2007年，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了“井噴”現(xiàn)象，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007年北京面世的商業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，放量的初始值將達(dá)到237萬(wàn)平方米。其中體量超過10萬(wàn)平方米的商業(yè)有九個(gè)，面積達(dá)約162萬(wàn)平方米，占到了總體放量的約70%。

　　5+1五合國(guó)際(WERKHART)集團(tuán)總顧問劉力博士在接受記者采訪時(shí)表示，新項(xiàng)目的集中上市將使北京整體零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而新建項(xiàng)目主要聚集在傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)中心，使得這些區(qū)域的商業(yè)供給過剩。且這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)急劇加大。

商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲

　　伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的加大，北京商業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)看漲。之所以出現(xiàn)這種市場(chǎng)現(xiàn)象，主要原因之一是國(guó)際零售商大舉進(jìn)入北京市場(chǎng)。

　　年內(nèi)，大多數(shù)零售商都計(jì)劃在北京奧運(yùn)會(huì)前完成開店，這無(wú)疑成為北京整體商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格上揚(yáng)的重要理由。僅在今年上半年，就頻頻報(bào)出CBD區(qū)域的SOHO尚都售出12萬(wàn)元/平方米的商鋪，一天銷售額突破13億元；馬連道的鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院商鋪盡管售價(jià)高達(dá)3.2萬(wàn)元/平方米，但推出100套底層商鋪僅七天就被搶購(gòu)一空等案例，均成為所在區(qū)域內(nèi)商鋪出售最高價(jià)的典型代表。此外，靠近地鐵沿線的sunny town商業(yè)街和明天第一商街，統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)熱銷，而投資客包括來(lái)自山西、浙江溫州等多個(gè)外省人士，不僅僅限于北京人。

商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)空前激烈

　　“商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將異常激烈。”劉力分析后表示，到2007年6月為止，北京已上市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積為110萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總面積達(dá)到600萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目的集中上市將使北京整體商業(yè)零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。而這些項(xiàng)目主要集中在幾個(gè)主要商業(yè)區(qū)：東部商業(yè)地產(chǎn)放量主要集中在朝外、燕莎、國(guó)貿(mào)等區(qū)域；西部主要集中在西單、中關(guān)村和金融街區(qū)域。

未來(lái)高端購(gòu)物中心空間很大

　　面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，劉力給出了解決之道：首先要注重主題性的突出，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。如世貿(mào)天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造的夢(mèng)幻天幕，成為吸引人潮的世界級(jí)空中奇觀。其次，新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)從傳統(tǒng)商業(yè)中心向其他各區(qū)域、郊區(qū)擴(kuò)散。以避免區(qū)域發(fā)展的不平衡性，在發(fā)展過程中也應(yīng)注意地區(qū)、業(yè)態(tài)分布合理規(guī)劃，盡量避免一哄而上。另外劉力認(rèn)為，未來(lái)的新開業(yè)項(xiàng)目中，大型購(gòu)物中心所占的比重較大，說明以購(gòu)物中心的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)在北京商業(yè)零售市場(chǎng)上逐漸占據(jù)了主流模式地位。在經(jīng)營(yíng)模式上，只租不售的形式得以進(jìn)一步發(fā)展。定位于高端市場(chǎng)層面的購(gòu)物中心是2007年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)中最大的亮點(diǎn)。從北京市商業(yè)總體供應(yīng)形式上來(lái)看，目前商業(yè)供應(yīng)面積不能滿足城市人口構(gòu)成和消費(fèi)需求，加之即將舉辦的北京奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大商機(jī)，都意味著今年開業(yè)的高端購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展空間仍然很大。

主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可

　　劉力表示，隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量集中加大，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，空置率上升。在這種背景下，主題商業(yè)項(xiàng)目誕生了。具有主題的商業(yè)項(xiàng)目既細(xì)分了市場(chǎng)，也甄別了客戶群，可以很好地將目標(biāo)客戶群吸引過來(lái)，成為商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)者。同時(shí)通過對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化或購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，將很多隨機(jī)性較強(qiáng)的購(gòu)物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵�費(fèi)，主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可。據(jù)記者了解，主題商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外早已形成趨勢(shì)，有別于綜合性購(gòu)物中心的一站式購(gòu)物，前者更體現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性化及特殊性。在商業(yè)供應(yīng)充足的市場(chǎng)內(nèi)，穩(wěn)穩(wěn)抓住目標(biāo)客戶群。

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