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深圳樓市大勢回暖
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 深圳 樓市 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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三月，草長鶯飛，在這個(gè)萬物復(fù)蘇的季節(jié)，深圳乃至珠三角的樓市也似乎開始蘇醒。滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)耐＼噲�、需要排�?duì)參觀的樣板房、售樓處飄紅的銷控表，都頗有熱銷季節(jié)到來的跡象。數(shù)據(jù)顯示，上周全市商品住宅成交總套數(shù)為849套，總成交面積為7．75萬平方米，成交金額9．51億元，環(huán)比都有成倍的增長。
大勢趨暖，然而細(xì)究到片區(qū)、產(chǎn)品、置業(yè)態(tài)度等要素，仍然多有冷暖程度的不同。這種程度上的差異，既有近期才出現(xiàn)的明顯現(xiàn)象，也有長期以來一直存在的苗頭。然而可以看出，在深圳市場中，關(guān)外、小戶型，以及置業(yè)者中的自住需求，也正是未來樓市發(fā)展軌道上的幾個(gè)重要方向。
片區(qū)：關(guān)外熱于關(guān)內(nèi)
在這一輪樓市蘇醒回暖中，深圳各區(qū)交出了各自不同的成績單。
充當(dāng)全市供應(yīng)大頭的關(guān)外兩區(qū)，由于供應(yīng)量的率先恢復(fù)，回暖的腳步有所加快。在近期的分區(qū)成交量看，龍崗和寶安占據(jù)了全市成交量的大部分。上周寶安成交423套，占全市成交49．8％，龍崗成交331套，占全市成交39．0％。而且上漲幅度相當(dāng)可觀，寶安漲幅高達(dá)141．7％，龍崗也為133．1％。
深圳市民可以明顯感覺到樓市的升溫。出入售樓處的人多起來了，而且在關(guān)外某些樓盤開盤時(shí)，還有一天銷售過半、排隊(duì)參觀樣板房的現(xiàn)象出現(xiàn)。寶安、龍崗擔(dān)當(dāng)起樓市回暖的排頭兵，在于區(qū)域內(nèi)新盤較多，且很多都是品牌開發(fā)商所開發(fā)的大型樓盤，具有品牌優(yōu)勢與規(guī)模優(yōu)勢，與關(guān)內(nèi)相比價(jià)格優(yōu)勢也很明顯。在關(guān)外交通便利、居住條件比較成熟的片區(qū)，結(jié)合品牌、大社區(qū)、以及降價(jià)等要素，成為了目前牽引樓市回暖的發(fā)動引擎。
而相形之下，關(guān)內(nèi)市場則回升的幅度不大。上周成交量中，羅湖、福田有回升，而南山下降35．3％，鹽田無變化，回暖步伐不一�？赡芘c關(guān)內(nèi)春節(jié)之后并沒有推出新的項(xiàng)目，價(jià)格讓利空間也比較小有關(guān)。
也有業(yè)內(nèi)人士就此分析，認(rèn)為關(guān)外樓市價(jià)格已經(jīng)基本到位，而關(guān)內(nèi)樓市由于投資客的缺席，調(diào)整還需假以時(shí)日。例如南山區(qū)的沿海項(xiàng)目，因?yàn)橹靶〕醇逸^多，而后在資金壓力下多有拋盤，不少周邊的一手二手樓盤已有所降價(jià)，吸引了一批自住客入市，而南山日后還有深圳中心的西移、西部通道、港珠澳大橋等多項(xiàng)利好，未來仍會有長線投資者趁機(jī)出手，屆時(shí)才會拉動市場恢復(fù)熱度。
產(chǎn)品：小戶熱于大戶
小戶型是許多初次置業(yè)者的心頭好，郭女士就是一例。郭女士是龍崗本地人，因?yàn)橛懈篙叺淖越ㄎ飿I(yè)，并沒有購買過商品房。然而隨著龍崗中心城的市政建設(shè)逐漸完善，加上想給自己接近入學(xué)年齡的孩子一個(gè)更好的教育環(huán)境，她也考慮在中心城買一套小房子。最近市場的價(jià)格回歸和銷售起色，使她更堅(jiān)定了這個(gè)想法，只是具體到產(chǎn)品上她還有一些顧慮：“我想買面積不要太大的房子，因?yàn)橹蛔∥覀円粋�(gè)小家庭，而且整體價(jià)格上會比較實(shí)惠。但現(xiàn)在這里的新房戶型都偏大，很難找到適合的�！�
