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南京樓市大規(guī)模降價情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 南京 樓市 樓盤 房地產(chǎn) 房價 深圳 廣州
- 中研網(wǎng)訊：
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房價降了，這已不是新聞。遠到深圳、廣州等地，房價紛紛大幅跳水；近到南京的江北樓市，明折暗送也是連連推出。可在南京主城的樓盤，降價的卻少之又少。
但昨天，一個爆炸性的消息在南京樓市傳開：南京主城下關(guān)區(qū)的世茂濱江樓盤對一批精裝修現(xiàn)房悄然打出了最低75折的售價，算下來，最便宜的只要8000元/平方米左右！此舉隨即被業(yè)內(nèi)詮釋為“典型的開發(fā)商缺錢割肉”，更有樓市專家預(yù)測：像這樣大幅度降價，在南京樓市只是剛剛開始，后面也許還有更慘烈的。
有多便宜？
一平方便宜五六千塊
昨天，有市民報料說，下關(guān)的世茂濱江開始降價了，售樓處給出的房價打折幅度非常大！記者就此進行了調(diào)查。
“1樓2樓的房子，8000元/平方米起售；20樓的房子，1萬元/平方米起售�！笔烂癁I江新城樓盤售樓處人員告訴記者，房子全部是精裝修的現(xiàn)房，現(xiàn)場即可看房簽約。
這名售樓員說，單價8000元/平方米的房子套數(shù)不多，是前期推出的4號樓，套型為面積70平方米的一房；而單價1萬元/平方米起售的集中在5號樓，是120平方米的兩房，其中一套1萬元/平方米的10樓房子已經(jīng)被客戶購買了，現(xiàn)在最便宜的是20樓的一套，價格是10500元/平方米；同時，推出特價的還有170平方米的三房。
乍看下來，房價也不算便宜。售樓員笑著解釋說，推出的這近20套房源，一度賣到了1.7萬元/平方米的均價，現(xiàn)在均價卻只有1.1萬元/平方米。比照之前1.7萬元/平方米的價格，包括給買房人貼本貼息打折等優(yōu)惠，現(xiàn)在1.1萬元/平方米的銷售均價，該樓盤折扣最低的應(yīng)該在75折左右。
售樓員還一再叮囑：“這個活動從9月1日到15日，15日之后就沒有特價房了�！�
為啥降價？
開發(fā)商公告“資金緊張”
那么，此前世茂濱江真的能賣到1.7萬元/平方米？本次降價的幅度真有6000元/平方米？記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)查到，5號樓是2005年開盤的，網(wǎng)上備案的一套203室的房價是9859.55元/平方米。現(xiàn)在1樓2樓降到8000元/平方米的話，意味著現(xiàn)在的價格比三年前還少了1800多元/平方米。4號樓是2007年開盤銷售的，一套2002室的已售房售價是15955.77元/平方米，比照現(xiàn)在10500元/平方米的“特價”，便宜了5000多元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)還顯示，世茂濱江可售的住宅房源還有156套，已經(jīng)成交的套數(shù)為1476套。
那么，開發(fā)商為什么要如此“大放血”呢？有業(yè)內(nèi)人士分析說，開發(fā)商大舉“甩賣”，可能與前期一處商業(yè)街規(guī)劃變更為變電站有關(guān)。那么，是不是這批房子靠近變電站呢？記者查了一下，答案為“不是”。變電站原來是在一期的3幢、4幢附近，后來變到二期去了，應(yīng)該是離本次優(yōu)惠的4幢、5幢越來越遠。所以說，降價應(yīng)該和變電站無關(guān)。
既然如此，真實原因到底是什么呢？“這個樓盤資金緊張了�！庇邢㈧`通人士透露，世茂集團作為上市公司，近日在股市有份信息公告顯示，上海世茂股份有限公司上月底召開董事會，透露其控股子公司南京世茂房地產(chǎn)公司以土地為抵押，向銀行申請本金金額為3億元、期限為2.5年的項目借款，而此前南京世茂只是計劃向銀行申請借款1.5億元，“這次借款數(shù)額從1.5億元躍增為3億元，可見其資金緊張程度�！�
誰更著急？
鄰居樓盤“不敢”
世茂濱江如此打折甩賣，最著急的，當(dāng)屬同區(qū)域的其他開發(fā)商了。
“我們馬上在本月中旬要開盤推出201套小高層住宅，售價預(yù)計在2萬元/平方米。”早期與世茂在一個價位段比拼的天正湖濱樓盤相關(guān)人士透露說，他們的樓盤在單價2萬元/平方米的售價中，包含了3000元/平方米的裝修款，材料都是實打?qū)嵉钠放�。加上樓盤處于鼓樓區(qū)北部，位置肯定要比世茂濱江好。但現(xiàn)在世茂濱江大幅降價的確令人吃驚，“他們(世茂濱江)或許有不得已的苦衷吧？也許因為資金壓力需要苦挨這一兩個月，挺過去就好了�！辈贿^，該人士也表示，“我們早就準(zhǔn)備應(yīng)對形形色色的樓盤降價，這只能說明南京樓市的整體銷售壓力都加大了。”分析
