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武漢樓市"紅五月"發(fā)展情況深度分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-6
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 武漢 樓市 房地產(chǎn) 樓盤 房價(jià) 商品房
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房地產(chǎn)商大張旗鼓促銷，武漢樓市“紅五月”漸行漸遠(yuǎn)
5月9日，武漢市舉辦了第26屆房地產(chǎn)交易會(huì)，這也是今年上半年武漢規(guī)模最大的房屋交易活動(dòng)，官方數(shù)字顯示，70多家樓盤參與了展會(huì)，約占武漢市全部在銷樓盤的30%，記者注意到，展會(huì)大門前樹起了一個(gè)巨大的宣傳牌，上面詳細(xì)列出了幾十家樓盤的促銷方案，打九八折，每平方米減100元，有的還送裝修基金、送新婚紅包，業(yè)內(nèi)人士說，象這樣大張旗鼓地促銷，在武漢的房地產(chǎn)交易會(huì)上還是第一次。
武漢富思特房地產(chǎn)顧問有限公司副總苗琦：“應(yīng)該說促銷的力度是前所未有的�！�
武漢名流地產(chǎn)有限公司副總陳敏：“說明開發(fā)商比較理性，不像以前說的人有多大膽價(jià)有多大高，我覺得這個(gè)對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是比較好的事情，因?yàn)楝F(xiàn)在處于這樣一個(gè)盤整期，雙方都拿出誠意來，開發(fā)商已經(jīng)拿出誠意來了，那么老百姓就可以買這個(gè)帳，就可以去圓你的安居夢�！�
在展會(huì)現(xiàn)場，記者看到，一家公司竟打出了九折的廣告，營銷人員做出了這樣的解釋。
武漢哥特帝景營銷人員：“相對于我們的開發(fā)模式開發(fā)周期比較短，利潤比較薄�！�
然而，對于這些花樣翻新的促銷，前來逛展會(huì)的市民似乎并不買帳。
記者：“大爺大媽，你們這次來是想現(xiàn)在就買房還是就想看一看？”
武漢市民：“看一看，觀望一下�！�
記者：“觀望一下？”
武漢市民：“對，觀望一下，看看這次房交會(huì)成交的情況，假如說大家都買得話，那我們可能也要買了，但是大家都不買，那我們也先看看再說，不能慌，它不是慌得時(shí)候，不是一個(gè)錢兩個(gè)錢的事情�！�
那些沒有參展的樓盤又是什么情況，記者來到武漢融科天城，這是漢口中心區(qū)規(guī)模最大的樓盤，裝飾豪華的營銷中心內(nèi)也沒有多少購房者。
融科智地（武漢）有限公司營銷中心總監(jiān)程道平：“那時(shí)候（去年五月份）每個(gè)星期差不多有三百個(gè)客戶來，今年也就是八九十、一百個(gè)，很不錯(cuò)了，有時(shí)候甚至更少。”
現(xiàn)在有一份數(shù)據(jù)，是去年四月份到今年四月份一年時(shí)間內(nèi)，武漢市商品房的銷售走勢圖，從圖上可以看出，武漢市的房價(jià)一路上揚(yáng)，但從去年年底開始，銷量卻一路下挫，武漢市房產(chǎn)和統(tǒng)計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)說，今年一季度全市商品住房銷售10701套，比上季度減少13488套，降幅達(dá)56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。一邊是房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，一邊卻是銷量出現(xiàn)陡降，這樣的行情讓外人很難看得懂，我們請業(yè)內(nèi)人士做一個(gè)解讀。
億房網(wǎng)，武漢規(guī)模最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，明晶晶則是這里的資深研究員。
億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶：“整體的樓市銷量的確萎縮厲害，最高1400套，下降60%�！�
明晶晶分析了交易下降的關(guān)鍵原因，2007年，武漢市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的跳漲局面，2007年1月，武漢商品住宅均價(jià)還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在這種價(jià)格跳漲的帶動(dòng)下，銷售也節(jié)節(jié)攀升，透支了市民的購買力。
明晶晶：“現(xiàn)在的一個(gè)狀況也是從兩方面來說，消費(fèi)者市場基本上還是以觀望為主，基本上他們在銷量上面沒有一些大的動(dòng)作，銷量根本上的起色還是沒有，然后開發(fā)商普遍地打折，活動(dòng)非常頻繁，基本上很多樓盤都會(huì)做出讓利。”
