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廣州樓市博弈加減乘除有理式態(tài)勢分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-27
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 廣州 樓市 樓盤 萬科 房地產(chǎn) 深圳 樓價
- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008年上半年，對于廣州地產(chǎn)消費市場來說絕對是跌宕起伏的階段與過程：一眾地產(chǎn)發(fā)展商從2007年的寒冬挺過來了，購房者出手也更趨于謹慎理性，廣州樓市在買賣雙方的激烈博弈下依然呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。
從另一個角度來看，目前廣州樓市在加、減、乘、除四大基本運算法則下，正衍生出屬于一套獨特的"樓市有理式"。
為此，時報本期策劃了一份《樓市有理式--2008廣州樓市消費年中觀察報告》，全面梳理上半年廣州地產(chǎn)樓市的大事，深度剖析樓市升跌沉浮背后的攻守交戰(zhàn)，為讀者清晰呈現(xiàn)樓市價值理性回歸的整體市場格局。
減法
樓價節(jié)節(jié)下降
融資渠道收窄
今年上半年，廣州遭遇到幾年未見的樓市"寒流"，不管開發(fā)商采取怎樣的營銷策略，買家始終持幣觀望。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，隨著銀行不斷收縮銀根、房企上市門檻加高、樓價和成交量持續(xù)回落等，廣州房地產(chǎn)行業(yè)正遭遇"減法"，這些"減法"使眾多房企面臨資金困境及遭遇樓市"洗牌"的過程。
樓價：
市中心郊區(qū)同降價
記者踩盤了解到，廣州市中心區(qū)和郊區(qū)的樓盤銷售價格都有較大幅度的回落，其中，市中心區(qū)下降幅度為20%～30%，而南沙、蘿崗、花都等郊區(qū)盤下降幅度則高達50%。珠江新城某在售樓盤，銷售均價已由原來的25000元/平方米回落到17000元/平方米；花都某樓盤年初銷售均價為8000多元/平方米，目前對外宣傳的價格也已降至4000多元/平方米。
對此，著名戰(zhàn)略策劃家王志綱認為，以前市場需求被過于放大，不僅有剛性需求者、投資性需求、投機性需求，還有恐慌性消費者及超前消費者，購買力已被嚴重透支了。而現(xiàn)在經(jīng)歷宏觀調(diào)控后，除了剛性需求外，其他4個方面的購房者都基本停下來觀望了，價格也自然會往下走。
房企：
融資渠道日益收窄
銀行貸款、IPO、借殼上市等是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。有官方數(shù)據(jù)顯示，銀行貸款資金占到房地產(chǎn)企業(yè)資金總額的70%以上。但隨著銀行存款準備金率一再上調(diào)，銀根不斷緊縮，對開發(fā)商來說，貸款開始如履薄冰，難上加難。
業(yè)內(nèi)人士認為，今年有很多房地產(chǎn)企業(yè)試圖利用上市來募集資金，如恒大等，但從后來恒大對外宣布的"上市暫時擱淺"的消息來看，隨著海外上市的門檻不斷加高和股市的不景氣，想以IPO的方式達到去年碧桂園IPO融資的額度，在今年已不可能了。
某經(jīng)濟學家表示，房地產(chǎn)企業(yè)最好還是先練好"商業(yè)模式"、"資產(chǎn)重組"、"土地儲備"等內(nèi)功。
需求：
投資、自住者皆減少
資深房產(chǎn)專家韓世同表示，隨著開發(fā)商優(yōu)惠折扣幅度不斷加大及樓價持續(xù)回落，投資型買家和自住型買家皆持幣觀望，入市者大幅度減少，難以支撐樓市。
記者上周末走訪各大區(qū)域樓盤發(fā)現(xiàn)，看樓者仍寥寥無幾，大部分售樓部里僅有兩臺客左右；而不少郊區(qū)的樓盤甚至沒有一個看房者，即使價格已從年前的9000元/平方米左右回落到5000元/平方米。相對來說，"五一"人氣比較旺的寶崗大道、白云大道北等幾個板塊，上周現(xiàn)場看樓者也不多于3臺客。
