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限價(jià)房四大待解疑問
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
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對(duì)很多因房?jī)r(jià)偏高而望樓興嘆的消費(fèi)者來說，限價(jià)房無疑是一份新的期待。但是，作為一種有很強(qiáng)政策性的住宅產(chǎn)品，限價(jià)房在推出之前，也會(huì)比其他住宅面臨更多需要明確的不定和疑問。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍在接受記者采訪時(shí)指出，限價(jià)房是一種階段性的產(chǎn)品，在房?jī)r(jià)較高的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，由于其特殊性，限價(jià)房無論是在政策層面還是在產(chǎn)品層面，還有著至少四方面需要破解的疑問。
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●疑問一 誰能買到限價(jià)房？
在絕大多數(shù)普通消費(fèi)者眼里，這都是一個(gè)最令他們關(guān)心的問題；而對(duì)于政策的制定者來說，讓正確的人群買到限價(jià)房，更直接關(guān)系到政策的成敗。張劍告訴記者，同廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房一樣，限價(jià)房同樣面臨著如何公平合理分配的問題，但在這一點(diǎn)上，顯然，以目前的機(jī)制，很難達(dá)到真正的理想狀態(tài)。
對(duì)于限價(jià)房的購買人群，現(xiàn)有的政策指標(biāo)基本集中于這幾個(gè)方面：北京戶口、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限，但問題在于，“在目前的情況下，很難有一個(gè)系統(tǒng)去判斷一個(gè)人或者一個(gè)家庭的實(shí)際收入水平和房屋所有情況�！睆垊φJ(rèn)為，單是這一點(diǎn)，限價(jià)房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價(jià)房的分配。
同樣爭(zhēng)論頗多的是“北京戶口”這道門檻。在很多人看來，在北京工作和生活著很多外地人，他們?cè)诩{稅上并沒享有任何“折扣”，那么在享受限價(jià)房這項(xiàng)政府福利時(shí)，也不應(yīng)該被與本地人差別對(duì)待�！氨本⿷艨诘南拗浦荒苷f是一種權(quán)宜之計(jì)，如果外地人也可以買限價(jià)房，那么就會(huì)有更多人進(jìn)入北京，給城市帶來更大的膨脹和壓力。因此限制北京戶口，其實(shí)是控制人口規(guī)模的需要�！钡瑫r(shí)張劍也指出，對(duì)于長(zhǎng)期工作和生活在北京的外地人來說，這樣的限制確實(shí)有失公平，因此，單純的限制或者放開都不是最理想的方案，需要有一個(gè)更具體、更細(xì)致、更有針對(duì)性的政策出臺(tái)，才能解決由戶口所引發(fā)的限價(jià)房分配矛盾。
●疑問二 限價(jià)房升值誰受益？
讓房子成為消化住宅剛性需求的載體，而不是有錢人投資發(fā)財(cái)?shù)墓ぞ�，自然是限價(jià)房政策出臺(tái)的初衷之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，因土地升值而帶來的房產(chǎn)價(jià)值的提高是一件自然而然的事，而作為本身就遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上普通商品房?jī)r(jià)格的限價(jià)房，房屋在尚未建成時(shí)就已被注定擁有著比其實(shí)際售價(jià)高出很多的價(jià)值。
這就帶來一個(gè)問題，對(duì)于限價(jià)房的購買者來說，當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件，準(zhǔn)備更換住宅時(shí)，他們是否可以像目前經(jīng)濟(jì)適用房滿五年可作為商品房再上市交易一樣，隨行就市，把手里的限價(jià)房按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格出售或者出租呢？
顯然，這種可能是不合理的。張劍指出，限價(jià)房的價(jià)格低，是建立在政府限地價(jià)、開發(fā)商限房?jī)r(jià)這兩大基礎(chǔ)之上的，也就是說，是政府和開發(fā)商各自出讓了一部分利益，從而使得中低收入者能夠買到價(jià)格相對(duì)較低的房子。那么，作為一種“不完全的”商品房，當(dāng)購買者已經(jīng)不需要限價(jià)房來解決居住問題時(shí)，限價(jià)房也不應(yīng)該被視作一件普通的商品被居住者按市場(chǎng)情況出售。
