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2007年房價暴漲已呈定局之勢
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-10
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機根據(jù)一二季度對全國房價的統(tǒng)計分析，07年房價暴漲已呈定局。究其原因，有如下5點：
一、城市貧富差距過大，兩級分化嚴重
中國基尼系數(shù)在0.46左右，超過大部分發(fā)達國家。并且收入分布呈“金字塔”型，底部特別龐大。由于中產(chǎn)階層沒有形成規(guī)模，不是中間大兩頭小的“橄欖型”社會結(jié)構(gòu)。當前的高房價遇到這種類型的收入分布狀態(tài)，必然導致“金字塔”頂部的富人有能力購買多處住房，而底部的低收入階層買不起房，很長的一段時期內(nèi)這種收入分配狀態(tài)不會改變。在一個房價不斷上漲的市場，作為投資者的富人很少關心房屋的租金狀況，更多的是關心自己持有的物業(yè)價格有沒有漲，即使房租沒有上來，只要房價在漲，資產(chǎn)在增值，心理感覺仍會很好，而不管物業(yè)的價值是否被高估。
由于市場上很大比例的低收入階層仍有強烈的住房需求，房地產(chǎn)市場會在未來很長一段時間內(nèi)顯得供不應求，即使政府增加供應一定數(shù)量的土地，開發(fā)成房屋，結(jié)果大部分還是被富人（包括一定的外國投資者）買去。因為在一個價格較高的房地產(chǎn)市場上，低收入者的競價能力遠遠低于富人。這樣就會出現(xiàn)有多少房子供應就有多少被富人買去的情況，低收入者永遠在市場競價中處于劣勢。
有人認為低收入者的住房應該靠政府的住房福利制度（經(jīng)濟適用房或廉租房等）解決。但是由于金字塔底部人群數(shù)量較多，地方政府無法在短時期內(nèi)劃出數(shù)量足夠多的土地，而且這樣的經(jīng)濟適用房建設會大大降低地方政府的收益，類似于經(jīng)濟適用房這樣的保障性住房為什么斷檔，政府應該深思。
二、城市發(fā)展戰(zhàn)略失誤促進地產(chǎn)飛速發(fā)展
我國過度發(fā)展大中城市，忽視中小城市、衛(wèi)星城的發(fā)展，城市規(guī)劃單一中心現(xiàn)象明顯，即使出現(xiàn)數(shù)量有限的副中心或次中心，還是無法有效分流城市中心人口。中國13億人口中還有８億左右農(nóng)民，在未來的幾十年內(nèi)這些人將陸續(xù)變?yōu)槌抢锶耍@些人進城后必然要衍生住宅需求。因此，中國房地產(chǎn)市場至少還要發(fā)展２０年才能趨于飽和。但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不代表房地產(chǎn)價格的飛漲。當中國80％－90%的居民為城市人口時，將這些人安排在什么樣的城市、安排在城市的什么區(qū)域尤為重要，安排不合理會導致房價上漲。當前由于過多地發(fā)展了大城市，忽視了中小城市發(fā)展，這導致了大城市房價飛漲、而中小城市房價處在穩(wěn)步上漲階段。大城市集中了全國最好的教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂資源，而且近年來大城市和中小城市的資源享有的差距似乎在拉大，這也就導致了小城市的居民要往大城市涌，農(nóng)民也要往小城市涌的潮汐現(xiàn)象。
另一方面，在大城市的發(fā)展規(guī)劃中，過多地注重城市中心區(qū)的建設，而在其他次中心的建設上相對滯后，導致原有居民不愿離開市中心，新的居民都涌向城市中心。這樣必然導致城市中心的房價迅速上漲。并且在城市道路規(guī)劃建設沒有跟上的時候，一下子放開小汽車市場，城市交通十分擁擠，使得城市居民更不愿意離開市中心，這樣市中心的房價上漲速度更快。