乘法
板塊之間互補 相乘共贏
經(jīng)過多年的發(fā)展，目前廣州樓市崛起了多個新興板塊，以往"一板獨大"的局面已一去不返。特別是在今年上半年，在廣州"兩會"之后，各大板塊均提出了新的發(fā)展目標和規(guī)劃，板塊之間形成了互補發(fā)展的局面，相互之間的良性競爭形成了一種正面的"相乘"效果，保持了整體樓市規(guī)劃與發(fā)展的強勁頭。沉靜已久的板塊蓄勢待發(fā)、潛力板塊借助政府大力發(fā)展的春風迅猛發(fā)展，而傳統(tǒng)強勢板塊則依然備受追捧。
老城板塊：稀缺資源
作為廣州發(fā)展最成熟的區(qū)域，在政府的定位中，越秀將發(fā)展成為廣州的"首善"之區(qū)，其受重視的力度顯而易見。同時，在中心老城區(qū)土地越發(fā)稀缺的情況下，這一區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品保值和升值潛力更加凸顯。
代表樓盤：萬科東風路系列樓盤、雅居樂·尚荔國際。
金沙洲板塊：江景優(yōu)勢
在價格逐步回歸理性的情況下，作為廣州新崛起板塊的金沙洲，隨著交通、生活配套的日益完善和居住氛圍日漸濃郁，已成為消費者關注的重點區(qū)域。同時，這一板塊所擁有的江景優(yōu)勢，也是目前廣州近郊項目所罕有的。
代表樓盤：中海金沙灣、恒大御景半島、萬科金域藍灣。
珠江新城板塊：CBD潛力
被定義為CBD的珠江新城，在近期確定進一步擴容及具體方案初步落實后，其未來的規(guī)劃將更完善。雖然近期這一區(qū)域的房價有所下跌，但從長遠來看，各方人士都對其保持良好的信心。
代表樓盤：中海心語花園、中�；ǔ菫�、珠江太陽城廣場。
龍洞植物園板塊：性價比高
龍洞－植物園板塊是目前廣州近郊區(qū)域中所擁有綠化生態(tài)環(huán)境最好的板塊。其近期多個項目的開盤并以"7"字頭推出新貨，也讓這一板塊成為消費者關注的熱點�？梢哉f，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)品性價比高是目前這一區(qū)域主流在售樓盤的一大特點，其未來的發(fā)展?jié)摿�有待挖掘。
代表樓盤：保利林海山莊、君林天下、瑜翠園、華南御景園。
東部板塊："東擴"商機
東部板塊的產(chǎn)品，相對廣州消費者來說屬于遠郊產(chǎn)品中較為熱門的物業(yè)。優(yōu)美的生活環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品素質(zhì)、低廉的價格以及日漸完善的交通配套，使其成為首次置業(yè)者青睞的對象。隨著城市不斷的向東發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的不斷轉(zhuǎn)移，東部的樓市價值將更加凸顯。
代表樓盤：鳳凰城、翡翠綠洲、金地·荔湖城、萬象新都。
華南板塊：逐步都市化
經(jīng)過8年的發(fā)展，華南板塊備受指責的生活、醫(yī)療、教育等配套已得到相當程度的完善，交通網(wǎng)絡也更便利。隨著"廣州新城"發(fā)展新規(guī)劃戰(zhàn)略的提出和實施，未來的華南板塊將更加向都市化方向發(fā)展，產(chǎn)品也將賣少見少。在這樣的背景下，其未來升值潛力就可想而知。
代表樓盤：廣州雅居樂、碧桂園芷蘭灣、奧園·果嶺一號、錦繡香江·山水華府。
白云新城板塊：商貿(mào)新區(qū)
白云新城的規(guī)劃在今年初再次落實之后，大大增強了消費者對這一區(qū)域的信心。根據(jù)規(guī)劃，未來這一區(qū)域?qū)⒋蛟斐梢粋�新的商貿(mào)文化居住區(qū)，這里的環(huán)境將得到徹底的改善，白云郊區(qū)概念也將不復存在。代表樓盤：嶺南新世界、富力桃園、嶺南雅院、云山詩意。
寶崗大道板塊：成熟區(qū)域
作為海珠中心區(qū)域的寶崗－江南西板塊，屬于廣州發(fā)展最為成熟的區(qū)域之一。近期新品的大量推出，也為這一區(qū)域吸引了極大的關注度。
