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加息對房地產(chǎn)貸款影響最顯著
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-25
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貸幣政策的影響是不分自住與投資的全方位打擊，其中影響最大的自然是按月還貸工薪一族。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)面對有過熱風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)，貨幣政策緊縮又緊縮。此次央行宣布加息0.27個百分點，利息稅從20%降低到5%，一年期存款實際收益率3.16%，相當(dāng)于利率提高兩次多，雖然實際上仍處于負(fù)利率，但決心不可謂不大。
由于是存貸款利率同升，因此對銀行收益影響不大，作為銀行主要收入來源之一，房地產(chǎn)貸款從復(fù)利的角度還會上升。當(dāng)然，銀行貸款客戶的借貸融資成本會上升，不過對資金鏈并不太緊或者利潤率高的企業(yè)影響有限。
人們最關(guān)心的是，緊縮性的貨幣政策對民生影響幾何？無論是緊縮還是擴(kuò)張型貨幣政策的支持者，減免利息稅被普遍解讀為利好。這項旨在拉動內(nèi)需的政策，在被證明根本無法達(dá)到效果的8年之后，才宣布降低利息稅，但還是保留了一條5%的小辮子。
即便利息稅降到5%，存款加息27個基點，到銀行存款的依然會是風(fēng)險厭惡群體的專利，所起到的作用是不讓銀行儲蓄大規(guī)模搬家，影響到銀行的安全，但不會出現(xiàn)儲蓄回流。首先，在銀行存款利率加息減稅后還是無法跑贏通脹率，除非我國的通脹率回落到3.16%以下。但是，這樣的希望比較渺茫，人民幣匯率上升趨勢不變，實物資產(chǎn)價格就會節(jié)節(jié)上升，說得簡單一些，只要存在人民幣匯率上升與利率上升也即通脹壓力不變的雙重預(yù)期下，土地、房地產(chǎn)、資源等就會通過價值重估，繼續(xù)維持在高價位。
加息對民生影響最顯著的就是房貸，我國消費信貸的發(fā)展史從另一個層面看，是個人房貸畸形增長史。加息對房地產(chǎn)投資者影響巨大。按易憲容的數(shù)據(jù)，當(dāng)本金1元，利率復(fù)利為5%時，30年后1元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后1元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時，30年后1元的終值利息系數(shù)為17.449.也就是說，當(dāng)復(fù)利計算時，當(dāng)利率由5%上升到10%時，其終值利息系數(shù)為4倍多。如果購房總價120萬元，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。
利率上升對房地產(chǎn)影響包括兩方面：一是牽涉經(jīng)濟(jì)基本面房價會繼續(xù)上漲；二是按月還貸的工薪族的成本會成倍上升，收入增長趕不上利率增長的步伐。并且，貸幣政策的影響是不分自住與投資的全方位打擊，其中最大的自然是工薪一族。那些同時貸款購買幾十套低價房，或者能夠購買房地產(chǎn)公司原始股的人，不在此列。
雖然個人房貸仍然是優(yōu)質(zhì)貸款，但違約比例已經(jīng)上升。據(jù)上海銀監(jiān)局統(tǒng)計，2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右，到2006年9月末，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已上升到千分之八點六。如果違約比例繼續(xù)上升，下一步政府可能會推出貸款證券化，向社會釋放這部分風(fēng)險。
政府在制訂貨幣政策時，需要同時考慮到普通消費者的承受能力，否則貨幣政策將成為貧富分化劑，富裕者可以繼續(xù)通過理財與投資實物資本市場賺取通脹期的無風(fēng)險差價，而一般民眾則不得不飽嘗收入增長趕不上物價上漲的痛苦。
給大多數(shù)普通工薪族以釋放風(fēng)險的渠道，應(yīng)成為政府除貨幣政策外的另一政策高點。
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