明晶晶說，房地產(chǎn)市場的異常也帶動(dòng)了地價(jià)的飆升，2007年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達(dá)到666.65萬元，同比增幅達(dá)到143%，高昂的土地成本最終轉(zhuǎn)嫁到了房價(jià)上，雖然銷售一再萎縮，開發(fā)商也開始讓出部分利潤，但總體價(jià)位已是居高難下。
明晶晶：“因?yàn)樗麄円呀?jīng)把這個(gè)送到了這個(gè)高度上�！�
明晶晶告訴記者，從往年來看，五月份應(yīng)該是武漢房地產(chǎn)銷售的黃金旺季，但根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年五月第一周，武漢市商品房銷售比去年少了近600套。
房地產(chǎn)商樓盤利潤竟達(dá)100%，甚至更高
武漢市不少房地產(chǎn)商，現(xiàn)在的日子并不太好過，樓市前期的火爆，一方面透支了購買力，另一方面又推高了土地成本，而購房者的觀望態(tài)度，更打擊了市場人氣，讓房地產(chǎn)市場雪上加霜，2007年還是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金年，今年卻一下進(jìn)入了寒冬，這讓一家武漢本地的房地產(chǎn)商開始坐不住了，率先拉開了降價(jià)的帷幕。
今年三月份，拉開降價(jià)帷幕的那家地產(chǎn)公司老總蘭世向記者解釋了降價(jià)的原因。
中國東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立：“那我認(rèn)為這主要是購房者和房地產(chǎn)商，一直在對峙，一直在對壘，就是看誰會(huì)先敗下陣來�！�
蘭世立說，在今年春節(jié)期間，公司沒有銷售出去一套房屋，這對他們刺激極大，經(jīng)過分析，蘭世立認(rèn)為，武漢房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)。2007年，武漢商品房成交均價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的5663元，而這一年的銷售面積也達(dá)到了破紀(jì)錄的1021萬平方米，過高的房價(jià)透支了武漢的購買力，要啟動(dòng)市場只能降價(jià)，更重要的是，蘭世立透露，即使降價(jià)，東星一樣能有足夠的利潤空間。
蘭世立：“15%左右，10%左右。”
蘭世立說，樓盤的成本和利潤其實(shí)是本透明的帳，一般情況下，商品房成本主要由三方面組成：樓面地價(jià)，也就是開發(fā)商取得土地的價(jià)格，建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運(yùn)營費(fèi)用及稅收，這部分一般占售價(jià)的10%左右。所以構(gòu)成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價(jià)和建安成本。以東星的樓盤為例，他們開發(fā)的這塊土地是分兩期拿到的。
東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理黃元科：“我們是分兩期取得了該地段的土地使用權(quán)，總的地價(jià)和平攤樓面價(jià)格大概在兩千多元每平方米�！�
那么這棟樓盤的建筑成本又是多少錢，記者找到了樓盤的建筑商，武漢新七建設(shè)集團(tuán)的負(fù)責(zé)人。
武漢新七建設(shè)集團(tuán)副總經(jīng)理余進(jìn)：“這個(gè)房子的建設(shè)成本大概就在1800塊錢，我是講的統(tǒng)建部分的，從升機(jī)根到住戶，最后打樁，地下室，在搞這個(gè)房屋的建造，這個(gè)建造成本大概就在一千七八百塊錢。”
余進(jìn)說，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費(fèi)占60到70%，同時(shí)根據(jù)樓盤高度的不同，建筑成本也會(huì)差距較大，東星開發(fā)的樓盤屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會(huì)超過2000塊錢，十二層以下的小高層不會(huì)超過1500塊錢，七層以下的低層不過超過1000塊錢，這樣經(jīng)過計(jì)算，我們就可以得出東星樓盤的成本價(jià)。
中國東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立：“售價(jià)6000多，我們的成本大概5000多塊錢。”
蘭世立說，目前我國對土地開發(fā)實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，這樣樓面地價(jià)也是透明的，另外建筑成本在全國來講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實(shí)都能輕易計(jì)算出來。
蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬五，一萬八，而他們的綜合成本，其實(shí)社會(huì)是最清楚的，那事實(shí)上應(yīng)該說有比較大的利潤空間，也可以說是暴利�！�
那么事實(shí)是否如此，記者以購房者的身份隨機(jī)進(jìn)行了走訪，在位于漢口區(qū)的一處高層住宅，樓盤的名字叫武漢天地，開發(fā)商是一家來自上海的企業(yè)。
武漢天地售樓人員：“售價(jià)一萬二到一萬九千五�！�
銷售人員說，每平方米售價(jià)一萬二到一萬九千五，均價(jià)是一萬五千元，那么樓盤的開發(fā)建設(shè)成本又是多少？億房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價(jià)為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計(jì)算，我們可以很容易計(jì)算出該樓盤的成本。
記者：“百分之百的利潤？”
明晶晶：“對，這個(gè)是應(yīng)該存在的�！�
記者：“甚至還不止？”
明晶晶：“對�！�
房地產(chǎn)到底存不存在暴利一直是市場上一個(gè)敏感的話題，絕大多數(shù)開發(fā)商都三緘其口，就像皇帝的新衣，誰都不會(huì)戳穿，而蘭世立充當(dāng)了那個(gè)最后說真話的孩子，對他的舉動(dòng)雖市場上議論紛紛，但不論如何，消費(fèi)者終于有機(jī)會(huì)看到房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)巨大的秘密正在被揭開。
蘭世立：“比如說一些大的樓盤，它會(huì)考慮到周邊的這些開發(fā)商，周邊的房地產(chǎn)價(jià)錢，然后這些房地產(chǎn)公司的會(huì)有一些可能溝通和默契，比如大家的周邊的樓盤都賣什么價(jià)錢，我不會(huì)突然一個(gè)價(jià)錢比它低很多，或者高很多。”
蘭世立告訴記者，事實(shí)上，在確定銷售價(jià)格的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商中間存在著默契，而億房網(wǎng)的明晶晶則證實(shí)，這種價(jià)格聯(lián)盟確實(shí)存在，在武漢一個(gè)是舊城區(qū)改造過程中，開發(fā)商們就成功地進(jìn)行了一次炒作。
明晶晶：“這個(gè)片區(qū)可能2003、2004年的時(shí)候，可能只是武漢的一個(gè)舊城改造的一個(gè)片區(qū)，這是不能叫做一個(gè)高檔住宅區(qū)的，后來隨著幾個(gè)大的企業(yè)在那邊入住，入住之后它開始抬高樓盤價(jià)格，開始是5500塊錢每平方米，然后后進(jìn)這幾個(gè)樓盤都來炒作這個(gè)積玉橋，把它炒作成為，包裝成為一個(gè)什么？一個(gè)武漢的高檔商品住宅區(qū)，所以說現(xiàn)在價(jià)格就是八九千塊錢，甚至到了一萬二�！�
明晶晶說，在賣到5500元的時(shí)候，開發(fā)商們已經(jīng)是有利可圖，而最后那片小區(qū)賣到了一萬兩千元，其中的利潤可想而知，而這種暴利也吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，反過來又推動(dòng)了地價(jià)的上升，最終又分?jǐn)偟椒績r(jià)上。2007年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達(dá)到666.65萬元，同比增幅竟達(dá)到143%，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)透露，就全國范圍內(nèi)來說，除了稅收外的各項(xiàng)收費(fèi)也是推動(dòng)房價(jià)上漲的重要因素。兩會(huì)期間，一批政協(xié)委員經(jīng)過市場調(diào)研，拿出了一份“房價(jià)清單”，這份清單表明，各部門收取的各種費(fèi)用占總房價(jià)的30%左右。
全國政協(xié)委員王超斌：“我認(rèn)為最起碼它收費(fèi)會(huì)降一半以下，清理出來一多半以上，甚至?xí)俜种呤紤?yīng)該清理出來。”
王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，目前政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)所收取的費(fèi)用多達(dá)五十幾種，包括藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房價(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等等，涉及25個(gè)部門，王超斌委員認(rèn)為，這里很多都是不合理收費(fèi)。