代表樓盤：可逸豪苑、翠城花園、蘭亭熙苑。
從化板塊：優(yōu)美生態(tài)
從化是廣州森林覆蓋率最高的區(qū)域，也是生態(tài)旅游資源最為豐富的區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，未來的從化將向生態(tài)旅游方向發(fā)展，將建成廣州的副中心城市。優(yōu)質(zhì)的山水資源、完善的發(fā)展規(guī)劃和日漸完善的交通網(wǎng)絡，未來從化的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?BR> 代表樓盤：逸泉山莊、上城灣畔、從化托斯卡納。
白鵝潭板塊：廣佛CBD
根據(jù)白鵝潭經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃，該板塊將發(fā)展成為廣佛CBD，也為周邊區(qū)域帶來的極大的發(fā)展機遇。同時，作為珠江最美的白鵝潭江段沿線的歷史遺產(chǎn)的改造，更為這一區(qū)域保留了濃郁的文化色彩。
代表樓盤：恒荔灣畔、天鵝灣、逸翠灣。
專家預測
后市樓價仍以理性回調(diào)為主
目前，不少買家及發(fā)展商都很關注樓市的后市，下半年樓市究竟是繼續(xù)回落還是有望回暖？多名房產(chǎn)業(yè)界專家及學者認為，廣州樓市下半年仍以理性回調(diào)為主，目前，樓價還沒有回歸到正常、合理的水平，下半年仍以"回落"為主調(diào)。
黃韜表示，2007年廣州樓價同比上漲了36%左右，這是很不正常的現(xiàn)象。從樓市現(xiàn)狀來看，用來投資、自住的買家入市越來越少，再加上即將舉行的奧運會，再度分流一批購房者。因此，廣州下半年樓價仍以"理性回調(diào)"為主，花都、南沙等郊區(qū)樓盤樓價下調(diào)會更明顯。
經(jīng)濟學家鐘偉認為，從華南的整體情況來看，由于二手房交易量和均價略有回升，看起來是進入回轉(zhuǎn)的階段，但市場前景依然不明朗，波動性仍很大。"景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹等不確定因素都有可能導致房價的走勢，但我認為樓價至少要在6個季度的調(diào)整之后，才有可能會明顯上升。"
加法
房企修煉內(nèi)功 吸引人氣回歸
今年廣州樓市的整體慘淡局面已是有目共睹，開發(fā)商昔日"有房不愁賣"的場景在今年已不復存在。但就在這個買家捂緊口袋的冷市中，個別樓盤仍成為銷售冠軍，受到買家的熱烈追捧。原因何在？業(yè)內(nèi)人士認為，房企要想在冷市中受捧，除了在產(chǎn)品質(zhì)素、營銷策略等方面不斷創(chuàng)新外，更重要的是修煉好"內(nèi)功"，并持續(xù)給自己做"加法"，才能贏得更多籌碼。
低價促銷已難奏效
一方面，廣州樓價節(jié)節(jié)下滑，另一方面，整體成交量并沒有大幅度攀升。對此，知名房產(chǎn)專家吳定金認為，在投資客規(guī)模撤離樓市、眾多購房者選擇觀望的樓市現(xiàn)狀下，低價已不是吸引買家入市的重要"砝碼"。有著剛性需求的買家，在價格合理的基礎上，更多看重產(chǎn)品的質(zhì)素。
據(jù)了解，開發(fā)商為吸引買家入市，營銷策略層出不窮。除優(yōu)惠折扣外，有的開發(fā)商打出了"零首付"、"分期首付"；有的開發(fā)商甚至直接為買家墊付首付款；有的則采取與銀行合作推優(yōu)惠的措施。
此外，有些開發(fā)商還采用物質(zhì)誘惑和"美色"誘惑。據(jù)某樓盤銷售人員介紹，買一套房就送一輛車，總房款38萬元的一居室可獲價值10萬元轎車一輛，兩居室可獲價值13萬元轎車一輛。同時，繼低胸女賣樓后，深圳某開發(fā)商制作了一本廣告冊子，重點內(nèi)容要掀開廣告上美女的"胸罩"才能看到。
業(yè)內(nèi)人士認為，隨著銀根不斷收縮，開發(fā)商不得不采用各種營銷手段加快銷售速度來"套現(xiàn)"。但在整體大勢不樂觀的現(xiàn)狀下，創(chuàng)新營銷策略也不是促使買家入市的"催化劑"了。
