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穩(wěn)定房?jī)r(jià)的三個(gè)關(guān)鍵問題及其對(duì)策
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-6
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
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最近國(guó)家發(fā)改委有關(guān)研究報(bào)告指出，全國(guó)３６個(gè)城市與去年同期相比，今年上半年商品房住宅價(jià)格上漲１６．３４％，漲幅比去年高７．８９個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于房?jī)r(jià)近幾年國(guó)家頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，但是，價(jià)格漲勢(shì)依然強(qiáng)勁。我認(rèn)為，新的房地產(chǎn)形勢(shì)下，可能需要深入思考其面臨的問題，并實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
首先，從供給角度看，土地供應(yīng)相對(duì)減少和預(yù)期供給不足，推動(dòng)了商品房屋價(jià)格上漲。中國(guó)正在處于城市化的進(jìn)程之中，城鎮(zhèn)人口要從目前的４４％上升到２０２０年的６０％以上，未來１３年中，城鎮(zhèn)人口需要增加近４億人口，這些人需要買房和租房住；中國(guó)居民從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上講，也處于改善居住條件的變化階段中，在這個(gè)階段中，收入增加對(duì)住房消費(fèi)的需求彈性較大。在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間中，居民總體消費(fèi)中，對(duì)住房的需求非常強(qiáng)勁，進(jìn)而對(duì)建設(shè)住房的用地需求規(guī)模較大。然而，中國(guó)的國(guó)情是人多地少，特別是人均耕地較世界水平低，我們還需要考慮保證一定的耕地?cái)?shù)量，維護(hù)國(guó)家的糧食安全。要保證糧食用地，就要控制住房的消費(fèi)；而要適應(yīng)城市化和滿足居民的住房消費(fèi)，就必然需要占用耕地。糧食安全和房?jī)r(jià)穩(wěn)定，其深層反映的是用有限的土地資源，保證吃飯，還是保證居住消費(fèi)的問題，這是一個(gè)兩難的選擇困局。對(duì)保護(hù)耕地考慮得多一些，對(duì)住宅建設(shè)用地供應(yīng)得少一些，在住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁的情況下，房?jī)r(jià)必然會(huì)上漲；反之，如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步相對(duì)較慢，或者不用進(jìn)口來平衡，糧食價(jià)格也會(huì)攀升很快；在土地資源特殊的供給約束條件下，很難出現(xiàn)一個(gè)糧價(jià)和房?jī)r(jià)都不會(huì)上漲的理想局面。
這樣我們面臨著兩個(gè)可供選擇的戰(zhàn)略：一是宏觀經(jīng)濟(jì)上舍棄一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，保證達(dá)到另一個(gè)控制目的。比如說，我們就是想保證糧食安全，不想把太多的耕地用于城市化和住房建設(shè)，那么，強(qiáng)勁的需求對(duì)較少的住宅供應(yīng)，結(jié)果肯定是房?jī)r(jià)上漲，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲就要有心理準(zhǔn)備，要視而不見，不再采取無果的其他調(diào)控措施。二是吃飯和居住都兼顧的調(diào)控戰(zhàn)略。在糧食安全上，推進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步，創(chuàng)造農(nóng)業(yè)條件，新墾和復(fù)墾增加一些耕地，控制和減少工業(yè)對(duì)糧食的過度需求，嚴(yán)格控制戰(zhàn)略性農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的出口，適當(dāng)?shù)卦黾右恍┘Z食進(jìn)口，這樣在保證農(nóng)業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)和穩(wěn)定糧價(jià)的前提下，滿足正常城市化和住房建設(shè)的用地需求，從而在土地供應(yīng)上也滿足居民日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求，并且把房?jī)r(jià)穩(wěn)定住。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的一個(gè)道理是，當(dāng)住宅的供給大于和平衡于其需求時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積謀取暴利的風(fēng)險(xiǎn)很大，價(jià)格快速上漲的可能空間變小。
