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軌道地產(chǎn)支撐效應(yīng)情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-20
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)地鐵10號線一期工程預(yù)計在6月底通車。為確保10號線按期通車目標(biāo)的實現(xiàn)，10號線土建及裝修收尾工程進(jìn)展快速。目前各個站點(diǎn)地上部分建設(shè)已經(jīng)基本完工。據(jù)了解，10號線開通后將與1號線、13號線、5號線等實現(xiàn)便捷換乘。地鐵10號線的信號系統(tǒng)可計算出列車運(yùn)行的速度曲線，實現(xiàn)精確的定點(diǎn)停車，實現(xiàn)完全防護(hù)的列車雙向運(yùn)行模式。
在10號線即將開通的時刻，記者調(diào)查了10號線沿線的在售商品房以及二手房的情況，為廣大置業(yè)者提供一些幫助。
■沿線調(diào)查
新房
即將開通的地鐵10號線一期沿四環(huán)路萬柳、巴溝路、海淀南路、知春路、北土城路向東，斜穿城市東北角的太陽宮地區(qū)后沿東三環(huán)路一直向南，途經(jīng)亮馬河、農(nóng)展館、京廣中心、國貿(mào)、勁松等地區(qū)，共設(shè)車站22座，全長24.65公里，運(yùn)營時間約40分鐘，連接著奧運(yùn)支線，并能與地鐵1號、5號、13號等多條線路換乘。途經(jīng)四大商圈，分別是中關(guān)村商圈、亞奧商圈、燕莎商圈以及國貿(mào)商圈。
中關(guān)村商圈：是全國最大的電子產(chǎn)品集散地，由于人口密度較大，中關(guān)村地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)交通擁擠的狀況，并成為制約其價值提升的一個瓶頸。地鐵10號線開通后，將有效緩解該地區(qū)的地面交通堵塞問題，并將進(jìn)一步提升區(qū)域的宜居指數(shù)和區(qū)域價值，為了適應(yīng)該地區(qū)快速生活節(jié)奏的年輕人，這一區(qū)域樓盤主要以小戶型公寓為主。10號線在此設(shè)有萬柳、蘇州街、黃莊、科南路、知春路、學(xué)院路、花園東路等站。
目前在售的商品房項目包括萬城華府，均價44000元/平方米，戶型面積為260-390平方米疊拼及平層。悅園，均價26000元/平方米，目前2號樓正在認(rèn)購，戶型面積為55-151平方米一居到四居。西海國際中心，目前價格未定，預(yù)計7月開盤，戶型面積為35-260平方米，主力戶型50-70平方米。紫御府，均價未定，預(yù)計6月開盤，戶型面積為330-390平方米平層和600平方米左右的復(fù)式。學(xué)院派，均價25000元/平方米，A座戶型面積64、68平方米左右一居、87、122平方米兩居和127、165平方米三居。
另外還有大通·成府、百環(huán)公寓、橡樹灣、領(lǐng)秀新硅谷等。
亞奧商圈：無疑將是今年最炙手可熱的區(qū)域，其具有商業(yè)氛圍和體育運(yùn)動氣息相結(jié)合的特點(diǎn)，也是區(qū)別于其他商圈的最大優(yōu)勢。這一區(qū)域現(xiàn)存的交通網(wǎng)絡(luò)已比較發(fā)達(dá)，待地鐵10號線和奧運(yùn)支線開通后，將使得亞奧商圈如虎添翼。10號線在該商圈設(shè)有熊貓環(huán)島、安定路、北土城東路、芍藥居、太陽宮等站。
該商圈內(nèi)在售的商品房項目包括奧東18號、世奧國際中心、美倫堡、遠(yuǎn)洋·萬和城、媒體村公寓、金泉廣場、保利·香檳等。
燕莎商圈：是北京較早形成的涉外商圈之一，以燕莎商城為核心，購物娛樂休閑場所一應(yīng)俱全，形成了以中高檔為主流的商業(yè)氛圍。該商圈緊臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外高檔酒店，如長城飯店、昆侖飯店、希爾頓飯店、凱賓斯基、麗都飯店等，是北京知名的國際化商圈之一，也成為北京外籍人士的重要聚集區(qū)和居住地。10號線在該商圈內(nèi)設(shè)有麥子店西路、亮馬河、農(nóng)展館、工體北路等站。
目前，該商圈內(nèi)在售的項目包括MASTER領(lǐng)寓，均價29000元/平方米，戶型面積60-110平方米。遠(yuǎn)洋公館，均價32500元/平方米，戶型面積170平方米三居和200、250平方米四居；置地公館，均價38000元/平方米，戶型面積240平方米至280平方米之間；華遠(yuǎn)裘馬都，均價28000元/平方米，在售戶型面積為75、77、101平方米。還有東闕都、和平里de小鎮(zhèn)、SOHO北京公館、新金山等。
