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房地產(chǎn)泡沫:亞洲金融危機的策源地
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-3
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機一個是給錢大戶，一個是要錢大戶，因著此份"情緣"，金融與地產(chǎn)于是一損俱損、一榮俱榮。過度膨脹的房地產(chǎn)泡沫往往也就成了金融危機的"策源地"。
樓市泡沫策動亞洲金融危機
亞洲金融危機的導(dǎo)火索之一就是房地產(chǎn)的過度投機，其中的邏輯明確得近乎簡單。
1997年金融危機發(fā)生之前，東南亞經(jīng)濟繁榮景氣、樂觀情緒彌漫，但飛速上漲的房價種下了泡沫的危機，1992年到1996年，泰國曼谷建成了76萬套新住宅，其中15萬套空置無用，而到1997年金融危機爆發(fā)的時候，泰國閑置的住宅高達(dá)85萬套。
"泡沫在1996年開始破裂。1996年泰國經(jīng)濟發(fā)生了兩個重大變化。首先，由于房地產(chǎn)泡沫破裂，金融機構(gòu)出現(xiàn)大量不良債權(quán)；1997年初，泰國辦公樓的空置率達(dá)21%，位于曼谷商業(yè)區(qū)的房屋價格下跌了22%。"中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所所長余永定撰文指出。
這進(jìn)一步引發(fā)了銀行貸款的壞賬和呆賬，引發(fā)了泰國金融惡化。1996年6月底，泰國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率達(dá)到35.8%。
1997年7月2日凌晨四點半，泰國央行發(fā)表了一項重要聲明，宣布此前十余年盯住美元的泰銖，開始自由浮動。泰銖對美元當(dāng)日即貶值超過15%，亞洲金融危機正式開始。
這場危機迅速產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，很多東南亞國家房地產(chǎn)行業(yè)成為此次危機的重災(zāi)區(qū)。
福利分房：當(dāng)年的危機免疫
不過，相對比東南亞地區(qū)，中國內(nèi)地樓市所受影響要間接一些。
"幸運的是，1998年以前內(nèi)地基本是系統(tǒng)的福利分房制度，1998年以后房地產(chǎn)才真正開始普及商品化，所以外來沖擊對老百姓來說并不明顯。"一位房地產(chǎn)行業(yè)人士說。
但對于外來投資商的影響不一樣。
"很多投資房地產(chǎn)的外商，因為亞洲的很多銀行催債，貸款一下子被要求收回，很多項目因資金鏈緊張而停工。"香港中原(中國)董事副總經(jīng)理、上海中原地產(chǎn)董事長陸成回憶，現(xiàn)在看到的一些爛尾樓或者半拉子工程就是當(dāng)時外商背景的公司留下的。
一個例子是上海陸家嘴的地標(biāo)性建筑--正大廣場。為打造中國第一"購物城"，來自泰國的正大集團原先預(yù)計耗資3億多美元。其中，正大集團自籌1億美元，其余的都來自正大集團與由泰國農(nóng)民銀行、京都銀行及中國銀行曼谷支行在內(nèi)的七家銀行簽訂的2.05億美元銀團貸款。但是，1997年下半年席卷東南亞的金融風(fēng)暴使泰國眾多銀行陷入困境。結(jié)果，提供貸款的銀團中三家宣告破產(chǎn)，京都銀行則被泰國政府接管，2.05億美元的協(xié)議貸款僅到位6500萬。在1997年6月開始動工的一年之后，正大廣場不得不面臨停工的命運。
曾在上個世紀(jì)90年代初在浦東吃進(jìn)大量土地的湯臣集團，當(dāng)時也幾乎被拖垮，許多土地?zé)o法交付土地出讓金。"那個時候它的日子很難過，幾乎喘不過氣來。"一國有銀行信貸部人士介紹說。
房價快速上漲之憂
時隔10年，我國房價在普及商品化后出現(xiàn)的快速上漲，引發(fā)了人們的擔(dān)憂。
"有兩個類似的特征值得警惕，一是房價持續(xù)上漲，另外是外資進(jìn)入房地產(chǎn)，越來越多。"前述房地產(chǎn)業(yè)人士分析。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計顯示，1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%。戴德梁行最新發(fā)布的《2006年上海房地產(chǎn)市場報告》也稱，海外機構(gòu)投資者去年在上海投資房地產(chǎn)的總成交價值超過180億元人民幣，總成交面積達(dá)到100萬平方米，均達(dá)到2005年的3倍水平。
"一個可以想象的場面就是：一旦有外需減少和產(chǎn)能過剩雙重壓迫，房地產(chǎn)的投資需求便會出現(xiàn)萎縮；外資的撤離，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，房屋或被大量拋售，銀行呆壞賬相應(yīng)增長。"一業(yè)內(nèi)專家指出。在上次亞洲金融危機中，中國未受波及，除了我國資本賬戶仍未開放之外，其中另一個重要的原因是在亞洲金融危機時，我國很多地區(qū)仍實行福利分房，在全國范圍內(nèi)，并無房地產(chǎn)泡沫問題。但是房地產(chǎn)業(yè)商品化之后，這個行業(yè)相應(yīng)也就可能成為金融危機的策源地。
"總體來看，我國樓市現(xiàn)在的狀況與東南亞當(dāng)時也有不同，現(xiàn)在中國經(jīng)濟發(fā)展還很快，泡沫還沒有達(dá)到頂峰，而且在房地產(chǎn)業(yè)中外資的占比也有限。"陸成表示。
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