一般說來，城市發(fā)展會經(jīng)歷分散――集中――分散幾個階段，也就是城市發(fā)展到一定階段會出現(xiàn)逆城市化或者稱為郊區(qū)化。我國城市發(fā)展水平不一，有的中小城市仍需要集中，取得規(guī)模效應。而另一些大城市、特大城市則急需分散，當然這種分散并不是無目的的擴散，而是要出現(xiàn)多個城市副中心、次中心，以分散人流。當前很多大城市和特大城市房價過快上漲，主要是城市人口擁擠在城市中心，抬高了房價。
雖然很多城市采用“攤大餅”的方式擴展了城市空間，但是由于沒有形成有效的副中心、次中心，對居民吸引力不強，人們?nèi)匀粫分鹗兄行牡母叻績r。根據(jù)國外城市發(fā)展的規(guī)律，像北京、上海這樣的特大城市如果有10－20個相對分散的城市次中心，城市房地產(chǎn)價格不會這樣高。當然也有學者認為，中國的城市化模式應該學習歐洲建設緊湊型結(jié)構(gòu)的城市，而不能學習美國建設松散型結(jié)構(gòu)的城市。其實，這應該考慮到我國城市發(fā)展的實際情況，由于一方面我國城市人口過多，二是在前幾年城市大發(fā)展階段，城市交通的建設和規(guī)劃設計沒有跟上城市發(fā)展的步伐。這決定了模仿歐洲建設緊湊型城市，增加城市中心的人口密度將會使得城市交通異常擁擠，大大增加了居民的出行成本。當前與城市規(guī)劃緊密相關的交通問題已經(jīng)十分嚴重，很多城市交通高峰時段汽車的行使速度低于自行車。因此建立多個分散的城市中心是未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃的重點，也是控制城市房地產(chǎn)價格的重要手段。而這種狀況的改變需要5－10年時間，因此短期內(nèi)房價很難得到有效控制。
三、城市用地的緊缺的背后是政府在操作地價上漲以謀暴利
人多地少是我國的基本國情。但很多地方政府打著人多地少、保護耕地的旗號，嚴格控制土地的供應，其實是維護當?shù)赝恋貎r格的上漲勢頭。我們必須對人多地少的基本國情要作客觀的分析，并且在政府的土地管理上也要具體問題具體分析。從經(jīng)濟規(guī)律看，土地是用作耕地還是用作建設用地，主要是比較耕地帶來的價值大還是用于居住帶來的價值大。假設城市周邊一畝地，用于農(nóng)業(yè)用途，年收益按照1000元算，100年的收益10萬元（不考慮利息因素）；同樣的一畝地用于居住和商業(yè)用途，在一般城市價值少說也要50萬。兩者的價值差距明顯。對大城市而言，這樣的差距更明顯。像上海這樣的城市，周邊的土地是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)還是用于房地產(chǎn)開發(fā)呢，結(jié)果不言而喻。
以前提出人多地少國情，主要從國家糧食安全的大戰(zhàn)略角度考慮的，并且當時強調(diào)這一國情很大程度上是從計劃生育政策和國際政治形勢方面考慮的。當前，在農(nóng)業(yè)科技日益提高的情況下，糧食問題已大大緩解。從人的基本需求來看，衣食住行都是需求。在人的生理需求中，吃的問題最重要，吃的問題解決后就必須要考慮其他需求。我們認為住的需求在上述需求中，僅次于吃。居住空間的改善直接影響到人的生理和心理以及精神狀態(tài)，也影響到人的創(chuàng)造性的發(fā)揮。當前，在吃的問題已沒那么嚴重的情況下，在大城市仍然過多地宣傳保護耕地，過嚴控制土地供應量，帶來的結(jié)果只能是土地價格的快速上漲，并推動房價的上漲。因為，從經(jīng)濟學的基本供求關系原理，土地供應減少，必然導致住房供應減少，在需求不變的情況下，房價就會上漲。
當然，從增加土地供應到增加住房供應之間存在房地產(chǎn)的建設周期，尤其在當前原材料和能源價格普遍上漲，宏觀經(jīng)濟面臨通貨膨脹的壓力的情況下，過多的房地產(chǎn)投資必然進一步加劇這方面的矛盾。但是我們認為增加土地供應是增加住房供應的前提，也是從供給面調(diào)控房價的基本手段。只要在嚴格控制豪華住宅的比重，增加普通住宅比重方面加大政策措施，在增加的土地上盡可能增加住宅的供應，房地產(chǎn)市場的調(diào)控壓力會大大降低。
四、商業(yè)銀行寬松投資體制造就房價堅挺
