房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為各國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。在美國次貸危機(jī)的沖擊下，整個(gè)西方國家已經(jīng)接近了滯漲邊緣。而新興經(jīng)濟(jì)體原本以為在美國次貸市場(chǎng)涉水較淺將與危機(jī)絕緣，但是越南危機(jī)的爆發(fā)卻讓人意識(shí)到了這種想法的膚淺。 房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為各國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。在美國次貸危機(jī)的沖擊下，整個(gè)西方國家已經(jīng)接近了滯漲邊緣。而新興經(jīng)濟(jì)體原本以為在美國次貸市場(chǎng)涉水較淺將與危機(jī)絕緣，但是越南危機(jī)的爆發(fā)卻讓人意識(shí)到了這種想法的膚淺。

    作為近十年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭最好的國家之一，越南都成了第一張倒下的多米諾骨牌，哪個(gè)國家還敢保證自己置身局外？誰能保證自己不會(huì)成為下一輪次貸危機(jī)沖擊波中的犧牲品？相比越南，我國在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、外匯儲(chǔ)備數(shù)量和宏觀調(diào)控能力都具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。但這并不意味著，我們可以掉以輕心。在我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入敏感時(shí)期的今天，如何保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，其意義已經(jīng)不再局限于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且也包含了經(jīng)濟(jì)安全。我們認(rèn)為，在繼續(xù)擠壓房?jī)r(jià)泡沫、消除熱錢投機(jī)空間的同時(shí)，毫不猶豫地加大保障性住房政策的實(shí)施力度，是緩解當(dāng)前困境的必需之舉。

　　 當(dāng)前我國住宅市場(chǎng)存在的問題與發(fā)展方向

　　1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

　　經(jīng)過多年探索，中國已經(jīng)初步建立了比較適合國情的城鎮(zhèn)住房政策框架。但過去由于人們盲目追求市場(chǎng)利益，將所有的目光都關(guān)注在高端的市場(chǎng)反應(yīng)之上，隨著它的不斷發(fā)展，其中的弊病和矛盾就逐漸暴露。由于第一層次人群根本無力承擔(dān)巨大的房?jī)r(jià)壓力而最早被市場(chǎng)拋棄，而第二層次民眾也隨著房?jī)r(jià)的不斷高漲而最終脫離市場(chǎng)。這樣，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就出現(xiàn)了失衡，問題頻出。目前，住房領(lǐng)域社會(huì)反響強(qiáng)烈、爭(zhēng)議較大的問題主要集中在三個(gè)方面。一是房?jī)r(jià)快速上漲，特別是大中城市房?jī)r(jià)漲幅過大，新建的中小戶型住房供給嚴(yán)重不足；二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢；住房市場(chǎng)秩序比較混亂；二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設(shè)計(jì)不合理，由此產(chǎn)生的一些"尋租"和腐敗現(xiàn)象引起廣大群眾的不滿；三是住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控困難重重，調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。出現(xiàn)這些問題，原因何在？

　　(1)政策概念混淆

　　長(zhǎng)期以來，我們對(duì)住房問題的特殊性認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來調(diào)節(jié)需求，解決住房問題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，主要著眼于市場(chǎng)效率；住房政策則是社會(huì)公共政策，更注重社會(huì)公平和居民的基本住房需求，它要解決的問題是，使不同收入狀況的居民住有所居。多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房供應(yīng)既要靠市場(chǎng)手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個(gè)表面相似而有實(shí)質(zhì)區(qū)別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位或不到位。

　　(2)對(duì)住房的保障功能重視不夠

　　我國住房制度改革從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。"房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)"被地方政府推至極致并演變成畸形的增長(zhǎng)模式。經(jīng)營土地成為投資增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加的重要法寶。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)(源)性收益和大部分稅費(fèi)基本上歸地方所有，加之我國實(shí)行財(cái)政"分灶吃飯"的政策，各地政府在財(cái)政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的"第二財(cái)政"。而且我國還普遍以GDP增長(zhǎng)率論政績(jī)的干部考核體系，也使得地方政府在政績(jī)沖動(dòng)下，或明或暗地支持土地出讓金的持續(xù)上漲。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)下，一些城市政府忽視了住房的保障功能。

