn)其“滿足中等收入人群住房需求”的初衷，恐怕還需政策及時根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)整。
賣房
超大限價房項目排號者不足
日前，記者收到一則限價房的推廣短信：“京城最低價社區(qū)通州半壁店限價房，均價4800元/平米，全面開啟接待�！卑凑粘＠�，限價房因其售價低于周邊在售項目，購買者還需要經(jīng)過嚴(yán)格的資格篩選，本應(yīng)該是“皇帝女兒不愁嫁”，為什么開發(fā)商還需要進(jìn)行短信推廣？
通州半壁店限價房推廣宣傳的背后，其實是排號者不足。據(jù)了解，通州半壁店限價房是目前北京開發(fā)體量最大的項目，該項目將開發(fā)6000多套限價房。雖然該項目實際的售價并不高，但最終實際排號者只有1000多戶。
“由于限價房購買者有一定的選擇權(quán)利，那些遇冷的項目將會面臨和商品房一樣滯銷的局面�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣分析指出，如果政府不主動出面干預(yù)，此類限價房項目同樣會出現(xiàn)銷售壓力以及由此帶來的資金壓力。
多數(shù)開發(fā)限價房的開發(fā)商對記者表示，在原材料價格上漲不可避免的情況下，快速銷售回籠資金是減少壓力的最好手段�！叭绻@些房子不能盡快賣出去，就會造成資金的積壓�！庇虚_發(fā)商這樣表示。據(jù)其透露，為了實現(xiàn)快速銷售目的，開發(fā)商主動承擔(dān)起形象和產(chǎn)品宣傳的責(zé)任來。
此外，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，部分限價房項目出現(xiàn)排號者少的局面，在一定程度上影響到開發(fā)商對限價房開發(fā)的預(yù)期，以至于今年兩次限價房土地出讓均遭遇流標(biāo)。
買房
商品房價在降 限價房會降嗎？
“南方的限價房沒人買，商品房跌破限價房的價格，北京是不是也會出現(xiàn)這種情況？”想要買限價房的程立急切地問記者。在他看來，北京限價房定價是在去年商品房價格暴漲的時候參照商品房價格制定的，那么現(xiàn)在商品房的價格下跌了，限價房是不是也應(yīng)該下跌呢？
他說，通州、豐臺的申請人數(shù)少于供應(yīng)量，說明限價房價沒有太大優(yōu)勢。有些項目價格七八千元/平米，并不便宜。
程立的話代表了一部分購房人的心態(tài)。“眼看著房價還有下降空間，我也不著急買限價房了�！彼麄儽硎�，后續(xù)限價房的供應(yīng)量也很大，而且很多商品房的價格下跌到可以承受的時候，也會考慮購買，畢竟買限價房有很多限制性條件，比如出租和轉(zhuǎn)手都不那么順暢。一些價格與限價房相當(dāng)?shù)闹袡n樓盤，有可能分流部分限價房購買者。
同時，更大的放量也讓限價房購買者有了更多觀望的底氣。據(jù)程建華介紹，奧運(yùn)后限價房地塊將集中上市，北京今年制定了800萬平米限價房和保障性住房的土地供應(yīng)計劃，其中限價房共計450萬平米。
選房
“排后面很難選到心儀的房子”
張小姐戶口在海淀，她符合申購條件，但卻為選擇哪個項目頭疼不已。此次海淀推出的金隅美和園和旗勝家園各有優(yōu)勢：美和園距離城區(qū)更近，交通有優(yōu)勢，而旗勝戶型更好，社區(qū)周邊更成熟。她擔(dān)心，選擇美和園如果挑不到好房子，就失去了旗勝的機(jī)會，反之亦如此。
同樣猶豫的溫女士擔(dān)心的是另一個問題，她搖到金頂陽光的號了，但卻排在３００號以后，“到時候好戶型幾乎被選完了，”她說。
“由于申請戶型與配售戶型無法一一匹配，市民可以申請升檔�！背探ㄈA對此解釋說，例如一居室申請家庭如果沒搖上號，可以申請參與兩居或三居的搖號，但搖號順序要排在兩居或三居搖號申請人之后。
根據(jù)規(guī)定，通過搖號具備選房簽約資格的家庭如在規(guī)定的時間內(nèi)不選房，或者已經(jīng)選定房源但在規(guī)定的時間內(nèi)沒有簽訂購房合同并繳納購房款的，視同放棄本次購房資格，其購房資格由后續(xù)家庭依次遞補(bǔ)，仍未選中合適房源的家庭，繼續(xù)輪候。而一個申請家庭只能放棄兩次購房機(jī)會，之后必須按照屆時政策重新提出申請。
