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誰來為瘋狂地價埋單？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-5
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機當人們還在為房價狂飆而驚詫、憂心時，上海、杭州、南京等地近來又"地王"頻出。地價之于房價，猶如"面粉"之于"饅頭"。"饅頭"降價已成社會性渴望，而"面粉"卻日貴一日。"揚湯不能止沸，烈火豈能加油。"業(yè)內(nèi)專家指出，最終為瘋狂地價埋單的，除了購房人還能有誰!
地價在"瘋狂"
6月21日，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊上演了一場身價"火箭"秀。短短6分鐘競拍，面積不足5.93萬平方米的地塊，從底價5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來，單是樓面地價就已達到每平方米12509元，與其周邊在售新房的成交價已十分接近。7個月前，同是新江灣城地塊，樓面地價每平方米6677元已是"天價"，而如今，"天價"在200來天里再暴漲87%！
地價頻創(chuàng)新高、樓面地價趕超房價的"新江灣城現(xiàn)象"，不過是近來房地產(chǎn)市場逆調(diào)控異動的縮影。在南京，4月6日，河西"建鄴區(qū)所街地塊"成交的樓面地價也達到了每平方米5530元，而3個月前成交的另一幅位于河西所街的相鄰地塊--"建鄴區(qū)市政預制廠地塊"的樓面地價每平方米還只有4626元。在杭州，5月30日,錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價，并創(chuàng)下了每平方米樓面地價11759元的新紀錄。這比去年9月底出讓的杭州市中心"地王"的樓面單價還高出近千元。樓板價逼近新房價已變得勢不可擋，6月25日成交的杭州拱墅區(qū)第20號地塊，樓面地價約每平方米12245元，接近地塊對面的清水公寓售樓價。
地價扶搖直上的現(xiàn)狀令人憂心。地產(chǎn)分析人士范曄在評論"新江灣城現(xiàn)象"時說："區(qū)位相同、地段相似的兩塊土地，在短短半年之內(nèi)，價格相差一倍。地價如此瘋狂，房價怎能理性！"
"面粉飛漲，饅頭能跌價嗎？"
開發(fā)商為瘋狂地價付賬，但房價一浪高過一浪的事實表明，最終的埋單人不會是他們。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查顯示，5月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格，同比上漲6.6%，漲幅比上月高出1.3個百分點。而前4個月，全國房價月均漲幅一直在6% 高位波動。瘋漲的不單是豪宅，普通住房銷售價格漲勢更驚人，5月份同比大漲7.2%。房價上漲也不再是一城一地，而是遍及東西南北中，一二三線城市。今年以來，領漲的南有北海，北有北京，東自南京，西迄蘭州，中有蚌埠。
在房價大幅普漲的背景下，糾纏于高地價之于高房價，是"雞生蛋還是蛋生雞"的關系，已沒有意義。人們無法漠視當下地價瘋漲與房價高企相互勾連交織的圖景。中國社會科學院編撰的2007年房地產(chǎn)藍皮書顯示，地價綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市，在國家發(fā)改委公布的全國70個大中城市房價月報中，時常顯露狂飆的"牛角"。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，但凡地價高的城市，房價無一不高。雖然房價取決于供求，但高地價增大了商品房成本，客觀上推高了房價，是毋庸置疑的事實。上海的地價節(jié)節(jié)走高，如今萬元房在上海已顯得稀松平常。上海新江灣城D1地塊買主綠城集團董事長宋衛(wèi)平表示，如果造精裝修房，初步估算成本價格將達每平方米19000-20000元！
"一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價，是否南轅北轍？"顧海波說，土地成本最終是要打入房價的，"羊毛出在羊身上"，到頭來為瘋狂地價埋單的還是購房人。
囤地之禍
地價為何瘋漲？開發(fā)商說政府供地過少，地價猛漲，大半因供應不足而起。但土地主管部門并不認賬，認為絕對供地量并不少。有統(tǒng)計顯示，過去一段時間，上海共批出約2萬幅、總面積75萬畝至80萬畝的建設用地,現(xiàn)在可能仍有2000余幅、17萬畝至18萬畝土地未開發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開發(fā)。
歷史的供應過剩和當前的供應不足，加劇土地供應的"時空"矛盾，此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規(guī)模，而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置"待價而沽"形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權轉(zhuǎn)讓的形式，在三級市場上高價轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。
復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房價上漲，地價難辭其咎。調(diào)控房價，務須調(diào)控地價。調(diào)控地價，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實際效用，就得執(zhí)行嚴格的"土地閑置"回收政策。早在2004年，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺了，但實際上各地被回收的閑置地極少。"藥方"早已開列，關鍵問題是地方并不按時、按質(zhì)、按量地"服藥"。"盤活存量土地"，年年都在說，就是年年盤不完。尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源；另一方面，必須嚴格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時，國土部門還要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地無利可圖，市場的有效供應才可能保證。從遠期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領域的利益驅(qū)動。
上海市松江區(qū)規(guī)劃管理局副局長王振亮博士指出，眼下，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅費絕大多數(shù)歸地方政府支配，成了地方財政的主要來源和地方政府預算外資金的最大金庫。按現(xiàn)行土地出讓辦法，住宅用地批租時限為70年，土地使用權租金一次性付清。當屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了。地價高，房價很難不高。他認為，將土地所有權、經(jīng)營權、使用權分離，變土地一次性出讓為消費者每年給付土地使用租金，才是穩(wěn)定樓市、降低房價的治本之策。
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