　　(3)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐較慢

　　目前，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)步伐較慢，中小戶型住房比重依然偏低。近幾年來，90平方米以下套型供應(yīng)量占比不足20%。在提出90/70的要求后，總體情況落實(shí)較好，全國平均達(dá)到了55%，但遠(yuǎn)未達(dá)到要求的70%。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)滯后，廉租住房的房源不足是當(dāng)前推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)的主要問題之一。

　　(4)現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度也存在一定問題

　　自20世紀(jì)90年代初以來，中國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障制度主要是公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度。從當(dāng)前的實(shí)施情況看，現(xiàn)行住房保障制度在一定程度上發(fā)揮了保障中低收入家庭住房、調(diào)控房?jī)r(jià)的積極作用，而且也在很大程度上消除了住房市場(chǎng)發(fā)展的障礙，有效地促進(jìn)了住房市場(chǎng)以及住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，由于住房保障問題的提出時(shí)間相對(duì)較短，政策制度設(shè)計(jì)不可避免地會(huì)存在缺陷，伴隨著住房保障制度的實(shí)施，同時(shí)也不斷涌現(xiàn)出新問題。

　　公積金：惠及面十分有限，主要幫助了那些單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入消費(fèi)者，而真正需要扶持的低收入消費(fèi)者卻被排斥在住房公積金的受益對(duì)象之外，繳交模式拉大了貧富差距，管理存在較大的制度缺陷和漏洞。

　　經(jīng)濟(jì)適用房：購買主體范圍偏大，對(duì)象定位于中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化，而在具體執(zhí)行政策過程中，購買對(duì)象資格審查、房型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和政府與開發(fā)商間監(jiān)督環(huán)節(jié)失控。

　　廉租房：制度重視不足，覆蓋面小。面臨分配對(duì)象如何界定的難題，根據(jù)目前國家規(guī)定和各地的做法，其分配對(duì)象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，政策排斥了"夾心層(購買經(jīng)濟(jì)適用房有困難，又不符合廉租房條件的群體)"、流動(dòng)人口、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工群體等住房弱勢(shì)群體，不利于體現(xiàn)公平原則；另外還有資金來源問題，從理論上看，目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財(cái)政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會(huì)捐贈(zèng)等。但從已開展廉租房試點(diǎn)的城市的實(shí)際運(yùn)作來看，各地都是以住房公積金增值收入和財(cái)政撥款為主的。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，財(cái)政實(shí)力不足，無法提供足夠的資金用于廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼；在收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)問題上，隨著廉租房分配對(duì)象范圍的逐步擴(kuò)大，根據(jù)各地居民收入情況劃分一個(gè)合理的收入線并據(jù)此科學(xué)地確定廉租對(duì)象就變得日益緊迫，而且收入線劃分后，還存在一個(gè)如何監(jiān)督收入變化的問題。

　　2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景與發(fā)展方向

　　一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機(jī)關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。一般來說，成長(zhǎng)中的國家，經(jīng)濟(jì)越是增長(zhǎng)，國民的住房水平就越是提高。根據(jù)對(duì)世界各國住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，國際上通常認(rèn)為有兩個(gè)住房發(fā)展的高峰期。首先，在一個(gè)國家的人均住房建筑面積達(dá)到35平方米(約為戶均100平方米)之前，國民將對(duì)住房保持旺盛的需求，該國的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會(huì)有一個(gè)持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當(dāng)一個(gè)國家的人均收入達(dá)到了1000-3000美元的區(qū)間時(shí)，該國也會(huì)爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進(jìn)入突飛猛進(jìn)的高峰期。從1998年"房改"開始至今，乃至可以預(yù)見的未來，中國發(fā)展仍處在這兩個(gè)住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房發(fā)展的規(guī)律，中國住房發(fā)展光明前景可以預(yù)期。

