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樓市存貨猛于虎情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-24
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機如果一家企業(yè)流動資金嚴(yán)重不足，而庫房又塞滿了存貨，且存貨一再降價都乏人問津，按照常識判斷，這樣的企業(yè)正深陷泥潭；如果一個行業(yè)面臨類似的局面，那么這個行業(yè)的命運也不言自明了。不幸的是，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正遭受這樣的厄運。
如果一家企業(yè)流動資金嚴(yán)重不足，而庫房又塞滿了存貨，且存貨一再降價都乏人問津，按照常識判斷，這樣的企業(yè)正深陷泥潭；如果一個行業(yè)面臨類似的局面，那么這個行業(yè)的命運也不言自明了。
不幸的是，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正遭受這樣的厄運。
6月12日，深圳市國土房管局公布的全市房產(chǎn)市場分析報告顯示，5月深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米11014元，回落到2007年初的房價水平；住宅空置面積67萬平方米，同比增加82%；商品住宅銷售123萬平方米，同比下降55.6%�？偨Y(jié)成一句話：深圳的房價在跌，銷量在減，庫存暴增。
這樣的情況不僅僅出現(xiàn)在深圳。上海、杭州、廣州、武漢、重慶等重點城市，都出現(xiàn)了"存貨"猛增的趨勢，就是一向處于賣方市場的北京商品住宅，也出現(xiàn)了近年罕見的供大于求局面。
近日高盛發(fā)表研究報告指出，今年主要發(fā)展商至5月中旬，還未實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的20%。根據(jù)高盛對全國12大城市一手市場物業(yè)成交量和存貨對比研究發(fā)現(xiàn)，如果按照5月的銷售進(jìn)度，12大城市中至少有6個需要1年左右的時間，才能消化完存貨，這當(dāng)中還尚未把未來數(shù)月的新增供應(yīng)計算在內(nèi)。
進(jìn)入下半年，萬科、招商、碧桂園、保利、恒 大等房企大鱷將有大量的新盤入市。蜂擁而至的新盤"配合"市場低迷的人氣，將進(jìn)一步增加市場存貨。
在上周舉辦的"2008年博鰲房地產(chǎn)論壇"上，北師大金融研究中心主任鐘偉指出，今年開發(fā)商至少會萎縮了40%-50%的市場需求，從而導(dǎo)致了銷售量急劇下降，市場存貨劇增。由此，房地產(chǎn)企業(yè)面臨缺少人氣和市場需求的問題比資金問題更加嚴(yán)重。如果6月樓市還無起色，7月出現(xiàn)拋盤救市的可能性極大，整個房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步惡化。
"存貨"猛于虎。大量的庫存，已經(jīng)成為擺在房企面前的燙手山芋。
一方面，"庫存"的不斷增加，會加劇供需失衡，消費者手中的籌碼得到加強，房企回旋的空間被不斷壓縮。另一方面，樓市存貨的增長，使得資金越來越匱乏的房企雪上加霜。由于銀行仍舊收縮銀根，資本市場又對房企不感冒，自力更生解決資金問題似乎已經(jīng)成為擺在房企面前的"華山一條路"。
此外，樓市出現(xiàn)大量庫存，也威脅到我國的金融安全。開發(fā)商的資金，大部分都是來自銀行貸款。如果這次宏觀調(diào)控，真的如同潘石屹所言產(chǎn)生"百日劇變"，部分開發(fā)商等不到房價再次上漲的那一天而猝死，其未歸還的貸款可能變成死賬呆賬，或所抵押資產(chǎn)價值縮水，銀行就要當(dāng)冤大頭，承擔(dān)相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。上個世紀(jì)90年代的那場房地產(chǎn)泡沫，在留下大量爛尾樓的同時，也給銀行留下了巨大的窟窿。
前車之鑒不可忘。如何消化"存貨"問題，不僅僅是房企的事(房企對此也力不從心)，還需要政府相關(guān)層面(主要是金融機構(gòu))出臺相應(yīng)措施，幫助具備一定信用的房企解決資金難題，給房企一定的周旋空間，共渡難關(guān)。
博鰲猶感樓市寒
6月14日，備受房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的"2008博鰲房地產(chǎn)論壇"拉開序幕。本希望到博鰲抱團(tuán)取暖的開發(fā)商，從論壇上感受到的卻依然是陣陣寒意。
北師大經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉
目前市場的總體特征還是分化和重組，但土地價格仍舊拒絕調(diào)整，地方政府對土地市場還有不現(xiàn)實的高價預(yù)期。景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹會導(dǎo)致房價走勢具有高度不確定性。開發(fā)商應(yīng)該適度地調(diào)整擴張戰(zhàn)略，由激進(jìn)擴張變成相對務(wù)實的戰(zhàn)略。開發(fā)商在現(xiàn)行開發(fā)規(guī)模上，應(yīng)有15%的收縮才能夠使現(xiàn)金流平衡。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生
行業(yè)未來的走向取決于三個方面：一是政策層面，二是市場的形勢，三是開發(fā)商的資金鏈。目前經(jīng)濟(jì)增長過熱問題得到了一定程度的緩解，但是經(jīng)濟(jì)從緊肯定不會放松。央行連續(xù)多次調(diào)整準(zhǔn)備金，且還有繼續(xù)調(diào)整的趨勢。目前樓市正處于滯脹初期，交易量大跌，今年整個樓市都會處在一個險局之中。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授朱武祥
目前，市場的逆轉(zhuǎn)正在出現(xiàn)。除了成交量的下降，地產(chǎn)公司資金鏈也被全面收緊。一旦市場出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，公司的財務(wù)狀況就將出現(xiàn)嚴(yán)重惡化。同以前國有企業(yè)困境、銀行困境、證券公司困境一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也在遭遇空前的"地震"并即將陷入普遍困境。以目前的資金鏈狀況，約有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情況下，才有可能實現(xiàn)財務(wù)平衡。
深圳：二套房貸再次收緊
針對深圳部分銀行打"擦邊球"松動二套房貸政策的現(xiàn)象，監(jiān)管層已開始對相關(guān)銀行施壓。深圳四大行負(fù)責(zé)人日前被相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)召集開會，其后深圳各商業(yè)銀行不約而同"收緊"甚至實行"一刀切"的操作方式對待二套房貸，稍有起色的深圳樓市由此再度低迷。
北京："小產(chǎn)權(quán)房"有條件上市
近日，北京市發(fā)改委同意"有條件地允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易"。
其條件如下：在舊村已完成拆遷、農(nóng)民已完成安置、綠化已基本實現(xiàn)的情況下，如確實還存有剩余的農(nóng)民自住房，經(jīng)核定并明確銷售利潤分配方案后，可允許已轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè)的農(nóng)民自住房上市交易。
廣州：分期開發(fā)也算閑置
6月13日，廣州市國土房管局公布的《廣州市閑置土地處理辦法(修訂征求意見稿)》中引人注目的條款是，認(rèn)定和處理閑置土地將以宗地為單位，已辦理用地分期手續(xù)的，以分期后的土地為宗地單位。這意味著房企今后不能以部分土地已經(jīng)開發(fā)為借口延遲分期開發(fā)土地。
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