國貿(mào)商圈：國貿(mào)商圈是北京商務(wù)氛圍最濃的商圈之一。它地處CBD核心地段，該區(qū)域聚集了北京市70%以上的涉外機(jī)構(gòu)和半數(shù)以上的酒店和國際交往活動場所，是北京市最具商務(wù)辦公條件、最能體現(xiàn)入住公司良好形象的甲級寫字樓聚集地。10號線在此設(shè)有呼家樓、光華路、國貿(mào)、雙井、勁松等站。
該商圈內(nèi)目前在售的項目較多，包括圣世一品，均價30000元/平方米，戶型面積二居112平方米，三居229平方米；御金臺，為公寓項目，均價50000元/平方米，戶型面積為110-800平方米，主力戶型為250-450平方米。北京華僑城A2-6號全景觀板樓。三期升級新品A2-4號樓已在緊張籌備之中，預(yù)計6月下旬即將上市；三期是密度低、舒適度高、生態(tài)資源集中的產(chǎn)品，定位于南北通透的低層板樓，一梯兩戶，以111平方米兩居、124平方米經(jīng)濟(jì)三居為主導(dǎo)的產(chǎn)品設(shè)計及219平方米的下躍式花園設(shè)計則高度注重居住者的舒適性。優(yōu)品國際公寓，均價17300元/平方米，在售戶型面積為100平方米左右二居，130平方米左右三居。
另外周邊還有樂成國際、帝景·博悅、金泰先鋒、美利山、金都杭城、禧福匯國際等。
二手房
地鐵10號線跨越海淀區(qū)的萬柳，至朝陽區(qū)的勁松，成為北京三環(huán)和四環(huán)之間的快速通道。在大大緩解三環(huán)周邊擁堵交通壓力的同時，也使沿線區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個重新開發(fā)、人口重新分布的機(jī)會。地鐵10號線的建設(shè)和開通將給其沿線，甚至其沿線周邊整個區(qū)域的房產(chǎn)帶來較大的升值空間。
勁松板塊：從5月份勁松區(qū)域的二手房市場交易情況來看，由于受到地鐵10號線開通影響，勁松區(qū)域二手房交易量依然維持著穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。目前該地區(qū)的購房者絕大多數(shù)都是以自住需求為主，極少有投資者。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域統(tǒng)計資料顯示：目前勁松區(qū)域周邊二手房成交均價已經(jīng)達(dá)到15000-16000元/平方米左右，而去年同期的均價僅在9000-10000元/平方米左右，同比漲幅達(dá)到60%左右。
目前該區(qū)域二手商品房、公房的交易平分秋色，該區(qū)域二手商品房均價已經(jīng)達(dá)到16000-18000元/平方米；已購公房均價在13000-14000元/平方米。
從區(qū)域的配套來看，當(dāng)前勁松區(qū)域?qū)儆诰┏侵袞|部的繁華地帶，成熟的生活區(qū)域，完善的生活配套牢牢抓住購房者，位置可說是得天獨(dú)厚。隨著軌道交通開通，無疑再次帶動區(qū)域內(nèi)樓盤的增值保值性。
三元橋板塊：即將開通的地鐵10號線以及機(jī)場快速線都將匯集于此，三元橋已經(jīng)成為北京名副其實的雙軌道交匯地區(qū)。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店三元橋店王經(jīng)理介紹，目前地鐵的開通已經(jīng)是該地區(qū)的第一大“賣點(diǎn)”，吸引了不少追求居住舒適度、尋求便利出行條件的白領(lǐng)人士或機(jī)關(guān)單位職工前來置業(yè)。
統(tǒng)計資料顯示：5月份，三元橋周邊二手房成交量環(huán)比4月份上漲了10.6%，客戶咨詢量上漲了18%。由于需求量的上漲，造成該地區(qū)樓市呈現(xiàn)“求多于供”的狀態(tài)，尤其是面積80-100平方米的兩居室受到客戶普遍青睞。在價格方面，該地區(qū)的二手房價格也出現(xiàn)了小幅度上漲，環(huán)比上漲1.3%。
此外，交通利好的因素使三元橋地區(qū)的租賃市場保持了春節(jié)過后的旺季勢頭，5月租賃成交量環(huán)比上漲了12%左右。
芍藥居板塊：據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：從今年1-5月來看，雖然伴隨著北京二手住宅整體市場的調(diào)整，但是芍藥居區(qū)域二手房成交量依然維持著上漲趨勢，5個月以來的二手房成交量同比去年上漲了16.8%。從購買類型來看，1-5月份該區(qū)域主要是以自住型買家為主，占到市場總量的80%以上。