應修煉內(nèi)功以圖自救
王志綱近期表示，如果此次宏觀調(diào)控達到效果，那么3～5個月內(nèi)，可能會有1/3房地產(chǎn)企業(yè)死掉。知名房產(chǎn)專家吳定金也認為，目前樓市已到了"洗牌"的階段，房企最根本的就是建立以客戶需求為導向的產(chǎn)品供應模式和營銷服務模式，不斷"修煉內(nèi)功"，為自己增加更多籌碼。
方圓集團營銷總經(jīng)理容海明認為，對房企而言，在合理定價、改進營銷策略的基礎上，最關鍵的還是要從內(nèi)部提高產(chǎn)品的素質(zhì)，在硬件上通過產(chǎn)品設計、園林等方面的創(chuàng)新以提高產(chǎn)品品質(zhì)，在軟件上通過營銷策劃水平的飛躍與物業(yè)管理的專業(yè)服務，進一步加強品牌意識，建立品牌形象。
對面臨資金壓力的中小發(fā)展商而言，有業(yè)內(nèi)人士認為，一方面要控制開發(fā)節(jié)奏、減慢發(fā)展速度，另一方面要尋求合作，增強抗風險的能力。據(jù)了解，有些中小房地產(chǎn)已通過資本入股的方式，與多家開發(fā)商聯(lián)合起來拿地開發(fā)。
除法
整體跌幅÷成交量＝剛性需求明顯
盡管今年上半年廣州樓市觀望氣氛十分濃厚，發(fā)展商和買家的博弈日漸激烈，但從部分樓盤的價格跌幅與成交量增幅來看，目前廣州樓市仍有較強的剛性需求。這對于各大地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅透露了一個市場的有效信息，更是引導其如何在逆市中進行營銷。而作為有自住需求的買家來說，適時入市不失為精明的選擇。
"日光盤"顯示剛性需求
廣州樓市中的剛性需求仍然存在！正是由于看到這一點，不少精明的發(fā)展商首先打破沉寂，降低價格，以便搶奪剛性需求買家。
萬科首先打破僵局，旗下樓盤全面降價：中糧萬科金域藍灣去年11月17日正式發(fā)售，當日到場客戶逾1500人，截至中午12時，首期推出的283套全部售罄，銷售金額逾2.3億元；隨后12月9日，萬科金色康苑開盤，不到2小時首次推出的C棟156套單位售罄，銷售金額逾2.1億元。而保利地產(chǎn)也捕捉了市場這一信息，位于天河區(qū)的保利林海山莊全新樓王組團"湖光山舍"今年3月30日開售，兩棟高層單位全部售出，天河再次出現(xiàn)"日光盤"。
對此，專家分析認為，盡管政策等大環(huán)境的因素影響了買家購房的行為，但之前一直居高不下的樓價是阻止買家入市的重要原因，只要樓盤略微降低價格，買家就會入市，證明廣州樓市中的剛性需求仍非常強勁。以保利林海山莊為例，3月30日開盤成交均價約為8900元/平方米，而該樓盤去年7～8月價格最高達12000元/平方米。
"目前樓市的剛性需求肯定是有的，主要來自于自住部分，分為高、中、低三個層次。"韓世同表示，其中，低層次的需求主要由政府去解決。而市場剛性需求最活躍的就是均價在13000～18000元與7000～8000元的樓盤，前者主要是高檔次中偏低的人群，大多會選擇在珠江新城等市中心的區(qū)域；而后者主要是中檔次中偏高的購買人群，這部分人可能多會選擇在金沙灣等略微偏遠一點的地區(qū)購買。
積壓需求料在國慶前爆發(fā)
從去年底第二套房房貸新政發(fā)布后，廣州樓市便進入了低迷狀態(tài)，觀望氣氛一直延續(xù)到今年中。專家分析認為，隨著廣州城市經(jīng)濟的發(fā)展，積累大半年的剛性需求將集中釋放，預計隨著下半年更多地產(chǎn)商加入降價行列，剛性需求將在國慶前夕爆發(fā)。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜預測，在今年8～9月，也就是北京奧運會過后，有一部分剛性需求會釋放出來，"到時的成交量肯定會有所上升，但也不會暴漲，是一個逐步上漲的過程。"
為此，專家建議發(fā)展商應抓住下半年機遇，繼續(xù)擴大低價策略以回暖樓市。
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