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2008年5月京城樓市或再"拐"情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-5-7
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機按照往年慣例，“五一”黃金周多數(shù)北京人會選擇外出旅游度假，因此樓市的銷售量總是會表現(xiàn)平平。而今年“五一”假期的縮水，使得不少人放棄了外出旅游留在京城，這無疑給樓市促銷帶來了不小的機會。據(jù)記者了解，在4月26日-5月3日一周內(nèi)，新開盤的住宅項目多達16個。雖然主要以老項目后期為主，但短期內(nèi)有如此多項目
集中入市，在近年來還是首次。而在新項目不斷推出并帶來一系列優(yōu)惠活動的刺激下，今年的“五一”小黃金周北京樓市出現(xiàn)了一波交易的小高潮，來自北京市房地產(chǎn)交易管理中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間北京市日均期房網(wǎng)上認購套數(shù)達到403套，與剛剛過去的清明小假期相比,上漲了120%。相對于去年的“五一”大黃金周而言，今年的交易量也小幅上漲了13%。
而不久前，國家發(fā)改委價格司在最新發(fā)布的一季度房地產(chǎn)市場價格形勢分析報告中指出，近期股票市場深幅調(diào)整，大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入投資風險相對較小的房地產(chǎn)市場，從而拉動房價繼續(xù)走高。同樣根據(jù)最新一期的國家發(fā)改委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度房屋交易量出現(xiàn)打幅度縮水，但是房價同比上漲依然達到了11%。無論從國家的宏觀數(shù)據(jù)還是剛剛“五一”小黃金周的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，交易量雖然處于比較低區(qū)間，但是房價依然呈長期走高態(tài)勢，這樣勢必影響到一些投資者進入樓市，從而促使市場逐步轉(zhuǎn)暖。正是在這樣的形勢影響下，不少開發(fā)商紛紛推出新盤，期望在5月一舉改變樓市頹勢，讓樓市再拐轉(zhuǎn)暖。但是面對消費者的觀望情緒，開發(fā)商的如意算盤能否打響還是個未知數(shù)。
“量多價低”撼動購房者
日均成交152套同比上漲13%
盡管“五一”的7天長假被縮減為3天，但這個春節(jié)后的第一個長假依舊讓京城樓市充滿了憧憬。短短一周內(nèi)就有16個項目開盤，而“五一”3天時間內(nèi)就有7個樓盤集中開盤，其中總價最低的樓盤36萬元起，而且還出現(xiàn)了8.379折的高折扣，這些促銷手段無疑讓京城樓市出現(xiàn)了短暫的繁榮。
據(jù)記者從首創(chuàng)置業(yè)得到的消息，其旗下的名盤和平大道，4月中旬也推出了2期典藏的最后一棟樓——4號樓，作為項目的收官之作，其推出后備受市場追捧，“小黃金周”這幾天更是銷售火爆；而其旗下另一名盤A-Z town愛這城，隨著小戶型新產(chǎn)品的即將推出，“小黃金周”期間看房人流大增。業(yè)內(nèi)人士認為，由于A-Z town愛這城此次推出的主力戶型是60-90平方米，正好契合了在CBD工作的租房人群以及投資型客戶的置業(yè)需求，預計新產(chǎn)品正式推出后將引發(fā)銷售“井噴”。
除了集中入市銷售外，“五一”期間樓盤打折幅度也是非常大的。不少開發(fā)商希望利用這短暫的時間激活房地產(chǎn)市場。雖然他們大多還是通過打折、折上折、特惠房等這些老方法來吸引購房人，但優(yōu)惠幅度已比一季度高出很多。
記者統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，在“五一”前后新入市的樓盤均有不同程度的折扣，其中位于回龍觀的東亞上北中心折扣最明顯，通過折上折的方式最高可達8.379折。按照均價1.05萬元/平方米計算的話，該項目價格最多下降了1700元/平方米。
此外，一些項目則直接降低了價格，如位于通州區(qū)梨園的時尚街區(qū)，近期將均價由1.2萬元/平方米調(diào)整為1.15萬元/平方米，另外購房人還將享受一次性付款9.8折或按揭9.9折的優(yōu)惠。多數(shù)打折促銷的開發(fā)商均表示，折扣主要是針對“五一”期間提出的，其實有些折扣要比“五一”期間更劃算。
大體量、大幅度的優(yōu)惠活動還是贏得了不少購房者的青睞，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，今年“五一”3天北京市網(wǎng)上簽約期房套數(shù)共計455套，比去年同期的402套上漲了53套，同比增加了13%，而日均期房網(wǎng)上認購套數(shù)也達到403套，與剛剛過去的清明小假期相比,上漲了120%。這一大幅度增長無疑與開發(fā)商的聯(lián)合救市有著莫大的關系，但是期望一個小黃金周讓北京樓市整體回暖的想法顯然不現(xiàn)實。
90平方米以下小戶型熱銷