　　與20多年前相比，我國居民的消費(fèi)行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。從中短期來看，中國居民住房需求將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　特別是中國正處于人類有史以來最快的城市化進(jìn)程中，人口研究結(jié)果顯示，2000-2020年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計(jì)算，需要新增住宅在100億平米以上。此外我國人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特點(diǎn)，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)尤其顯著。同時(shí)，中國是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財(cái)富的積累也為住房市場(chǎng)的需求提供了支撐。

　　當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。十七大提出了旨在改善民生的"住有所居"的目標(biāo)，加快建設(shè)適合中國國情的住有所居的住房體系。建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國國情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。而土地和能源的約束決定了考慮中國的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國情出發(fā)。中國的土地、能源狀況將對(duì)未來住房建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的制約，住房建設(shè)必須向"緊湊型"方向發(fā)展，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國的必然選擇。2007年，是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。

    2008年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國住房政策理念和方向?qū)�發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。這樣，未來將會(huì)出現(xiàn)廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及商品住房(包括限價(jià)商品房)多元并存的局面，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高。

    住宅產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大推動(dòng)力

　　我們知道，前些年我國經(jīng)濟(jì)之所以能夠持續(xù)快速增長(zhǎng)，與固定資產(chǎn)投資一直保持較高增幅有很大的關(guān)系，而在固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)中房地產(chǎn)開發(fā)扮演了重要角色，其在城鎮(zhèn)投資中的比重穩(wěn)步提高，2000年以來，房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率都保持在20%以上的高位，即使"國八條"出臺(tái)后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫的2005年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍高達(dá)20.9%。

　　伴隨著房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，建筑業(yè)已成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。第一次全國經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果顯示，到2004年末，我國建筑行業(yè)擁有建筑業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位和個(gè)體建筑戶近70萬個(gè)，從業(yè)人員3270萬人，營業(yè)收入32426億元。建筑行業(yè)中的主要力量是建筑業(yè)企業(yè)，全國近13萬家建筑業(yè)企業(yè)從業(yè)人員達(dá)2791萬人，擁有資產(chǎn)超過31600億元，當(dāng)年完成施工產(chǎn)值約31000億元，實(shí)現(xiàn)利稅1830億元。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，在我國投入產(chǎn)出的40多個(gè)門類行業(yè)中，有38個(gè)門類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在直接或間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對(duì)這些門類行業(yè)如鋼鐵、建材、化工、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必然起著強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。這種強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，不僅刺激了我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。同時(shí)，也有益于解決長(zhǎng)期困擾我國政府和民眾的一大民生難題--就業(yè)難問題。

　　有關(guān)專家的數(shù)據(jù)測(cè)算表明，住宅建設(shè)可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對(duì)就業(yè)人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有明顯的拉動(dòng)作用。據(jù)測(cè)算，在我國當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求；每銷售100元的住宅，可以帶動(dòng)130-150元其他商品銷售。因此住宅建設(shè)如果增加10個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動(dòng)國民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)�？梢钥闯�，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要作用，是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/P>

　　加大保障性住房建設(shè)

　　是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力

　　"居者有其屋"是憲法賦予公民的一項(xiàng)基本人權(quán)。這不僅僅是中國人的追求，各國政府都毫無例外地將此奉為其執(zhí)政的目標(biāo)。保障公民的基本居住權(quán)利，是全世界共有的法則�！妒澜缛藱�(quán)宣言》第二十五條就規(guī)定："人人有權(quán)享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)"。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利委員會(huì)在其《關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號(hào)一般性意見》中的第一條就規(guī)定："適足的住房之人權(quán)由來于相當(dāng)?shù)纳�活水�?zhǔn)之權(quán)利，對(duì)享有所有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利是至關(guān)重要的。"美國也曾明確提出：聯(lián)邦政府有責(zé)任為每一個(gè)家庭提供一套舒適的住宅。美國總統(tǒng)胡佛曾說："沒有什么東西比住房更能為謀求人們幸福和社會(huì)安定作出貢獻(xiàn)。"

