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二手房唯一住宅認(rèn)定悄然收緊
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-7-29
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各區(qū)實(shí)施力度輕重不一
2009-2012年中國豪宅市場(chǎng)投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，但是進(jìn)入2009年后，中國整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng) 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響自2008年年底逐漸擴(kuò)大和蔓延，對(duì)于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印
近日，針對(duì)房市過熱，政府逐步重提各項(xiàng)政策以求平衡。
《東地產(chǎn)》記者在市場(chǎng)調(diào)查中了解到，二手房市場(chǎng)又臨新動(dòng)向——從市中心開始，向外環(huán)輻射的一場(chǎng)“房屋性質(zhì)認(rèn)定審查”正在悄然進(jìn)行。
“唯一一套”住宅，逃稅好去處
此次由房屋交易中心牽頭所實(shí)行的審查是針對(duì)于二手房交易中的“唯一一套”住宅而起。
按照自2007年開始實(shí)施的二手房個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)：凡擁有產(chǎn)權(quán)滿兩年，并為唯一一套住宅者，即可免交個(gè)人所得稅。
《東地產(chǎn)》記者從各區(qū)房屋中介暗訪中得知，為更大化地提高客戶成交量以及為客戶“尋求”利益最大化，很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)為客戶出謀劃策，最終目的無非就是將這部分個(gè)稅的繳納規(guī)避掉。
“這個(gè)個(gè)稅我們是可以做掉的�！遍h行某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某告訴《東地產(chǎn)》記者，避稅時(shí)一般會(huì)通過兩種途徑進(jìn)行稅費(fèi)消化：一種是由產(chǎn)權(quán)人提供房屋買賣契稅發(fā)票，由房產(chǎn)中介將成交價(jià)“做低”到和房屋最初買賣價(jià)一樣，如此一來，沒有了“利潤”，自然也會(huì)將稅務(wù)減少至最低程度;另一種就是目前市場(chǎng)上的慣用手法：即說明自己的房屋是唯一一套住宅，(一般買賣二手房者產(chǎn)權(quán)基本都會(huì)滿過2年)。
“不過這種方法現(xiàn)在越來越不好‘弄’了……交易中心查得嚴(yán)……”陳某補(bǔ)充道。
住房性質(zhì)審查從嚴(yán)
各項(xiàng)措施同時(shí)出擊
隨著各類政策如雨般淅瀝不停，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)風(fēng)而動(dòng)的趨勢(shì)明顯，由《東地產(chǎn)》記者暗訪得知，目前針對(duì)利用“唯一一套”住宅偷漏稅現(xiàn)象，市交易中心已經(jīng)給予關(guān)注，并開始收緊住宅性質(zhì)審核條件。
“4月份之前還好一點(diǎn)……只要填了保證書(即承諾自己所有房產(chǎn)是唯一一套住宅)就基本上會(huì)被免交個(gè)人所得稅，也不會(huì)查得太嚴(yán)，但4月份過后就不行了……特別是7月份以來，查得非常得嚴(yán)。”位于徐匯區(qū)的米氏房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的工作人員向《東地產(chǎn)》記者透露。
《東地產(chǎn)》記者了解到，7月初以來，上海市房地產(chǎn)交易日趨嚴(yán)格：較之于過去的寫完保證書即“可”免稅，現(xiàn)在則增加了審核環(huán)節(jié)。交易中心除了聯(lián)網(wǎng)不定期對(duì)簽署了房屋性質(zhì)承諾書的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行抽樣審查外，買賣雙方在交易中心辦理過戶手續(xù)后，將會(huì)面臨為期15天的審核階段。
這意味著，房屋買賣完成后，買賣雙方并不能馬上得到相關(guān)手續(xù)的落定，房產(chǎn)證會(huì)在交易中心保留15天的時(shí)間，這期間內(nèi)，一旦發(fā)現(xiàn)房屋性質(zhì)保證書內(nèi)容有假，買賣雙方則有可能面臨3-5倍的經(jīng)濟(jì)懲罰。