房地產(chǎn)與金融是孿生兄弟，在當前我國房地產(chǎn)直接融資體系沒有健全的情況下，開發(fā)商的巨額投資以及居民預期收入向當期需求的轉(zhuǎn)換都離不開銀行的支持。信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)具有雙重效應：一方面刺激產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮，另一方面，可能帶來資產(chǎn)價格的非理性上漲，帶來泡沫。歷史上的泡沫經(jīng)濟最后都轉(zhuǎn)化為金融危機。在當前我國房地產(chǎn)市場上供需雙方都會得到銀行資金的強烈支持，消費信貸的巨額增長將居民未來收入充分轉(zhuǎn)化為當前需求。供給方的貸款用于競爭性獲取政府有限供應的土地，抬高了土地價格。在房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域市場勢力的狀況下，高地價轉(zhuǎn)化為高房價，高房價又有消費信貸的支持，得以維持。當然，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也給金融業(yè)帶來了巨大的利潤，據(jù)估計目前很多銀行50％左右的利潤與房地產(chǎn)有關。
雖然金融機構(gòu)在06年出臺系列政策來抑制投資增速，07年更具沖擊力政策也已相應出臺，但是相信銀行不會放棄地產(chǎn)商信貸和個人住房消費信貸這兩類最優(yōu)秀的信托產(chǎn)品，因此出臺政策最多是毛毛雨，帶來不了任何震撼效應。
五、調(diào)控房價，中央政府雷聲大，地方政府雨點小
房地產(chǎn)市場是一個需要政府高度管制的市場，對房地產(chǎn)市場管理的好壞直接反映了政府的宏觀調(diào)控能力。很多人知道，房地產(chǎn)價格過高對經(jīng)濟發(fā)展不是好事，這除了考慮到低收入階層買不起住房會引起社會矛盾，更多考慮的是從價格上漲出現(xiàn)泡沫后帶來商品價格信號扭曲，要素報酬分配不公而言的，并且泡沫到了一定程度必將破滅，定會給整體經(jīng)濟帶來巨大損害，這已經(jīng)被眾多國家的歷史事實所證實。當前中國房地產(chǎn)市場似乎陷入怪圈，房價要么快速上漲，要么可能出現(xiàn)房價下跌、經(jīng)濟下滑，介于兩者中間的房價穩(wěn)定或溫和上漲似乎很難達到。
與其他商品不同，房地產(chǎn)商品具有區(qū)域壟斷性。這使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大部分成果可以為地方政府所享。房地產(chǎn)發(fā)展帶來的稅收、就業(yè)、土地收入大部分轉(zhuǎn)化為當?shù)氐胤秸杖�，而很難流失到其他地區(qū)。因此政府都有強烈發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動。經(jīng)營城市就是經(jīng)營土地，城市面貌的改善、GDP的上漲，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最直接、最迅速的方法。地方政府在推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面最常用的方法是：一是搬遷行政中心，將老的位于市中心的行政中心搬到郊區(qū)。與國外以市場為中心的城市擴張規(guī)律不同，中國城市擴張一般都圍繞行政中心展開。政府搬遷既可以獲得老城區(qū)行政中心土地轉(zhuǎn)讓的收入，也可以將新的行政中心周邊的土地價格抬高，一舉兩得。二是控制市區(qū)土地供應，供應郊區(qū)土地，攤大餅式發(fā)展城市。這樣的結(jié)果是郊區(qū)地價被抬高，郊區(qū)價格高了后，再推出市區(qū)土地，市區(qū)價格自然上漲。在此背景下，打壓房價等于革了地方政府的命？誰愿意自己扇自己的耳光，傻子才會這么干！
在上述5大因素聯(lián)合推動下，07年中國房價暴漲已呈定局之勢，誰也無法撼動。
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