借力“雙中心”獲批東風(fēng)，上海欲在REITs內(nèi)地試點(diǎn)城市中拔得頭籌，爭(zhēng)取今年三季度在浦東推出首個(gè)試點(diǎn)。同樣，天津?yàn)I海新區(qū)、北京、廣州、深圳的REITs試點(diǎn)工作也在快馬加鞭。到底花落誰(shuí)家，目前尚無(wú)定論。 

　　廣州、深圳積極籌備 

　　“試點(diǎn)REITs，廣州非常有基礎(chǔ)和條件，我們正在積極推進(jìn)這項(xiàng)工作�！睆V州金融辦主任周建軍接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。他表示，廣東房地產(chǎn)發(fā)展起步早，在國(guó)內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)同行中占有相當(dāng)大的比例，廣州企業(yè)也有經(jīng)驗(yàn)，越秀城建的越秀房地產(chǎn)信托基金，是目前內(nèi)地在香港上市的唯一房產(chǎn)信托基金。至于廣州具體哪些部門(mén)在推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作，進(jìn)展如何？周建軍表示這項(xiàng)工作涉及多個(gè)部門(mén)，也要考慮企業(yè)主體的意愿。 

　　越秀房地產(chǎn)信托基金董事長(zhǎng)梁凝光近日也表示，越秀房托已就內(nèi)地成立房產(chǎn)信托基金訂出基本方針，目前正在研究法律的階段，預(yù)計(jì)明年推出，對(duì)內(nèi)地成立REITs的幾種形式正在探討中，包括將香港上市的REIT回歸內(nèi)地、由集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司分拆資產(chǎn)，或以越秀房托資產(chǎn)管理公司替其他內(nèi)地的REIT做管理人等方式。 

　　深圳也不甘落后。深圳金融界人士向本報(bào)透露，深交所、深圳銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)正在積極籌備REITs試點(diǎn)工作。深交所辦公室負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，深交所去年以專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃和房地產(chǎn)投資信托基金兩種方式上報(bào)了REITs產(chǎn)品方案，但最新的進(jìn)展目前還不清楚。深交所總經(jīng)理宋麗萍表示，深交所對(duì)REITs產(chǎn)品的研究起步較早，參與了證監(jiān)會(huì)REITs工作小組關(guān)于REITs基金模式的可行性論證。對(duì)于業(yè)內(nèi)人士透露的深圳銀監(jiān)會(huì)也研制了一套深圳試點(diǎn)REITs的方案，深圳銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士接受記者采訪時(shí)否認(rèn)了這種說(shuō)法，“如果可以試點(diǎn)，我們只是審核批準(zhǔn)相關(guān)產(chǎn)品�！边@位內(nèi)部人士說(shuō)。 

　　深圳此前也有華僑城地產(chǎn)等企業(yè)以私募形式發(fā)行“準(zhǔn)REITs”，試水REITs實(shí)力雄厚。其中，招商地產(chǎn)因?yàn)樵谏钲谏呖诠�業(yè)區(qū)有若干優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，租金收益穩(wěn)定，更是被媒體報(bào)道稱(chēng)將率先在國(guó)內(nèi)推出REITs.該公司內(nèi)部人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，招商地產(chǎn)并不一定想成為第一家，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否觸底回暖尚未明朗，發(fā)行REITs并不是有利時(shí)機(jī)�！拔覀円恢痹诿芮嘘P(guān)注國(guó)家REITs政策的最新進(jìn)展，公司也在研究REITs方案�！边@位內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)。

　　央行方案可能被采納 

　　記者在采訪中了解到，目前REITs主要有兩套方案可供選擇，由人民銀行牽頭REITs試點(diǎn)方案為債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，主要在銀行市場(chǎng)間流通；而證監(jiān)會(huì)方案則是股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，在證券交易所交易。業(yè)內(nèi)人士分析，央行方案為信托、偏債券模式，只是把物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生，地產(chǎn)公司可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，而通過(guò)良好的租金收益保證投資者能夠還本付息。證監(jiān)會(huì)方案，因需要房地產(chǎn)企業(yè)出讓物業(yè)所有權(quán)，所以做成標(biāo)準(zhǔn)的REITs會(huì)有困難。 

　　“央行方案優(yōu)勢(shì)在于，發(fā)行REITs，可以避免被雙重征稅（即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易后再被征稅），如果選擇成熟商業(yè)物業(yè)，其目前租金收益率在5％左右，扣除約3％的‘雙重征稅’，其收益率就不具備市場(chǎng)吸引力。目前證監(jiān)會(huì)也在修改他們的方案，但是市場(chǎng)更看好央行的方案。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。 

　　著名金融信托專(zhuān)家孫飛接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，最后選擇央行牽頭的方案可能性較大�！把胄性O(shè)計(jì)的REITs主要面向機(jī)構(gòu)投資者，帶一定的‘私募’性質(zhì)，而證監(jiān)會(huì)的方案則屬于公募性質(zhì)，同時(shí)面向機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者，作為試點(diǎn)方案風(fēng)險(xiǎn)更大。 

　　此外，今年以來(lái)，央行高層對(duì)REITs的表態(tài)明顯多于證監(jiān)會(huì)，這也可以從側(cè)面反映出前者方案被采納的可能性更大�！皩O飛說(shuō)。 