此外，對于申請同一項目初次未被選中但符合配售條件的居民，可以直接參加下次的搖號配售。
利潤
開發(fā)商的利潤空間縮小9%以上
此外，多個限價房開發(fā)商在接到本報記者的采訪提綱時表示，目前不宜對限價房政策過多評價。即使排號者較少，通州半壁店限價房開發(fā)商也婉言謝絕記者采訪。據(jù)一位不愿意透露姓名的限價房開發(fā)商介紹，由于今年原材料價格上漲太猛，建安成本大幅度透支，曾有多家限價房的開發(fā)商向北京建委反映過該情況，要求主管部門給與一定的支持，不過該行動并沒有得到政府有關(guān)部門認(rèn)可。
去年北京限價房地塊出讓時，恰逢北京房價暴漲階段，該階段的土地價格及限價房制定的價格因此水漲船高。但令開發(fā)商們沒有想到的是，今年房價不漲反降，原材料價格大幅度增加。“目前原材料至少上漲了30%。”李文杰告訴記者，一般來說原材料價格占房價的三分之一，以此推斷，開發(fā)商的利潤將至少下降9%。
據(jù)某限價房開發(fā)商透露，該公司開發(fā)的限價房因鋼材上漲導(dǎo)致成本增加了260元/平米�！霸牧仙蠞q導(dǎo)致的成本增加，商品房價格反而下降，利潤空間急劇縮小�！笔悄壳伴_發(fā)限價房開發(fā)商所面臨的最大問題。
資格
兩月需“尋找”1.9萬名購房者
據(jù)北京市住房保障辦公室副主任程建華介紹，從今年5月16日開始，已有4萬戶居民提出申請，截至8月18日，全市累計受理申請2.4萬戶，累計通過“三級審核、兩級公示”審核符合條件家庭約8000戶。在8月25日石景山限價房搖號現(xiàn)場，程建華曾表示，北京市今年計劃推出的限價房是2．7萬套，10月底前將全部完成搖號配售。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)，如要完成今年配售計劃，則需在9、10月份“尋找”到約1．9萬符合條件的購房者。
如此看來，今年限價房供應(yīng)充足，購房人選擇的余地很大。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，石景山區(qū)審核通過3436戶，而金頂陽光項目總共3900套，基本上此次全區(qū)所有通過資格審批的人都能選到房。而在豐臺和通州，申請人數(shù)遠(yuǎn)低于供應(yīng)套數(shù)；但在海淀，申請人數(shù)又多于供應(yīng)套數(shù)。各區(qū)縣存在供需不平衡現(xiàn)象。
對此，程建華表示，通過審批資格的買房人可以優(yōu)先在本區(qū)域選房，也可以申請到其他區(qū)域內(nèi)選擇合適的房屋。
建委有關(guān)人士還表示，目前有很多申購者正在公示階段，預(yù)計很快通過資格審核；還有業(yè)內(nèi)人士建議，如今年供應(yīng)量充足，應(yīng)靈活調(diào)整申購條件，如提高收入比例、放寬戶口限制等。或者今年多出來的房源可以順延至下一年度。
樓市低迷 限價房面臨多重尷尬
政府回應(yīng)
價格將隨商品房價進(jìn)行調(diào)整
9月3日，北京市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪表示，對于目前限價房在實際操作中出現(xiàn)的情況，政府有關(guān)部門在進(jìn)行酌情研究。
“目前政府已經(jīng)開始關(guān)注房價下降對限價房的影響了，并且在著手研究對策�！边@位負(fù)責(zé)人明確表示，北京房價下降，限價房的價格也會做相應(yīng)調(diào)整，具體調(diào)整的幅度依據(jù)是：限價房價格要比周邊房價低10%—30%。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前限價房的搖號配售正在進(jìn)行中，至于在搖號過程中出現(xiàn)厚此薄彼的局面，甚至部分人放棄首次搖號購買，政府正在收集此類問題，適時推出解決的辦法。按照政府的相關(guān)規(guī)定，具有購買資格的購買者有兩次放棄購買的機(jī)會。
針對“社會上傳龍湖在通州的限價房有6000套，而實際排號的則僅有1000戶”的情況，該負(fù)責(zé)人表示，這只是傳言，官方并沒有證實消息的真實性，只有調(diào)查之后才能確定
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