“以前交易中心是全周辦公辦理唯一一套住房的免稅申請(qǐng)的，但現(xiàn)在僅僅限定在周一到周五辦理，周末不再受理這種申請(qǐng)了�！币晃欢址恐薪閺臉I(yè)人士透露， 唯一一套住宅的買賣免稅需要向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心報(bào)審?fù)ㄟ^后方可免除個(gè)人所得稅的繳納，在“風(fēng)聲”收緊之前，交易中心全周受理此類申請(qǐng)，但7月初始，交易中心縮短了受理時(shí)間段，將7天縮短至5天。
業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，之所以會(huì)形成這樣的辦公方式，跟房屋性質(zhì)審核期有著莫大的關(guān)聯(lián)。而對(duì)于房產(chǎn)中介市場(chǎng)來講，政府有了這樣的動(dòng)作，則勢(shì)必會(huì)牽動(dòng)其業(yè)務(wù)的成交時(shí)間，“交易中心的抽查以及辦公時(shí)間的調(diào)整，也使得我們會(huì)建議客戶在周一到周五期間促交成單。而以前，周末是我們成交量最高的時(shí)期。”漢宇房產(chǎn)的瞿先生告訴《東地產(chǎn)》記者。
各區(qū)執(zhí)行力度不一
中心城區(qū)率先貫徹
《東地產(chǎn)》記者在暗訪中了解到，由于各區(qū)所面對(duì)的現(xiàn)實(shí)情況不同，故而各區(qū)稅務(wù)部門及房產(chǎn)交易部門對(duì)此類住房審查措施的執(zhí)行并不完全一致。目前從嚴(yán)地區(qū)以市中心地帶為主，其郊區(qū)房產(chǎn)中介則表示“有耳聞”，但目前還未感覺有何異常。
“相對(duì)來說，普陀、徐匯更為明顯。”臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎告訴《東地產(chǎn)》記者。
在陳史翎看來，這種將老政策重新提起的調(diào)控方法并非是出人意料之事。政府既不能對(duì)外形成朝令夕改的印象，又不可能對(duì)房市的畸形發(fā)展視而不見，故而，適時(shí)放松或者加嚴(yán)政策的執(zhí)行則成為了一種較為靈活可行的應(yīng)對(duì)措施。
“單從二手房交易來看，總體成績(jī)還是不錯(cuò)的，但中外環(huán)的剛性需求受到房?jī)r(jià)泡沫的影響，成交量已經(jīng)在下滑，而中內(nèi)環(huán)地區(qū)依然處于價(jià)漲量縮的狀態(tài)，但是成交量依然在放大�！标愂肤嵴J(rèn)為，樓市開始逐漸“不正�！保齺碚俺鍪帧币彩抢硭�(dāng)然。由此，相對(duì)于成交量較為低迷的中外環(huán)市場(chǎng)，中內(nèi)環(huán)區(qū)域則更容易成為首當(dāng)其沖的嚴(yán)查對(duì)象。
二手房市場(chǎng)
不具“V”型反轉(zhuǎn)能力
由臺(tái)慶房產(chǎn)所提供的數(shù)據(jù)表明，從05年首月算起，09年的二手房交易起點(diǎn)最低，一月成交量為8213套，(05年為26584套，06年為10667套，07年為9440套，08年為10238套)，但到了09年6月，上海二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)突破3萬套，一舉創(chuàng)下5年來上海二手住宅月成交的最高記錄。
對(duì)于二手房的迅速火爆局面，陳史翎認(rèn)為，09年上半年的二手房市場(chǎng)雖然增速迅猛，但并不構(gòu)成“V”型反轉(zhuǎn)的條件——首要問題就是房市的火爆與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的疲軟形成了較大反差，以06-07年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇為例，彼時(shí)稅率上漲13%，經(jīng)濟(jì)增長率各方面數(shù)據(jù)顯示利好，股票也從1000點(diǎn)反彈回6000點(diǎn)，多重現(xiàn)象表明，實(shí)體基本面已經(jīng)回升。故而，隨后迎來房市浪潮可謂正常。
但總08年起到目前，出口率依然下跌，說明實(shí)體復(fù)蘇，此時(shí)房市激增猛進(jìn)，恰是投機(jī)投資心理過望的一種表現(xiàn)。
“政府希望房市可以在一個(gè)區(qū)間內(nèi)有規(guī)律的上下起伏，也就是‘W’型走勢(shì)。目前的市場(chǎng)情況已經(jīng)開始突破政府這樣的期望，所以，政策趨緊是不可避免的。”陳史翎表示。 - ■ 與【二手房唯一住宅認(rèn)定悄然收緊】相關(guān)新聞
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