據(jù)芍藥居某中介門店李經(jīng)理介紹：由于目前已開通的13號線和地鐵10號線都將匯集于此，該區(qū)域的租賃市場一直比較活躍。1-5月份，芍藥居區(qū)域租賃市場成交量同比去年上漲了20%；而各居室的租金水平分別比去年上漲了500元左右。
巴溝板塊：近幾年萬柳地區(qū)房地產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)有力的增長勢頭，成為北京市住宅板塊的一大熱點(diǎn)，房屋均價目前已達(dá)20000-25000元，成為京城上漲幅度最大區(qū)域之一。
從總體供應(yīng)量來看，目前該區(qū)域放量相對較少，供需比例達(dá)到1：4左右。目前該區(qū)域項目基本上以中等規(guī)模的高檔自用型住宅項目為主，講求戶型布局的合理性與舒適度，主要是針對有房需求的中高層收入者打造的高品質(zhì)居住場所。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：今年隨著地鐵10號線的開通，1-5月份萬柳區(qū)域二手房成交量同比去年上漲了10.6%；消費(fèi)主力群體主要以白領(lǐng)、企業(yè)工作者為主，素質(zhì)相對較高；目前熱銷的戶型主要以兩居室為主。■市場分析
軌道地產(chǎn)漸顯支撐效應(yīng)
地鐵10號線連接了京城樓市商業(yè)氛圍最為濃厚的中關(guān)村、亞奧、三元橋和CBD區(qū)域，均是京城發(fā)展較早，最具商業(yè)價值的知名商圈。10號線串連的四大商圈具有區(qū)域各項配套成熟，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，高端消費(fèi)群體聚集的特點(diǎn)，這使得沿線以商業(yè)物業(yè)為主，住宅物業(yè)稀缺，因此極具升值潛力。
軌道交通的便利性和運(yùn)行時間的高準(zhǔn)確程度將會大大加強(qiáng)周邊居民對于軌道交通的依賴性，大量的客流量為沿軌道交通的各個樞紐形成新興商業(yè)區(qū)帶來了一種可能。如連接1號線和八通線的地鐵四惠東站，地鐵上林立著20余家商鋪，業(yè)態(tài)多為和周邊居民生活息息相關(guān)的小型快餐店、便利店、藥房、服裝服飾店等，依存于地鐵帶來的客流，彌補(bǔ)了周邊商業(yè)的不足。而10號線途經(jīng)幾大知名商圈，輸送的客群相對消費(fèi)水平和購買力較高，這促進(jìn)了10號線沿線大型商業(yè)設(shè)施的繁榮。
據(jù)統(tǒng)計，建設(shè)在10號線車站上的商業(yè)中心將有巴溝站的萬貿(mào)購物中心、黃莊站的新中關(guān)購物中心、三元橋站的鳳凰置地廣場、雙井站的富力廣場等數(shù)家大型商業(yè)，這使10號線有別于之前建設(shè)的八通線、13號線和5號線，是以軌道交通站點(diǎn)為樞紐，形成的一條不折不扣的“黃金線”。
不過，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，10號線沿線樓盤的價格上漲并不能完全歸功于軌道交通，主要還是受到了城區(qū)建設(shè)用地稀缺，商品住宅供應(yīng)不足，然而高端消費(fèi)群體購房需求的增長造成的供需矛盾，引起了價格的快速增長。但軌道交通有助于緩解商圈的地面交通擁堵狀況，無形于提升了區(qū)域的宜居程度，有助于區(qū)域價值的提升。
二手房方面，據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2007年下半年，地鐵10號線對于沿線二手房價格的提升其實已經(jīng)顯現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，2007年下半年時，地鐵10號線沿線物業(yè)的價格年平均上漲幅度近30%，個別項目價格的年均上漲幅度超過40%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京市房價年平均上漲10%的速度。
2008年在整個市場低迷期的時候，軌道交通周邊房產(chǎn)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場中有力的支撐點(diǎn)。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：今年1-5月份購買軌道交通周邊二手房的人群占到了整個二手房成交量的30%，環(huán)比上漲了10%左右。 - ■ 與【軌道地產(chǎn)支撐效應(yīng)情況分析】相關(guān)新聞
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