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淺析成都市主城區(qū)住宅用地變化對房地產(chǎn)成本的影響
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-30
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本文試圖用近三年來(2004年-2006年)成都市主城區(qū)住宅土地變化的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)成本的影響做出定量分析。(數(shù)據(jù)說明：住宅建筑面積占總建筑面積小于50％的不列入本文計算范圍。)
一、2004-2006年成都市主城區(qū)住宅用地變化
1、容積率的變化
數(shù)據(jù)說明，表中容積率R＝Σ(Ai*Ri)／Σ(Ai)，Ai為凈地面積，Ri為該地容積率。
2006年2月10日，成都市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人就成都未來城市形態(tài)發(fā)出“規(guī)劃信號”：“在2020年前，為適應(yīng)未來又高又密的城市形態(tài)，成都將鼓勵城區(qū)建筑向兩三百米高度發(fā)展。從2006年起，原則上不再審批多層以下的房地產(chǎn)項目�！背啥际蟹康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀表明，新建別墅和多層(7層以下)住宅稀缺，高層和超高層電梯住宅已經(jīng)成為成都樓市主流。
2、土地價格的變化
數(shù)據(jù)說明，表中成交價格＝Σ(Ai*Pi)／Σ(Ai)，Ai為凈地面積，Pi為該地成交價格。
成都市主城區(qū)住宅用地供應(yīng)價格上升迅速，從 2004年的114萬元／畝上升到2005年的256萬元／畝，上漲幅度為124．56％；2006年上升到521萬元／畝，上漲幅度為103．52％；2007年1—5月成交均價為658．2萬／畝，增長幅度為26．33％。
3、樓地面價格的變化
樓地面價格＝Σ(Ai*Pi)／Σ(Ai*Ri)；
Σ為求和符號，Ai為凈地面積，Pi為該地成交價格，Ri為該地容積率。
2005年土地成交價格相比2004年增長124．56％，但是容積率上升幅度較大，因此樓地面價格增長幅度較小，為9．32％。
2006年與2005年相比，土地成交價格上漲 103．52％，容積率因素變化不大，因此，樓地面價格上升迅速，上漲幅度為58．4％。
2007年1—5月與2006年相比，容積率基本無變化，而土地成交均價的上升直接拉動了樓地面的上升。
二、房地產(chǎn)成本的變化
1、房地產(chǎn)成本的組成
房地產(chǎn)成本主要包含土地成本、建筑成本、前期費用(報建費用、設(shè)計費用等)、資金利息、營銷代理成本、稅費等。(筆者注：本文只分析土地變化對房地產(chǎn)成本的影響，因此，房地產(chǎn)成本簡化為土地成本、建筑成本和其他成本。分解到每平方米上，就是樓地面價格、單位建筑成本和其他單位成本。同時假設(shè)其他成本不變化。)
2、房地產(chǎn)成本的變化
在第一部分中，我們單純討論了土地成本對房地產(chǎn)成本的影響。同時，我們也該看到容積率的上升雖然分?jǐn)偭艘徊糠謽堑孛鎯r格，但是容積率的上升使得建筑形態(tài)的變化(多層向小高層發(fā)展，然后是小高層向高層及超高層發(fā)展)，使得房地產(chǎn)成本中的建筑成本上升。
小結(jié)：
城市“高容積率低密度”發(fā)展初期(對成都市而言，容積率從3以下上升到4．0期間)，對房地產(chǎn)成本影響較大的是建筑成本的增加(土地價格的上漲被容積率的增加所抵消，因此樓地面價格上漲幅度小)。目前，如青白江區(qū)等地正處于此階段(容積率從以前的2．5以下向3．5發(fā)展)。城市“高容積率低密度”發(fā)展中后期，對房地產(chǎn)成本影響較大的是土地成本的增加，也就是說，土地價格的快速上漲直接引起未來房地產(chǎn)價格快速上漲。
規(guī)劃提倡“高容積率”，土地成交價格將創(chuàng)新高。對于一些即將進入或者已經(jīng)進入“高容積率低密度”建設(shè)時代的城市來說，如何區(qū)分兩個時期(初期和中后期)，各又采取什么措施抑制住宅房地產(chǎn)的過快增長，這些問題應(yīng)該值得思考。
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