“這其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)權(quán)問題�！睆垊χ赋�，如果限價(jià)房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里，那么他自然有權(quán)對(duì)限價(jià)房進(jìn)行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；而如果購房者手里是“不完全產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)與政府共有，那么政府也處置這套房產(chǎn)時(shí)也擁有發(fā)言權(quán)，就可能讓限價(jià)房始終發(fā)揮其本來的作用和意義。
●疑問三 限價(jià)房會(huì)不會(huì)成為“問題房”？
圍繞限價(jià)房的另一個(gè)疑問在于建筑本身。我們知道，在住宅價(jià)格中，除了土地價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)，設(shè)計(jì)成本、建安成本以及開發(fā)商一定比例的利潤(rùn)都是缺一不可的組成部分。然而，限價(jià)房之所以能夠“限價(jià)”，壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間幾乎是注定的重要途徑，而對(duì)于以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為首要生存目標(biāo)的商人而言，可不可能讓他們心甘情愿地降低利潤(rùn)，而非通過降低成本的方式來“兼顧”利潤(rùn)和價(jià)格，在很多人眼里都是一個(gè)碩大的問號(hào)。 張劍認(rèn)為，如果開發(fā)商為不過多犧牲利潤(rùn)，在建筑上能省則省，甚至不惜偷工減料，那么一旦發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題，讓限價(jià)房成為了“問題房”，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和社會(huì)不良影響都是非�？捎^的。而即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動(dòng)什么手腳，但同樣出于節(jié)約成本的考慮，降低了建筑的品質(zhì)，或者壓縮了設(shè)計(jì)成本，即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求，長(zhǎng)期來看也會(huì)成為城市的負(fù)擔(dān)。
“限價(jià)房畢竟是一個(gè)階段性的產(chǎn)品，而建筑存在的年代肯定要久于政策適用的時(shí)間。如果我們?yōu)榱搜矍暗男枰�，建造了大量設(shè)計(jì)水平和居住品質(zhì)較低的房子，那么當(dāng)有一天我們不再需要限價(jià)房時(shí)，這些住宅所處的位置和狀況都將變得特別尷尬，反而與整個(gè)城市的環(huán)境格格不入，是拆是留都非常令人為難�！�
●疑問四 限價(jià)房能走多遠(yuǎn)？
“目前的住宅建設(shè)大體可以分為兩類，一類是市場(chǎng)性的，一類是政策性的�！睆垊Ω嬖V記者，對(duì)于前者而言，完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，按照供需關(guān)系來實(shí)現(xiàn)價(jià)格的浮動(dòng)；而對(duì)于后者，目前相對(duì)成型的是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，雖然政策都有待進(jìn)一步完善，但畢竟有實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)。但對(duì)于限價(jià)房來說，從其性質(zhì)是介于市場(chǎng)和政策之間，如何協(xié)調(diào)好政策與市場(chǎng)之間的關(guān)系本身就是一個(gè)難題；同時(shí)，限價(jià)房在此之前幾乎沒有什么可供參考的經(jīng)驗(yàn)，各個(gè)城市在執(zhí)行過程中都不同程度地遇到了一些問題，因此限價(jià)房從無到有、從不成熟到成熟的過程，必然是對(duì)政府執(zhí)政能力的一次非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
同樣面臨考驗(yàn)的還有經(jīng)濟(jì)因素。張劍說，將土地作為限價(jià)房用地，背后還意味著財(cái)政收入的犧牲，因此經(jīng)濟(jì)的壓力同樣是對(duì)政府的一個(gè)考驗(yàn)。而在財(cái)力和執(zhí)行能力的雙重考驗(yàn)下，限價(jià)房能否順利發(fā)展下去，并且作為一項(xiàng)有很強(qiáng)連續(xù)性的政策一以貫之，都需要由時(shí)間給出最后的答案。 - ■ 與【限價(jià)房四大待解疑問】相關(guān)新聞
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