　　從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，幾乎所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都按照住房"供應(yīng)--分配(公平)"的二元目標(biāo)，或按"市場(chǎng)--救濟(jì)型"，或按"市場(chǎng)--福利型"的政策導(dǎo)向來保障"居者有其房"，不僅如此，不少國家甚至把公民享有住房的權(quán)利寫入了憲法。

　　我國1997年房改時(shí)就曾強(qiáng)調(diào)住房保障體系是城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的主體，在隨后的發(fā)展中更是提出中國的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系，第一層級(jí)是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租屋或公屋，通過這種方式來保證最弱勢(shì)民眾的居住生存權(quán)。第二層級(jí)是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場(chǎng)來解決。第三層級(jí)是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。

　　如何實(shí)現(xiàn)"居者有其屋"？幾乎所有的發(fā)達(dá)國家，都是在經(jīng)濟(jì)起飛的初期采用優(yōu)先保障居住問題的方針，由政府主導(dǎo)解決住房問題；當(dāng)社會(huì)主要群體的住房問題解決之后，才放開商品房市場(chǎng)、推進(jìn)住房私有化。在瑞典是從1976年起，荷蘭是從1977年起，英國從1979年起，丹麥和德國從1982年起，隨著各國的住房短缺問題逐步緩解，各國廣泛開始實(shí)行住房市場(chǎng)化政策，放松或取消租金管制，對(duì)社會(huì)出租房不再大規(guī)模建造，轉(zhuǎn)而翻修，鼓勵(lì)住房私有化，增加自有住房的補(bǔ)貼，同時(shí)減少對(duì)低收入人群的住房補(bǔ)貼。

　　如新加坡，20世紀(jì)60年代推行"居者有其屋"計(jì)劃，大興公房建設(shè)。新加坡的住房范式，可概括為："公屋＋象征性租金"。到了20世紀(jì)80年代，80%以上的家庭都居住舒適。當(dāng)大多數(shù)居民居住問題得到解決之后，新加坡開始放開商品房市場(chǎng)，讓那些少數(shù)富裕的人群購買商品房。

　　美國住房發(fā)展的思路，也是先保障"居者有其屋"。美國早期并沒有太注重住房保障問題。直到1929年至1933年，世界經(jīng)濟(jì)大蕭條之后，自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式的弊端充分暴露。于是，1934年，美國出臺(tái)了《臨時(shí)住房法案》，以解決失業(yè)者的住房問題。1937年，該法案補(bǔ)充為《廉租住房法》，規(guī)定由中央政府出資，由各地方政府的公房管理局具體負(fù)責(zé)建造并管理廉租房，供低收入家庭租用。1949年的《住房法案》(修正案)明確提出，"聯(lián)邦政府有責(zé)任為每一個(gè)家庭提供一套舒適的住房"。此后，聯(lián)邦政府建設(shè)了大約130萬套公房。目前，美國政府資助的廉租公寓已達(dá)600萬套，其中200萬為政府所有，主要提供給殘疾人和65歲以上的老人，其余400萬套為私有公助。

　　反觀我國以前的住房政策，存在過度市場(chǎng)化的趨勢(shì)，住房保障嚴(yán)重不足。因?yàn)檎�府單一的增長(zhǎng)導(dǎo)向，其公共導(dǎo)向和公平導(dǎo)向的缺失，事實(shí)上在實(shí)行貨幣化分配過程中，政府對(duì)中低收入者并沒有給予必要的福利性照顧。政府所采取的實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等公共住房保障方面的政策只是杯水車薪而已。包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的所有保障性政策在我國當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位，尚無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。2007年以來，以住房保障制度的建立健全為標(biāo)志，我國城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入了更加關(guān)注民生和社會(huì)公平的新階段。政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。