其次，從供給方面看，土地和房屋價(jià)格的上漲還是穩(wěn)定，還與土地市場(chǎng)的壟斷還是競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，以及土地的成本有關(guān)。從目前中國(guó)所謂“合法”住宅的土地供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)看，１、土地政府單寡頭高度壟斷。即使居民住宅這樣的商業(yè)性用地，其土地只能由政府從農(nóng)民手中征收過來，由政府作為惟一的賣地者，供應(yīng)給建設(shè)用地者，土地供應(yīng)方面的競(jìng)爭(zhēng)性為零。２、土地需求為許多個(gè)需要者，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的需求市場(chǎng)，在土地交易時(shí)，政府作為惟一的土地供應(yīng)者向許多個(gè)需求者掛、拍、招競(jìng)價(jià)，把土地的價(jià)格在供應(yīng)寡頭壟斷和需求許多方競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上最大化，使土地的供應(yīng)價(jià)格極大化，土地成本非常高昂。特別是房地產(chǎn)用地，基本上都要競(jìng)價(jià)，其價(jià)格要遠(yuǎn)比工業(yè)和交通等用地高得多。３、土地收入是地方財(cái)政收入的重要組成部分，政府通過低價(jià)從農(nóng)民手中征地，高價(jià)賣出去，實(shí)現(xiàn)了政府收入的最大化。還有，通過征地成為國(guó)有用地后，政府對(duì)建設(shè)項(xiàng)目有諸多的各種稅費(fèi)，都要攤?cè)刖用竦姆績(jī)r(jià)之中。這幾年中，不包括房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)，僅土地出讓一項(xiàng)，地方政府年平均土地收入在４０００億元—７０００億元之間，一部分是農(nóng)地低價(jià)轉(zhuǎn)移的收入，另一部分則是賣“大產(chǎn)權(quán)”高價(jià)房居民多掏的錢。試想，如果沒有這幾年平均５０００億元的政府土地收入，那么，居民的住宅價(jià)格會(huì)便宜多少呢？
因此，我認(rèn)為，要真正想將居民購(gòu)買的住宅價(jià)格降低下來，需要做的另一重要工作就是改變目前高度寡頭壟斷的土地供應(yīng)市場(chǎng)。其做法是：按照憲法，農(nóng)村和城郊集體土地集體所有，對(duì)于住宅這樣不是公共利益的商業(yè)性用地，不再經(jīng)過政府征用，而在符合建設(shè)用地規(guī)劃的前提下，直接進(jìn)入用地市場(chǎng)。這樣在所有制上，形成了國(guó)有和集體兩個(gè)土地供應(yīng)方面，而集體土地的所有者則更是多個(gè)，從而形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供應(yīng)市場(chǎng)。并將土地交易收入，包括打破土地壟斷后地價(jià)進(jìn)而房?jī)r(jià)的下降，讓利于出讓土地的農(nóng)民和需要住宅的居民。我以為，如果不改變住宅建設(shè)用地的寡頭壟斷市場(chǎng)和政府要從中獲得巨額收入的格局，房?jī)r(jià)只會(huì)越來越高，而不可能穩(wěn)定和下降。
再次，從需求調(diào)控方面看，對(duì)住宅的投機(jī)和投資性需求，還沒有真正有效辦法。從稅制設(shè)計(jì)上，是對(duì)住宅交易需求環(huán)節(jié)實(shí)施呢，還是對(duì)住宅交易后住宅保有環(huán)節(jié)實(shí)施，其效果是不一樣的。從中國(guó)居民的投資方向來看，由于創(chuàng)業(yè)投資（據(jù)調(diào)研，中國(guó)城市居民有１０萬元積蓄時(shí)，有創(chuàng)業(yè)投資愿望的不到５％）和人壽保險(xiǎn)等投資渠道不暢，或者投資習(xí)慣差異，高度集中在股票基金和房產(chǎn)上。結(jié)果是控制房?jī)r(jià)，資金就集中到股市，而控制股市，則又轉(zhuǎn)向房市，使得資產(chǎn)市場(chǎng)需求太旺，泡沫叢生。
居民和其他投資者的投資是理性的。從住宅投資的獲利看，一是利用房屋價(jià)格看漲的預(yù)期，購(gòu)買后倒手，賺取漲價(jià)收入；二是居民投資于房地產(chǎn)，使自己的儲(chǔ)蓄保值增值，用于未來的養(yǎng)老等用途；三是一些外資進(jìn)入中國(guó)購(gòu)買房屋，以求房屋漲價(jià)，包括人民幣資產(chǎn)升值的利益。前面已經(jīng)分析，中國(guó)人多地少，如果任這三種住宅獲利性交易和投資擴(kuò)大，那么，除了滿足城鄉(xiāng)居民基本的居住土地需求外，還要再在此基礎(chǔ)上，多拿出２０％—４０％的土地（主要看對(duì)住宅投機(jī)和投資性需求管制的程度）用來滿足住宅投機(jī)和投資的需求，土地供應(yīng)將更加緊張，房屋價(jià)格將更加高企。
在嚴(yán)格控制國(guó)外投資者購(gòu)買國(guó)內(nèi)住宅的同時(shí)，與世界大多數(shù)國(guó)家一樣，在住宅的保有環(huán)節(jié)征房產(chǎn)稅，將大大提高住宅的持有成本，降低和擠出倒手和投資的利益，會(huì)非常顯著地抑制住宅的投機(jī)和投資性需求，使得這方面的土地需求壓力大大減少，甚至使其基本為零。當(dāng)然，開征房產(chǎn)稅，是涉及很多居民利益的一項(xiàng)政策。我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以人為本，核定居民住宅的基本需要面積，對(duì)基本居住面積內(nèi)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；對(duì)于超過一定面積的，少征房產(chǎn)稅；對(duì)于超過面積太多的，分級(jí)累進(jìn)征收房產(chǎn)稅。同時(shí)，除了軍事用房，包括政府和事業(yè)單位的房產(chǎn)，都應(yīng)該按照面積征收房產(chǎn)稅，進(jìn)入政府和事業(yè)單位的預(yù)算支出和財(cái)務(wù)支出項(xiàng)目中。而廢除和簡(jiǎn)化目前政府對(duì)集體土地的征用出讓和對(duì)房地產(chǎn)的諸多稅費(fèi)，交易征收增值稅，保有和使用開征房地產(chǎn)稅，并且全部留給市縣級(jí)政府財(cái)政，用于這一級(jí)政府的公共預(yù)算。彌補(bǔ)地方財(cái)政廢除商業(yè)用地征用出讓制度后財(cái)力的不足，并使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收來源。 - ■ 與【穩(wěn)定房?jī)r(jià)的三個(gè)關(guān)鍵問題及其對(duì)策】相關(guān)新聞
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