在關(guān)外供應(yīng)中，大戶型唱主角的格局并未改變，但不能否認(rèn)，相對稀缺的小戶型似乎銷售情況更旺。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在2月份龍崗中心城所存在的房源中，三房四房的存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一房二房，然而實(shí)際成交套數(shù)中，一房是銷售量最大的，其次二房與三房成績相當(dāng)。
而在開發(fā)用地緊張的關(guān)內(nèi)，除了特殊位置的豪宅項(xiàng)目之外，90平方米以內(nèi)的小戶型已成為供應(yīng)的主流。尤其是公寓式的住宅項(xiàng)目在關(guān)內(nèi)更是不斷推出。國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1、2月份深圳關(guān)內(nèi)四區(qū)的成交戶型戶均面積都在60－90平方米上下，而這個(gè)數(shù)字還要低于該區(qū)域的可售戶型戶均面積。由此可見，深圳置業(yè)者所青睞的戶型，更傾向于市場提供的單位中單套面積較小的那部分。
上月，全市銷售的商品房主要以2房和3房為主，比率分別高達(dá)43％和36％，主要是因?yàn)榻诘某山挥猛疽宰宰橹�，而價(jià)位適中的2房和3房是自住客的首選；1房和4房及以上戶型所占比重較小，分別有13％和8％。
成交面積方面，60－90平方米面積區(qū)間的成交占總成交的45％，這個(gè)面積區(qū)間正是工薪階層首選的區(qū)間；90－144平方米面積區(qū)間的成交比重則占了27％；對于目前工薪階層的自住客占主流的市場上，小戶型的銷售動力，會比大戶型更會持久且強(qiáng)勁。
置業(yè)者：自住熱于投資
對于置業(yè)者而言，這次春季復(fù)蘇未免有些姍姍來遲。從去年10月至今，樓市的這批主角們都只有分散地零星出現(xiàn)。進(jìn)入三月，置業(yè)者群才大規(guī)模地涌入市場，而其中自住客的大比率出現(xiàn)，更大大增加了此次樓市復(fù)蘇的含金量。
在寶安某個(gè)樓盤的開盤現(xiàn)場，記者就發(fā)現(xiàn)，攜老扶幼的一家子，新婚的小夫妻等住家置業(yè)者在人群中占了多數(shù)，以往一次性簽下幾套房的投資客們則不見蹤跡。自住者的蘇醒在年后已經(jīng)有所顯現(xiàn)，盡管當(dāng)時(shí)供應(yīng)量正在持續(xù)萎縮，成交量也沒有明顯的放大趨勢，但售樓處的人流量可以看得出有顯著的增加，重新出來看房的人很多，這正是市場信心恢復(fù)的體現(xiàn)。而進(jìn)入三月，這些信心開始體現(xiàn)在售樓處的銷控表上。
去年上半年的深圳房產(chǎn)市場可以說是投資客的舞臺，而從下半年起，自住客開始占了主流，而現(xiàn)在也無疑是自住客進(jìn)場的最佳時(shí)機(jī)。隨著投資客一步步淡出，自住客開始入場，并逐漸發(fā)展成為市場需求的主導(dǎo)力量。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月份深圳二手住宅的成交客戶中， 93％的客戶是用來自住，可以看出現(xiàn)階段市場是自住買家的市場；在市場前景仍然不甚明朗的時(shí)候，僅有5％的客戶用來投資，另外有2％的客戶用來自住或投資。許多人選擇在奧運(yùn)年結(jié)婚、生子，對商品房的自住需求不斷增大，同時(shí)，去年的宏觀調(diào)控針對的是投資需求，對自住客影響不大。因此促成了這一輪的自住客回歸潮。自住客主導(dǎo)市場需求，也正是開發(fā)商以降價(jià)作為主要促銷手段的原因，因?yàn)閷τ诖蟛糠肿宰】蛠碚f，價(jià)格是絕對處于第一位的參考因素。
在整個(gè)珠三角地區(qū)，自住需求的復(fù)蘇也頗為明顯。在上周末，河源雅居樂花園在馬可孛羅酒店舉辦的推介會，就吸引了300多位VIP客戶到場，至今已經(jīng)促使100多名深圳的河源人，在自住需求的驅(qū)動下，回到家鄉(xiāng)置業(yè)。在廣州和中山，3月份樓市也出現(xiàn)了局部復(fù)蘇的跡象，盡管有部分開發(fā)商和消費(fèi)者仍在靜觀其變，但不斷推出的新盤給市場帶來了新的希望�；葜輼鞘性趦r(jià)格的持續(xù)調(diào)整中，也開始了市場理性回歸。而近期港珠澳大橋融資方案出臺，也為珠海樓市帶來一大利好。作為這些城市頗具代表性的高端項(xiàng)目，惠州雅居樂白鷺湖，珠海綠景鳳凰山一號，以及雅居樂在中山的諸項(xiàng)目，也成為了許多置業(yè)者關(guān)注的熱點(diǎn)。
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