　　加大我國住房保障政策實(shí)施力度的幾個(gè)著力點(diǎn)

　　住房是居民生存的基本條件，目前城鎮(zhèn)住房矛盾集中顯現(xiàn)，土地供求矛盾突出，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決。針對(duì)我國住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為需要把握以下幾個(gè)著力點(diǎn)。

　　加速公共財(cái)政構(gòu)建，轉(zhuǎn)變政府職能。目前，我國地方政府負(fù)有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，以GDP為政績(jī)考核仍是主要特色，這樣，地方政府的主要目標(biāo)就不大可能將提供服務(wù)列為第一目標(biāo)，而是盡量把GDP做高。為了保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須有巨額的財(cái)政支出作為支撐。而房地產(chǎn)提供了很好的財(cái)稅來源。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，地方政府的財(cái)政收入中，來自房地產(chǎn)的"土地財(cái)政"(包括土地出讓金、各種房地產(chǎn)稅費(fèi))收入占60-90%。在這種情況下，地方政府沒有積極性提供保障性住房。因此，只有轉(zhuǎn)換地方政府的職能，改變政績(jī)考核的內(nèi)容，將財(cái)政體制轉(zhuǎn)變?yōu)?公共財(cái)政"，地方政府才有積極性落實(shí)中央的住房保障政策，才不會(huì)繼續(xù)奉行"土地財(cái)政"。

　　構(gòu)建多層次的住房保障體系。我國是發(fā)展中國家，城市居民家庭收入水平較低，儲(chǔ)蓄積累有限，廣大的中低收入階層即使有銀行按揭支持也仍面臨首付和還貸壓力。為滿足中低收入階層住房需求，一方面，要積極發(fā)展租賃市場(chǎng)，以租代購；另一方面，國家應(yīng)構(gòu)建多層次的住房保障體系：

　　改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，建設(shè)面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強(qiáng)中等收入家庭購房能力。由于各職業(yè)群體收入差別懸殊，高收入職業(yè)群體住房公積金積高而住房需求已得到滿足，一些家庭不屑于獲得公積金支持；而中低收入群體多為無房戶，購房需要迫切，但又得不到公積金的有效支持。因此探索建設(shè)面向住房困難的中低收入家庭的公積金制度確屬必要。

　　適度發(fā)展購房保障，完善對(duì)目標(biāo)人群的識(shí)別管理機(jī)制。我國提出了經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標(biāo)定位并不清晰。從我國現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購房保障的覆蓋面不宜過大，保障水平也要適當(dāng)。為體現(xiàn)公平、公正原則，應(yīng)對(duì)購房保障目標(biāo)人群進(jìn)行更精準(zhǔn)定義和有效識(shí)別，改革現(xiàn)有以當(dāng)年收入和戶籍為依據(jù)的人群識(shí)別管理機(jī)制，建立以持續(xù)低收入和租房期限作為購房保障人群識(shí)別機(jī)制。

　　發(fā)展租房保障，解決極低收入家庭居住困難。對(duì)于購房、租房都難以實(shí)現(xiàn)的低收入人群進(jìn)行公共支持。保障形式宜以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。有條件的大城市建設(shè)廉租房，實(shí)行實(shí)物配租，但切忌蜂擁而上，造成公共投資的浪費(fèi)。

