3月，北京社會科學(xué)院《北京藍皮書之社會發(fā)展報告》分析稱，國家各項稅收理論上要占商品房銷售價格的約1/3，再加上土地出讓金和配套費用，約占銷售價的2/3。

    報告認為，“如果政府在這兩類收入上讓利，經(jīng)濟適用房的價格就只有商品房的一半，但代價是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少。因此，改變以GDP增長為中心的發(fā)展觀和政績觀是老百姓住房得到實惠的前提�！�

    今天的會上，房地產(chǎn)商唯一代表、明天信華投資有限公司副總經(jīng)理陳云峰則大聲疾呼要對“開發(fā)商公平”。他延續(xù)了同行任志強的說法：地價在很大程度上推升了開發(fā)成本，這必然加大了房地產(chǎn)的風(fēng)險。“現(xiàn)在開發(fā)商拿到一塊地，成本就占整個開發(fā)成本的45%左右，有的甚至超過一半。就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要的資金風(fēng)險就壓在這塊地上了�！�

    陳云峰還表示，如果希望房價降下來，或者說增幅減下來，那么政府應(yīng)該把二手房的稅負降下來，就像降股市的印花稅一樣�！拔伊私獾奖本┦械囊粋�區(qū)，地稅50%來自二手房過戶的3%的印花稅，支撐現(xiàn)在這個區(qū)50%的財政收入。所以政府把稅一加上去，就上癮了，很難降下來�，F(xiàn)在盤活存量房是一個最簡單的降低房價的道路，所以現(xiàn)在買二手房，上11%多的稅，五年內(nèi)的二手房，確實沒有必要，每次加稅都沒有對房地產(chǎn)的市場形成好的作用�！�

    《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》分析北京土地市場形勢時提到，2007年下半年，北京成交建設(shè)用地的平均地面價格為8078元/平方米,同比上漲82%；平均樓面地價為3934元/平方米，同比上漲36%。其中，住宅類用地地面均價為8091元/平方米，同比上漲100%；樓面地價3970元/平方米，同比上漲44%�？蔀殛愂弦蛔C。

    不過，在該報告中，由中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云領(lǐng)銜的《2007年中國城市地價狀況分析》則提出，地價占房價比例逐步降低，且低于其他國家水平。縱向?qū)Ρ?000~2007年全國30個主要城市平均住宅地價占平均住宅房價的比例關(guān)系，2000~2004年住宅地價占住宅房價的比例變化不大，基本維持在23%左右。2005年這一比例提高較多，達到27%，到2006年和2007年住宅地價占住宅房價的比例逐漸降低，分別為25%和23%。

    從國際上來看，研究資料顯示，地價在房價中的比重相對較大。如在美國的主要城市，用于建造商業(yè)樓宇的土地價格通常占全部物業(yè)價格的30%~40%，英國為25%~38%，瑞典為20%~22%，新加坡為55%~60%，韓國為50%~65%，日本則高達80%~90%�！芭c國外相比，我國地價占房價比例并不高，對我國大部分城市來說，在房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的前提下，土地價格逐步回歸的真實水平是有一定的空間的。”

    到底多少比例合適？恐怕土地供需兩方永遠無法意見一致。需要注意的是，在北京市社科院對市民的調(diào)查中，市民對2007年北京市政府各項工作評價最低的就是“調(diào)控房地產(chǎn)價格”，74%的回答者明確表示“不滿意”，而回答“滿意”的僅占5.5%。67%的回答者認為，房價問題在今年也不會有所改善，市民逐漸對政府在這一問題上的調(diào)控能力失去信心。

   銀行和開發(fā)商能否繼續(xù)合作愉快

    研究人員指出，自2000年以來的房地產(chǎn)輝煌背后，主要是銀行源源不斷的貸款。這種合作也給雙方都帶來了巨額利潤收入，同時也在很大程度上將雙方綁在了一起。根據(jù)《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》的數(shù)據(jù)，截至2007年末，全國人民幣貸款余額26萬億元多，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.8萬億元，占全國的比重為18%，比年初增加11261億元，增長31%，增速比同期人民幣貸款利率高出7.5個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，比年初增加3613億元，增長26%。

    這種愉快的合作在今年遇到了問題。首先是美國次級按揭貸款危機給中國敲響了警鐘。盡管管理層一再重申這種危機不會發(fā)生在中國，但是必要的防范措施正在實施，其中包括緊縮信貸的政策。開發(fā)商的資金緊張已成為事實。

    不久前，SOHO中國董事長潘石屹說，“受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏調(diào)銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反應(yīng)，并進入前所未有的融資艱難期。”隨后，任志強放言，“只要宏觀經(jīng)濟還保持11.9%的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”口氣已大不同于以往。

    《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》也提到，隨著中央政府的宏觀調(diào)控，部分地區(qū)出現(xiàn)了住房交易量嚴(yán)重萎縮、價格滯漲、有價無市的情況，開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款的不良率均有大幅提高。它還引用某商業(yè)銀行內(nèi)部檢查結(jié)果說，因為銷售不暢等原因，國內(nèi)某大型城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，2006年度的展期貸款和借新還舊貸款金額合計占到全部到期貸款的近1/3。

    在此種情況下，各大銀行都在降低房地產(chǎn)貸款的比重。此中老大建設(shè)銀行還宣布，今年房地產(chǎn)業(yè)貸款將采取更多措施以控制風(fēng)險，其中對開發(fā)類貸款客戶識別將提高標(biāo)準(zhǔn)以及實施住房個人貸款風(fēng)險評估新辦法。

    據(jù)悉，由于銀行惜貸、開發(fā)商缺貸，2008年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中最忙的、生意最好的是“房地產(chǎn)開發(fā)借貸中介商”。這些借貸中介商在開發(fā)企業(yè)和放高利貸者之間搭起了一座橋梁。有傳言說，在北京，兩年期的開發(fā)項目，如果找民間高利貸，其貸款年率都在25%以上，即如果開發(fā)商借兩個億的高利貸，兩年之后連本帶息需要償還3個億。