潘石屹預(yù)言應(yīng)驗
南京房價要大降？
對于世茂濱江如此“大放血”，中房指數(shù)南京典型指數(shù)辦公室研究總監(jiān)古伊說，這可以稱得上是“南京樓盤史無前例的一次大降價”。
至于原因，顯然是市場不好，被資金緊張給逼出來的。這樣的降價幅度，將導(dǎo)致南京樓市降價再度升級，“金九銀十”的血拼會更慘烈，今年年底前南京樓市可能迎來更為黑暗的“低谷期”，房價有望跌到新低。
她說，一些大盤項目及知名開發(fā)商的樓盤在降價之后，固然是想在疲軟的樓市占據(jù)主動地位，從而搶占市場份額，但這對一些中小開發(fā)商及小盤將是“一個致命的打擊”，因為一些小項目的開發(fā)商從拿地時就是“面粉價貴過面包價”，肯定經(jīng)受不住大盤的降價擠壓，但要自己更大幅度地虧本賣房又不太可能，最終多半就是“大開發(fā)商接手一些小樓盤，重新盤整盤活項目”。此前，潘石屹就預(yù)言要有“百日巨變”，開發(fā)商要洗牌，或許這就是南京版的開端。
而另一名不愿透露姓名的樓市專家表示，世茂濱江新城如此驚人的大幅度降價，或許會對南京的房價帶來“多米諾骨牌效應(yīng)”，一個又一個的高價樓盤大幅降價將隨之而來。一方面，降價早的樓盤可以早脫手一部分房屋；另一方面，卻同時又加重了市民的觀望情緒。如果市場環(huán)境沒有大的變化，降價樓盤幅度只會越來越大。
也有業(yè)內(nèi)人士表示：現(xiàn)在一些大幅降價“甩賣”的樓盤，還應(yīng)該考慮之前買了高價房的業(yè)主利益，不然可能陷入前期業(yè)主要求賠付或者鬧退房的麻煩之中。正是出于這個目的考慮，南京多數(shù)降價的樓盤寧愿選擇早期的現(xiàn)房來降價，讓業(yè)主只好拿兩三年前的房價來作比較，尋求心理安穩(wěn)，從而實現(xiàn)開發(fā)商資金回籠的目的。
南京樓市降價大事記
●3月12日江北
從5000元/m2跌回4000元/m2
3月，江北樓市突然發(fā)飆！繼旭日上城樓盤對300多套房源推出4500元/m2的“一口價”后，蘇寧地產(chǎn)對旗下的橋北三家樓盤又“祭”出一口價的招數(shù)：其中天潤城樓盤對350套房源“一口價”定為4088元/m2，比之前要便宜600元/m2左右。到7月18日，江北樓盤的最低報價為：明發(fā)濱江新城，3200元/m2。
●4月25日奧體
萬科降了3800元/m2
4月25日晚上6時，位于河西奧體的萬科金域緹香樓盤08幢，推出了208套70和90平方米的精裝修中小戶型，其均價為1.11萬元/m2左右，就在半個月前的房展會期間，該樓盤首批195平方米戶型的房源均價曾高達1.49萬元/m2左右，前者比后者陡然下降了3800元/m2。
●8月22日江寧
東渡國際團購可減660元/m2
在經(jīng)歷了上半年的“幸福時光”之后，近期的江寧樓市有些異常�！皥F購特惠最高660元/m2，特價房5008元/m2”，在遭遇開盤近3個月僅成交3套的尷尬以后，江寧樓盤東渡國際青年城近日打出廣告，又開始以“團購”和“特價”的名義率先大幅“跳水”。
●8月25日城北
新城尚座一套減5.1萬
樓市冰凍，消費者大量持幣觀望。而在這樣的市場大背景下，位于城北片區(qū)，邁皋橋商圈的新城尚座(社區(qū))為慶賀北京2008年奧運會(搜狐聯(lián)想2008奧運、聯(lián)想官網(wǎng))賽事成績重大突破，推出奧運贏金颶風(fēng)行活動。
限量50套房源，1塊金牌可抵消1000元房款，即中國隊獲得的51塊金牌可抵消總房款達51000元。此前該樓盤報價達到7500-7600元/m2，打折后為7000-7200元/m2。
●8月底仙林
賽世·香樟園給出6900元/m2抄底價
上月底，仙林中心區(qū)的賽世·香樟園推出一批均價僅為6900元每平方米的新房源，所推戶型從90平方米兩房至130平方米三房不等，而仙林其它樓盤都在7500-8000元/m2左右，這一價格直降幅度達600-800元/m2。
●9月2日城南
原價20萬的房子只賣17萬
位于河西南部地鐵二號線油坊橋站的地鐵樓盤——7彩·小貴族(社區(qū))將于9月13日開盤。小貴族(社區(qū))此次推出40m2—50m2戶型。為慶賀中秋佳節(jié)，7彩·小貴族推出空前優(yōu)惠措施：一次性購房客戶能享受到總價8.7折的優(yōu)惠！以一款42m2戶型來說，折扣前總價約20萬元，折后僅17萬余元，平均每平方米4200元都不到。 - ■ 與【南京樓市大規(guī)模降價情況分析】相關(guān)新聞
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