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2007年上半年我國房價走勢分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-25
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今年上半年，全國房價繼續(xù)上漲，近期漲勢有所加快，預(yù)計全年房價漲幅可能略高于去年。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機一、上半年房價情況
從36個大中城市集中成交房價的監(jiān)測情況看，上半年房價高位運行，環(huán)比漲幅前低后高，漲勢有所加快。
（一）房屋價格較大幅度高于上年。與去年同期相比，今年上半年商品房集中成交價上漲14.22%，漲幅比去年高5.38個百分點；其中，商品房住宅價格上漲16.34%，漲幅比去年高7.89個百分點。存量房集中成交價比去年同期上漲16.05%，漲幅比去年加快18.03個百分點，其中存量房住宅價格上漲15.46%，漲幅加快5.14個百分點。
（二）房屋價格漲勢逐步加快。上半年商品房二季度環(huán)比上漲6.45%，比一季度高4.53個百分點，漲幅明顯上升。各月份環(huán)比價格分別為0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，漲幅前低后高，漲勢逐月加快。存量房價格漲勢更為明顯，環(huán)比價格由一季度下降0.24%，轉(zhuǎn)為二季度上漲10.07%。各月份環(huán)比漲幅分別為-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，漲幅也逐月加大。
二、對今年后期走勢的判斷
從今年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價已連續(xù)4個月環(huán)比上漲超過1.5%，這是2004年以來的第一次。從目前情況看，推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內(nèi)消除，預(yù)計今年后期全國房價較快上漲的走勢仍將持續(xù)一段時間，全年漲幅可能略高于去年。
（一）新建住房供給增速下降，結(jié)構(gòu)調(diào)整進程較慢。從2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，新建住房供給增速呈逐年下降的走勢。一是土地開發(fā)率（土地開發(fā)面積/同期土地購置面積）持續(xù)下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面積竣工率（房屋竣工面積/同期房屋施工面積）逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5個月商品房住宅竣工率僅為7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是銷售面積增長快于供給，今年1-5月份，全國商品房銷售面積21148.0萬平方米，商品住宅銷售面積為同期竣工面積的2.11倍。
從供給結(jié)構(gòu)看，一些城市雖然出臺了建設(shè)保障性住房和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃，但落實進度仍較慢，1-5月份經(jīng)濟適用住房投資占商品住宅投資的4.1%，前4個月90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%；從北京的情況看，7月初，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示可售期房和現(xiàn)房套均面積仍分別在140和160平方米以上，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整與市場需求之間還有一段距離。
（二）開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴重，加劇了供求矛盾。從2006年上市公司年報看，一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備，土地儲備總建筑規(guī)劃面積多在300萬平方米以上，個別企業(yè)超過1000萬平方米，按目前的囤地企業(yè)年開發(fā)量計算，在沒有新購?fù)恋氐那闆r下，一般可供連續(xù)開發(fā)好幾年，個別企業(yè)土地儲備量可供開發(fā)6、7年，其他非上市開發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲備。
在房價較快上漲的情況下，一些開發(fā)商建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象也很嚴重。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時間、內(nèi)部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。根據(jù)去年房地產(chǎn)項目開工數(shù)量預(yù)計，僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個，據(jù)一些媒體調(diào)查，個別樓盤開盤時間甚至推遲一年，而價格也上漲了近20%。
（三）房價調(diào)控效果與居民預(yù)期差距較大，強化了居民的“追漲”心理。去年我中心開展的大中城市住房價格調(diào)查結(jié)果顯示，大部分城市居民希望房價能夠在宏觀調(diào)控的作用下有所下降；近期中消協(xié)進行的12大城市房價調(diào)查也表明，絕大多數(shù)消費者的期望價格遠低于該城市住房實際銷售／成交價格水平，共有64.2%的消費者認為合理的房價在2000－5000元／平方米之間。從實際情況看，除以上海為代表的長三角地區(qū)的部分城市房價在2006年出現(xiàn)短期小幅回落外，大部分城市房價仍持續(xù)上漲，近期長三角地區(qū)城市房價還出現(xiàn)了較大幅回彈。
在房價繼續(xù)較快上漲的情況下，部分居民放棄觀望，入市購房，房地產(chǎn)投資也開始抬頭，住房需求迅速增加。據(jù)央行上�？偛拷y(tǒng)計，今年上半年上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款持上升走勢，6月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款大幅增長，當月新增45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年個人住房貸款增量的2/3，環(huán)比增幅達429%。
三、幾點建議
繼續(xù)統(tǒng)一思想，狠抓政策落實，及時解決新出現(xiàn)的問題，是抓好當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵。
一是加大住房結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房保障體系建設(shè)政策的落實力度。要以大中城市為重點，確定住房調(diào)控政策落實責任制，加大兩個“90，70”政策落實力度；加快“雙限房”、經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)，盡快建立健全住房保障體系。為了確保中央政策的落實，對建立責任制的城市政府，應(yīng)實行政策落實情況定期報告制度，按月或季度報告政策落實的進展情況，并加大督促檢查問責的力度。
二是進一步清理存量土地，嚴格房地產(chǎn)信貸管理。嚴格開發(fā)年限規(guī)定，對逾期未開發(fā)土地要堅決收回；科學(xué)、合理制定出讓地塊面積、底價及出讓方式，控制土地出讓節(jié)奏，防止開發(fā)商分期開發(fā)，變相囤地、囤房。嚴格房地產(chǎn)信貸管理，規(guī)范信貸資金使用，在房屋開發(fā)完成驗收合格前，不予發(fā)放個人住房消費貸款；房屋銷售預(yù)收款要由銀行托管，�？顚Ｓ�。
三是清理房價構(gòu)成和可售房屋數(shù)量，切實做好市場秩序的規(guī)范工作。進一步清理商品房價格構(gòu)成，取消商品住宅開發(fā)過程中承擔的不合理收費，減輕房價負擔。清理可售房屋數(shù)量，嚴格懲處欺詐宣傳、囤房銷售、炒買炒賣、哄抬房價等不正當銷售行為，對違規(guī)售房的要按照違規(guī)售房總金額處以一定比例的罰款，撤銷違規(guī)售房合同。進一步加強住房網(wǎng)上交易管理和監(jiān)督工作，嚴格實行住房銷售明碼標價制度。
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