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在國(guó)家層面的具體法規(guī)沒(méi)有出臺(tái)前，全國(guó)有不少于10家的地產(chǎn)公司和中介機(jī)構(gòu)在做備戰(zhàn)REITs的相關(guān)方案。如上海浦東新區(qū)金融辦近日就透露，將在發(fā)行持有期限上進(jìn)行突破，傳統(tǒng)的信托投資品持有期限有長(zhǎng)達(dá)8年期、或10年期，浦東版REITs期限或有可能長(zhǎng)達(dá)15年、20年期限的長(zhǎng)跨度。 

　　“下半年推出問(wèn)題不大” 

　　2005年前后，在國(guó)內(nèi)推行REITs的呼聲漸響，但一直是“只聞打雷，不見(jiàn)下雨”，今年極可能取得突破。 

　　“REITs在今年推出問(wèn)題不大，很可能是下半年推出。因?yàn)樵圏c(diǎn)總體構(gòu)架已經(jīng)形成，央行官員年初也表態(tài)說(shuō)有關(guān)方案正在和有關(guān)部門(mén)會(huì)商，結(jié)果報(bào)國(guó)務(wù)院同意之后即開(kāi)展試點(diǎn)�！睂O飛接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析說(shuō)。 

　　近日已有媒體報(bào)道浦東REITs試點(diǎn)方案已進(jìn)入具體操作設(shè)計(jì)的階段，而各家銀行也表示了希望承發(fā)REITs的想法；天津?yàn)I海新區(qū)也擬將工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等高端收租型物業(yè)打包；北京市金融辦主任霍學(xué)文近日也表示，北京將支持在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。 

　　誰(shuí)能拔得頭籌？孫飛表示，上海和天津最先獲得試點(diǎn)的可能性最大�！熬湍壳扒闆r來(lái)看，將政策指向落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)最迅速的，當(dāng)屬上海，當(dāng)?shù)卣�府部門(mén)多次公開(kāi)表示已經(jīng)對(duì)推出房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行了具體部署，并由浦東新區(qū)政府牽頭；上海、天津目前也正在將一些擬上市的物業(yè)打包�！睂O飛說(shuō)。 

　　中原證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師魏博認(rèn)為，上海相對(duì)于天津的呼聲可能更高。天津?yàn)I海新區(qū)更多的是從國(guó)家政策扶持來(lái)考慮，而上海浦東除去它本身?yè)碛卸喾N適合做成REITs產(chǎn)品的物業(yè)外，上海金融中心的地位也是其能首先試點(diǎn)的一大優(yōu)勢(shì)。 

　　REITs試點(diǎn)是上海一個(gè)城市先行，抑或與天津、深圳、廣州等城市齊行，目前并沒(méi)有定論。 

　　孫飛認(rèn)為，即使上海獲得率先試點(diǎn)資格，也不會(huì)對(duì)其他城市影響很大，這只是時(shí)間先后的問(wèn)題�！罢�策面的信號(hào)非常清晰，就是鼓勵(lì)進(jìn)行試點(diǎn)，但是絕對(duì)不會(huì)局限在某一個(gè)城市，不會(huì)說(shuō)因?yàn)橛袑?shí)力的地產(chǎn)公司不在試點(diǎn)城市就不能申請(qǐng)REITs，國(guó)家的有關(guān)政策出臺(tái)后，只要符合條件的地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)都可以申請(qǐng)推行REITs.”孫飛說(shuō)。他同時(shí)表示，廣東省非常有基礎(chǔ)率先試點(diǎn)REITs，但是目前聽(tīng)聞的進(jìn)展似乎不如上海與天津。 

　　3000億市場(chǎng)洞開(kāi) 

　　REITS一般期限較長(zhǎng)，可以平滑房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)的影響，發(fā)展空間較大。興業(yè)證券測(cè)算，美國(guó)在1985年-2000年的復(fù)蘇穩(wěn)定期REITs占GDP比重一直保持在0.4％左右，而在發(fā)展期曾達(dá)到1.15％.按我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)總量計(jì)算，則REITs產(chǎn)品的合理空間在500億-3000億。而我國(guó)目前房地產(chǎn)集合類(lèi)信托基數(shù)較低，信托公司2007年共發(fā)行房地產(chǎn)集合類(lèi)信托76億元，2008年共發(fā)行房地產(chǎn)集合類(lèi)信托185億元，兩年共計(jì)261億元。

• · 2009年一季度固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)
• · 中國(guó)投資者信心指數(shù)連續(xù)兩個(gè)季度上升
• · 2009年一季度約兩成票據(jù)融資未流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)
• · 中國(guó)將繼續(xù)推進(jìn)匯率改革
• · 銀監(jiān)會(huì)將出貸后管理新規(guī)
• · 2009年一季度保險(xiǎn)三巨頭主業(yè)漲跌互現(xiàn)

• · 2009年3月險(xiǎn)企三巨頭保費(fèi)收入增速齊放緩
• · 2009年首季猛增信貸主要投向基建領(lǐng)域
• · 財(cái)政部提前半月公布地方債發(fā)行計(jì)劃
• · 貨幣政策預(yù)期微調(diào)
• · 保險(xiǎn)巨頭積極拓展農(nóng)村市場(chǎng)
• · 四家商業(yè)銀行參股保險(xiǎn)公司方案已上報(bào)

• ·2008年1-7月華東地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指
• ·2008年1-6月華東地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指
• ·2008年1-5月華東地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指
• ·2008年1-4月華東地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指
• ·2008年1-3月華東地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指
• ·2008年1-2月華東地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指