　　建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。目前，中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但資源承載力相對(duì)不足。因此，制定住房政策必須堅(jiān)決貫徹節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，減少住宅發(fā)展的資源環(huán)境代價(jià)。一要合理規(guī)劃，主要建設(shè)中小套型住房。按照節(jié)約用地的要求，確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。優(yōu)化空間布局，充分利用每一寸土地、每一寸空間。在精細(xì)設(shè)計(jì)、保證功能基礎(chǔ)上，盡可能增加中小套型住房供應(yīng)。二要科學(xué)建設(shè)，提高住房的節(jié)能環(huán)保水平和住房品質(zhì)。加快住房科技創(chuàng)新，推廣應(yīng)用節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與環(huán)境保護(hù)技術(shù)。三要引導(dǎo)居民適度消費(fèi)。既要支持和保護(hù)居民住房消費(fèi)的積極性，改善居住條件。同時(shí)也要加強(qiáng)國情教育和政策引導(dǎo)，反對(duì)超前消費(fèi)，樹立經(jīng)濟(jì)適用、理性適度的住房觀念，形成節(jié)約資源、健康文明的消費(fèi)理念。

　　堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則。要根據(jù)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移的情況和嚴(yán)格保護(hù)耕地的要求，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)的原則，深入研究進(jìn)城定居農(nóng)民享受城市住房政策和農(nóng)村宅基地政策的銜接。積極探索改善農(nóng)民工居住條件的措施。要強(qiáng)化規(guī)劃管理，治理農(nóng)村人居環(huán)境，按照集約和節(jié)約使用農(nóng)村建設(shè)用地的要求，加強(qiáng)對(duì)舊村改造的規(guī)劃指導(dǎo)。要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村住房建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、材料等技術(shù)服務(wù)，提高建筑質(zhì)量。

　　編制、公布和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。住房建設(shè)規(guī)劃是有步驟地實(shí)施住房建設(shè)的基本依據(jù)，同時(shí)也是土地供應(yīng)規(guī)劃編制的依據(jù)。編制好住房建設(shè)規(guī)劃，有利于住有所居目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

　　我國政府對(duì)未來住房建設(shè)規(guī)劃的編制提出了明確的要求：要求各地抓緊制定和落實(shí)未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃和五年規(guī)劃，并向社會(huì)公布。2008年1月底前各地陸續(xù)公布了2008年度住房建設(shè)計(jì)劃。2008年3月底前公布2009年住房建設(shè)計(jì)劃。2008年6月底前要公布2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃。重點(diǎn)明確廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目，控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，明確項(xiàng)目開竣工時(shí)限，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)。房?jī)r(jià)較高、漲幅較快的大中城市，要切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，加大限價(jià)商品房供應(yīng)規(guī)模。

　　堅(jiān)持住房保障總目標(biāo)與分階段實(shí)施相結(jié)合。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，住房政策和住房制度都經(jīng)歷一個(gè)從住房短缺、住房改善、富裕型住房等階段。每個(gè)住房階段住房政策所實(shí)施的重點(diǎn)是不同的。借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，我國必須從實(shí)際出發(fā)，量力而行，根據(jù)社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和趨勢(shì)，制定和完善住房保障政策。從現(xiàn)實(shí)來講，我國住房制度改革總的目標(biāo)是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，建立新的城鎮(zhèn)住房保障制度，加快住宅建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。目前，我國的城鎮(zhèn)居民居住情況是已經(jīng)告別了短缺時(shí)期，正進(jìn)入全面建設(shè)住房小康階段。因此，要建立一套以反映全面居住水平的指標(biāo)體系和發(fā)展目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)住房生存型向住房發(fā)展型的轉(zhuǎn)變提供導(dǎo)向。我國作為一個(gè)發(fā)展中國家，特別是人力、物力、財(cái)力制約的條件下，不可能在短期內(nèi)大范圍地解決居民的住房問題。因此，必須堅(jiān)持有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題。

　　加大對(duì)我國住房保障政策的落實(shí)力度。各級(jí)建設(shè)、土地、財(cái)政、金融、稅收等部門，都必須在落實(shí)政府住房政策目標(biāo)中，積極扮演相應(yīng)的角色，做到目標(biāo)一致、相互配合，形成合力，按十七大報(bào)告提出的"住有所居"、"健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難"，全面落實(shí)我國住房政策。

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