二手房成交量同比增長三成
今年的“五一”假期雖然已經(jīng)“瘦身”為3天，但卻推動了新一輪的二手房置業(yè)狂潮。記者從我愛我家獲悉，從這3天的日均成交量來看，比去年同期增長三成，表明繼今年三四月份二手房市場成交回暖后，北京5月二手房市場將持續(xù)升溫。在談到“五一”假期里二手房市場出現(xiàn)成交上漲的原因時，我愛我家副總胡景暉表示，假期由原來的7天“瘦身”為3天，這對那些打算出國旅游或去外地長途旅游的人士來說已不現(xiàn)實，所以很多有置業(yè)需求的家庭，轉(zhuǎn)而利用這3天的假期選擇自己心儀的區(qū)域去看房，在一定程度上更加促進購房人的成交。
從“五一”這3天的成交戶型來看，其中90平方米以下的緊湊戶型占成交總量的68%左右，從這一數(shù)據(jù)來看，中小戶型的房子仍繼續(xù)受到市場的追捧和青睞。其中數(shù)據(jù)顯示，90平方米以上的大戶型的成交比重也比1-4月的30%增加了兩個百分點，這也說明由于受“70/90”政策以及對別墅用地的禁止開發(fā)的影響，高檔物業(yè)如大戶型的公寓、別墅等產(chǎn)品由于本身的稀缺性、抗跌性等優(yōu)勢的影響，已經(jīng)被市場普遍看好，5月的成交量有可能將進一步上漲。
而從成交區(qū)域分布來看，已經(jīng)開通的地鐵1號、2號、13號、5號線，還有即將開通的地鐵10號線、地鐵4號線的沿線區(qū)域幾乎都成為交易熱點，這也表明“軌道交通”仍是人們安家置業(yè)時考慮的重要因素。從整體交易情況來看，城市周邊區(qū)域的成交熱度愈發(fā)升溫。東到通州，西到玉泉路，南到劉家窯、大興區(qū)域，北到天通苑、回龍觀、亞北區(qū)域，以上地區(qū)的交易比重較之1-4月明顯上升。
值得關注的是，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前的購房者的心態(tài)已經(jīng)趨于理性，很多家庭在購房前都是經(jīng)過慎重考慮的，如有孩子的家庭要考慮到孩子的上學問題，所以他們會選擇學校周邊的房子；有老人的家庭，就會想到社區(qū)周邊的醫(yī)療配套設施是否完善等問題；年輕的家庭在購買房子時就會考慮到家庭房產(chǎn)區(qū)位和辦公地址之間的距離是否平衡等因素�？紤]到“老少三代”兼顧，很多家庭利用這3天假期召開了家庭會議，討論購房選址的問題。業(yè)內(nèi)人士認為，二手房由于本身具備地段好、交通方便、設施成熟、現(xiàn)房即買即住等優(yōu)勢；再加上北京二手房市場日益規(guī)范；二手房價格穩(wěn)中有升，趨向平穩(wěn)；同時二手房房源數(shù)量增多，使眾多置業(yè)人士的選擇余地更加廣泛，這都表明二手房最佳的購房時機已經(jīng)到來。隨著5月北京房展會的開幕，今年的5月對于北京的二手房市場，很可能將由“黃金周”演變?yōu)椤包S金月”。
持幣觀望情緒濃厚
5月樓市走向成今年關鍵
雖然今年的小黃金周，無論是新房還是二手房的交易量均出現(xiàn)了小幅度的上漲，但是面對前4個月的樓市寒冷局面，無論是誰也沒有信心認為這一小幅度的變化將帶動整個樓市的回暖，根據(jù)搜房網(wǎng)對20237購房者的網(wǎng)絡調(diào)查顯示，近81.34%的購房者表示，現(xiàn)在不是購房的最佳時機，北京的房價還有下降空間。業(yè)內(nèi)人士認為，由于現(xiàn)在房價過高，已經(jīng)達到購房者的上限，房價繼續(xù)上漲必然會使成交量繼續(xù)處在低位，5月的樓市銷售情況可能預示著整個2008年北京樓市的走勢。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，一季度，全市商品房現(xiàn)房銷售面積為72.1萬平方米，比上年同期下降17.3%；期房銷售面積為102萬平方米，下降56.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售面積37.4萬平方米，期房銷售面積88.1萬平方米，分別下降39.2%和50.9%。從住宅銷售套數(shù)看，一季度全市銷售住宅10598套，日均簽約量勉強過了100套，比上年同期下降46.9%。分區(qū)域看，四城區(qū)、近郊區(qū)和遠郊區(qū)住宅銷售套數(shù)比重分別為3.5%、48.9%和47.6%。
無疑銷售量的暴跌，直接導致開發(fā)商資金鏈嚴重緊張。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源688.3億元，比上年同期增長24.1%。其中，金融貸款243.2億元，比上年同期增長60.3%，占本年資金來源比重的35.3%，比上年全年提高7.9個百分點；利用外資額達2.8億元，增長3.6倍；自籌資金136.2億元，增長7.2%，其中，自有資金增長3.9%，增幅同比回落27.6個百分點；定金及預收款185億元，下降7.4%，占本年資金來源的比重比上年全年降低9.7個百分點。從中我們不難看出，開發(fā)商自有資金和項目回籠資金均出現(xiàn)了大幅度下滑，意味著不少企業(yè)要依靠外部力量渡過困難期。
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