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2008年1月份東莞樓市監(jiān)測報告（二）
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-2-16
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■國務(wù)院辦公廳：城鎮(zhèn)居民不得買小產(chǎn)權(quán)房
從緊從嚴的土地調(diào)控注定成為今年的主題。國務(wù)院辦公廳1月8日下發(fā)通知強調(diào)，要嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴禁以各種名義擅自擴大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。并且，通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號，以下簡稱《通知》）指出，要堅決遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通知明確，政府要嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)。
根據(jù)規(guī)定，嚴禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準。其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責(zé)任。
通知明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
第二部分 土地動態(tài)
【數(shù)據(jù)來源：東莞市國土資源局】
1月21日，市國土局發(fā)布拍賣公告，中央生活區(qū)（一期）面積為1148977平米的地塊將于6月18日上午10時在市土地交易中心進行整體拍賣。拍賣范圍為四環(huán)路以南、規(guī)劃二路以北，起拍價為70.8億元。至此，關(guān)于中央生活區(qū)的種種猜測終于有了官方口徑的回復(fù)，各開發(fā)商爭奪“東莞中央生活區(qū)”大戰(zhàn)即將開始。
因中央生活區(qū)地塊的重要性，在確認拍賣競買人的資格上，國土部門設(shè)置了更加嚴格的“門檻”，要求注冊資金不得少于1億元；必須是具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且前三年內(nèi)在中國境內(nèi)累計住宅（商業(yè)）開發(fā)量達到100萬平方米以上；提供不少于15億元的資金證明。另外，競買人要對中央生活區(qū)的規(guī)劃進行深化方案、制作實體模型，這些工作要在三個月內(nèi)完成，足以考驗競買人的資格實力。同時該地塊成交地價付款期為1年，分3期支付，1年內(nèi)必須付清全部地價款。
在這幅前所未有的“巨無霸”地塊中，共分為三大部分，包括出讓土地面積551912平方米、配套服務(wù)設(shè)施用地138254平方米、其他用地458811平方米。其中，出讓給開發(fā)商使用的可銷售用地，有居住用地、辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地和加油站用地，出讓年限分別為70年、40年、40年和20年，出讓面積達到了551912平方米，其總建筑面積為1652370平方米。按照70.8億元的起叫價計算，中央生活區(qū)地塊中可銷售部分的地面單價高達12828元/平米，樓面地價則為4285元/平米，折合容積率約為3.0。
4285元/平米的起叫樓面地價，在目前氣氛冷淡的土地交易市場，無疑顯得有點偏高。4285元/平米的樓面地價加上建筑成本和配套設(shè)施的建設(shè)成本，預(yù)計中央生活區(qū)住宅商品房的單價直逼萬元。但結(jié)合該地塊優(yōu)越的地理位置、巨大的發(fā)展?jié)摿砜矗?0.8億元的起叫價還是較為合理的，依然會吸引各大實力發(fā)展商去競拍。但也相信中央生活區(qū)地塊的成交價格不會出現(xiàn)像07年地價不理性瘋漲的情況，因為經(jīng)過前段時間持續(xù)到現(xiàn)在的系列宏觀調(diào)控后，發(fā)展商會更理性的看待東莞樓市未來的發(fā)展，出手拿地也會相對謹慎很多。
中央生活區(qū)一期用地統(tǒng)計表
本月土地交易情況
1、本月供應(yīng)地塊
掛牌出讓
掛牌交易
土地拍賣
1月份東莞市土地供應(yīng)共15宗，面積為459315.78平方米，其中商住用地面積為322442.4平米，商業(yè)用地1273.88平米，工業(yè)用地124617.5平米，加油站10982平米；商住用地供應(yīng)區(qū)域主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，橋頭供應(yīng)面積最大，為163249.5平米，城區(qū)只有莞城有商住用地供應(yīng)。
本月新推地塊供應(yīng)數(shù)量
2、本月成交地塊
掛牌出讓
掛牌交易
土地拍賣
1月份成交土地共14宗，成交面積為288759.2平米，成交總價為142597萬元，同比07年1月份的東莞土地成交情況皆有較大幅度的增長。其中商住用地成交8宗，面積為222184.2平米，而一宗位于橋頭鎮(zhèn)162122平米的商住用地流拍。
08年1月份東莞土地成交情況
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- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標
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