王超斌：“比如說這上面的建設(shè)配套費(fèi)，收過了，那么又收綠化費(fèi)，配套的包括城市配套綠化都包括在內(nèi)，還要收綠化費(fèi)，藍(lán)圖審查費(fèi)這就更不應(yīng)該收，即便是他應(yīng)該收一點(diǎn)，很少很少，看看圖紙，收二十萬�！�
委員們提供的資料還顯示，各種稅費(fèi)加上稅收，在有些地方占到了地方財(cái)政收入的30%至50%，最終，所有的這些費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁到了房價(jià)上。
武漢房地產(chǎn)市場正在回歸理性？
2007年房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，而在各種炒做和哄抬房價(jià)的舉動(dòng)背后，武漢市不少房地產(chǎn)商賺得盤滿缽滿，有的樓盤竟然能達(dá)到100%的利潤甚至更高，然而，很多開發(fā)商沒有料到，隨著國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施出臺，房地產(chǎn)市場迅速降溫，銷量一落千丈，從高燒不退到降至冰點(diǎn)，經(jīng)歷了這么一輪劇變的市場下一步會(huì)如何走呢？來聽聽市場各方的分析。
在幾天的調(diào)查中，記者了解到，雖然目前市場急劇萎縮，但有些開發(fā)商仍然處于觀望階段，對于這些開發(fā)商的心態(tài)，武漢天地的銷售人員做出了這樣的解釋。
武漢天地售樓人員：“如果低下來的話，肯定后面沒有人買的，我都不會(huì)買的，如果它太低的話，我會(huì)想，可能后面會(huì)5000，我根本就不會(huì)看，房子肯定就不會(huì)低�！�
記者：“如果是降價(jià)的話，反而會(huì)影響這棟樓？”
武漢天地售樓人員：“當(dāng)然會(huì)影響，我整個(gè)項(xiàng)目是920畝，150萬方，如果我第二期，這才賣了多少，我把它賣掉，降價(jià)了，那么后面的房子，根本就沒有人敢買了，賣了它也一樣會(huì)跌，不公平的，就是這樣的�！�
而事實(shí)上，在武漢采訪期間，記者就遇到了類似的投訴，一位小伙子名叫張勇軍，大學(xué)剛剛畢業(yè)兩年，今年一月，張勇軍在武漢大華南湖公園世家購買了一套住房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是6014元每平方米，然而，就在前兩天，房子的價(jià)格卻直接降到了5300元每平方米。
武漢市民張勇軍：“我的直接損失是五萬多，間接五萬，兩年白干了�！�
張勇軍說，自己也知道，房價(jià)有漲有降是客觀規(guī)律，但讓他不能接受的是，在購房時(shí)，大華集團(tuán)的銷售人員卻多次做出這樣的保證。
張勇軍：“我們一再問售樓小姐，我說大華的房子會(huì)不會(huì)降價(jià)，她說不可能，最氣人她說你要過完年來之后房價(jià)馬上會(huì)漲起來，房市馬上火爆起來，我們當(dāng)時(shí)也聽信了這些東西。”
張勇軍認(rèn)為，他是在受到誤導(dǎo)下才做出的購房決定，那么大華集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人又是什么說法？
大華集團(tuán)（武漢）房地產(chǎn)有限公司銷售負(fù)責(zé)人：“我想希望大華給個(gè)解釋，你這樣，我不和你講。”
直到采訪結(jié)束，大華集團(tuán)也沒有做出任何解釋，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，去年的跳漲給武漢房地產(chǎn)市場帶來了至命的傷害，部分開發(fā)商已經(jīng)是騎虎難下，更多的開發(fā)商則開始考慮進(jìn)行策略上的調(diào)整。
融科智地（武漢）有限公司營銷中心總監(jiān)程道平：“今年我們的總量比利潤更重要。”
億房網(wǎng)的明晶晶認(rèn)為，這種調(diào)整意味著武漢的房地產(chǎn)市場正在回歸理性，開發(fā)商們已經(jīng)面臨洗牌。
明晶晶：“因?yàn)榍捌诜康禺a(chǎn)太賺錢了，可能很多有一點(diǎn)資質(zhì)的，有一塊土地的他沒錢的，或者有錢沒土地的紛紛都進(jìn)入這個(gè)市場，他可能以前不是做房地產(chǎn)開發(fā)的，那么在這一塊遇到這個(gè)市場困境之后，他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是很弱的，所以開發(fā)商面臨著洗牌，然后另一方面消費(fèi)者方面，如果開發(fā)商各方面的價(jià)格不能達(dá)到他的一個(gè)預(yù)期，或者是房價(jià)不能上升的話，那么投資者和消費(fèi)者之間將會(huì)發(fā)生分化，購房自住者會(huì)繼續(xù)觀望，那些購房投資者他是會(huì)離開這個(gè)市場�！�
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