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2008年房地產(chǎn)市場深度分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期：2007-12-28
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 樓市 房地產(chǎn) 物業(yè)
- 中研網(wǎng)訊：
- 走過這些人，談過那些事，咀嚼過酸甜苦辣的樓市流行語，我們已經(jīng)站在2007與2008交界之處。
這一期，我們以“沖擊波”為題，試圖對來年的房地產(chǎn)市場，做一些力所能及、盡可能客觀、審慎的預(yù)判。房價還會怎么走？還有哪些待出的政策？保障制度將如何落地？金融信貸政策是否會有新突破？開發(fā)商的發(fā)展策略會不會有變化？……這些關(guān)鍵詞和敏感的話題，牽扯著成千上萬民眾的心，也構(gòu)成2008年樓市大戲的主魂。
2008，將會怎樣？
1.政策
“不平凡”的2007年給中國樓市留下濃重一筆，宏觀調(diào)控政策一波緊似一波，當(dāng)最終流入2008年的時間河流，調(diào)控威力將由此前深海的低調(diào)醞釀演變成近灘的強大沖擊�！�
回顧2007年，樓市調(diào)控內(nèi)容包括舊政的推進(jìn)(如70-90政策等)、新政的出臺(如二套以上購房提高信貸門檻等)，以及還未出臺的新政的預(yù)熱與空轉(zhuǎn)(如物業(yè)稅等)。
雖然組合拳仍然沒有阻擋2007一騎絕塵的房價上漲之勢，但時至年終，人們已經(jīng)分明感到了樓市寒冬的氣息。一些由強大的政策后勁導(dǎo)致的調(diào)控效果正在顯現(xiàn)出來。專業(yè)人士預(yù)測，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)控和土地調(diào)控政策的穩(wěn)步落實，加上稅收信貸政策的跟進(jìn)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果將在2008年進(jìn)一步顯現(xiàn)�！�
信義房產(chǎn)分析師認(rèn)為，2008年后續(xù)政策主要方向?qū)母纳乒⿷?yīng)結(jié)構(gòu)、打擊囤地、稅收等三個方面進(jìn)行，抑制高端物業(yè)需求和投資需求是持續(xù)的調(diào)控目標(biāo)。其中，改善供給結(jié)構(gòu)意味著中高端商品房供應(yīng)量減少，市場供應(yīng)向保障性住房傾斜�！�
根據(jù)結(jié)構(gòu)調(diào)控總方針，廉租房(戶均50平方米)、經(jīng)濟(jì)適用房(戶均60平方米)，以及90平方米以下住宅比例將增加，并有效滿足中低收入人群的居住要求。而在土地總體供應(yīng)趨緊的提前下(即保持18億畝耕地紅線)，新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅項目用地將被進(jìn)一步壓縮�！�
由此，2008年樓市結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步明確為中小戶型為主，其中90平方米以下住宅項目的土地、價格、分配受政府管控，面對市場主力消費群體，受到國家稅收及信貸的鼓勵；市場化部分，主要是大面積高檔商品房部分面臨高地價、高稅賦。因此，有分析人士認(rèn)為，在稅收方面，明年或?qū)⑦M(jìn)一步對大面積高檔商品房征稅，而存量的成片土地升值空間較大�！�
打擊囤地方面，這一政策是激活存量土地，加大住宅供應(yīng)的重要資源，也是政府重要調(diào)控職能之一。但專家表示，因地方政府部門極有可能繼續(xù)固有的行政思路，從地方利益出發(fā)，繼續(xù)在這一領(lǐng)域的“消極怠工”做法，因此打擊囤地的行政效果很可能難有較大突破，對供給增量的釋放作用不大�！�
至于今年熱議的物業(yè)稅，信義房產(chǎn)分析師認(rèn)為，因為涉及稅基，稅率，征稅對象，征稅依據(jù)，商品房存量和增量，物權(quán)，是否要評估，由誰評估等多方面的環(huán)節(jié)，出臺的概率和時間很難判斷，目前專家仍傾向于認(rèn)為出臺物業(yè)稅的概率不大�！�
2.房價
讓人扼腕嘆息的堅挺房價，在2007年將要結(jié)束時終于有了些許松動。12月20日，國家統(tǒng)計局和發(fā)改委公布11月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續(xù)比上月高1.0個百分點，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個百分點�！�
從各地方反饋的信息來看，廣州房價11月降幅近10%，成交量大幅萎縮，同比下降41.1%。而有中介機構(gòu)錄得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，深圳10月份新房均價較9月下跌約一成。多數(shù)此前房價漲幅較快城市傳出交易量縮水，甚至房價下降的消息。而有萬科董事局主席王石公開表示，購房者可以考慮在3至4年后買房，因為目前樓市價格高企、品質(zhì)一般的局面確實已經(jīng)十分明顯�！�
而此前，2007年一直被房地產(chǎn)從業(yè)者看作瘋狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。從2006年1月到今年4月，全國房屋銷售價格指數(shù)漲幅一直在5.5%左右波動，但到了5月，房價走勢如脫韁野馬，直線上升。10月漲幅達(dá)到9.5%，接近2005年最高點。到11月，漲幅破10.5%。這一趨勢和社科院專家在年初預(yù)測的5%左右形成了巨大反差，甚至諷刺。今年前10個月，房價增長超過50%�！�
但是，根據(jù)最近兩個月的市場情況，專家預(yù)測，2008年房價不大會重演今年的脫韁之勢，而是重回穩(wěn)定，甚至在第一季度可能出現(xiàn)一定范圍的調(diào)整�！�
多種跡象在印證這一預(yù)測。12月3日至5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將實施十年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。房地產(chǎn)行業(yè)受到的資金壓力首當(dāng)其沖。另外，市場存量土地的激活將進(jìn)一步增加市場供給，緩解供需矛盾。信義房屋估算，市場存量土地最多可滿足4至5年房地產(chǎn)開發(fā)需求�！�
“住宅房價因前期漲幅過大，需求量的消化需要時間，加上政策關(guān)注和調(diào)控壓力增大，全國住宅房價漲幅將有所放緩�！睂＜冶硎�。但阻止其出現(xiàn)大幅下跌的動力同樣存在，即人口紅利和真實消費需求持續(xù)存在、經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣，以及財富效應(yīng)的體現(xiàn)等�！�
3.供需博弈
市場中的供應(yīng)與需求的博弈無時無刻不在進(jìn)行，特別是對于持續(xù)調(diào)控中的中國樓市，供求格局的變化更因左右著房價趨勢而備受業(yè)內(nèi)重視。在業(yè)內(nèi)人士看來，一系列調(diào)控政策對樓市供需雙方造成了影響，但在目前“勝負(fù)未分”的情況下，房價轉(zhuǎn)折與否也依然是“霧里看花”。
對于供給方，政府源頭性的控制似乎無妨短期供應(yīng)的量價格局。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅就指出，盡管開發(fā)商面臨銷售量萎縮、資金鏈緊繃的局面，但面對當(dāng)前房價還在繼續(xù)上漲的局面以及持續(xù)看好的心理，許多開發(fā)商便不愿損失“捂盤”可以帶來的超額收益。
不過政府頻頻出臺政策以從源頭上抑制房價，如規(guī)范土地出讓使政府能夠根據(jù)市場需求更加快速、適時地供應(yīng)土地，并縮短建設(shè)周期；對土地出讓金繳納時間的縮短，則是期望地價能隨著土地市場上的資金縮水而逐漸回落；而保障性住房的加大投入和管理，無疑是對房價回落最直接的一劑“強心針”�！�
“從目前出臺的眾多政策來看，政府上午總體思路都是在向加大供應(yīng)轉(zhuǎn)變�！编u毅表示，“但是我們也應(yīng)看到此種調(diào)節(jié)具有滯后性，同時在具體的落實過程中又將受到很多因素的影響。從開發(fā)商角度來說，比如加息一方面減少了開發(fā)沖動，但另一方面也有增加的開發(fā)成本向房價轉(zhuǎn)移的可能�！薄�
對于需求方，眼下的觀望氛圍無疑對市場預(yù)期影響很大。五合國際集團(tuán)總顧問劉力表示，目前在一手房市場上，低總價、小戶型房源依然銷售良好，因為購房者以首次置業(yè)者為主，加息和房貸新政對其影響不大；一些高端產(chǎn)品也還好，因為此類項目一次性付款或首付比例本來就很高；影響較大的則是一些中高檔項目，因為新政對改善型需求和資金不是很充足的投資者影響較大。同時，二手房市場受新政的影響似乎更明顯，呈現(xiàn)出“量縮價平”的趨勢�！�
“從長期來看，特別是大中城市仍擁有較大的剛性購房需求，并且近年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長使得大中城市消費者的財富增長速度也在加快。因此，如果沒有連續(xù)一貫的穩(wěn)定政策，在觀望期過后，市場可能最終依然要面對需求釋放帶來的價格補漲�！眲⒘φJ(rèn)為，“所以說，未來供給會繼續(xù)加大，需求在短期內(nèi)將有所收斂，但長期內(nèi)仍然有釋放的可能。此輪觀望時間的加長將結(jié)束此前的瘋漲時期，進(jìn)入一段相對平穩(wěn)的過渡時期，但后市仍然存在一定的上漲空間。 - ■ 與【2008年房地產(chǎn)市場深度分析】相關(guān)新聞
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