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地產(chǎn)商圈錢圈地
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-10-18
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1100億元。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，如此短時間內融得如此多資金。專家提醒，隨著地產(chǎn)股股價高企、地產(chǎn)商上市融資節(jié)奏加快，房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險正在向股市轉移
“上海地王”“廣州地王”“天津地王”“武漢地王”……地價狂飆，“地王”頻出，開發(fā)商們正在饕餮一場“地產(chǎn)盛宴”。一邊“跑馬圈地”，一邊憑借土地儲備從股市迅速融得逾千億巨資，時間之短、規(guī)模之大，自滬深股市成立以來，其他行業(yè)無出其右。
一幅房、地、股聯(lián)動圖日益顯現(xiàn)：“土儲”愈多，從股市圈錢就愈多；低成本融資愈多，買地沖動愈烈、手筆愈大。結果，地價越拍越高，土地囤積越來越多，房地產(chǎn)股一飛沖天。地價推高房價，堆積樓市泡沫，而開發(fā)商則通過股權公眾化將原本由企業(yè)承擔的房地風險轉嫁給中小散戶。
房企猛刮“圈地風”醉翁之意在股市
眼下，地產(chǎn)巨頭們正在全國上演堪稱狂熱的“圈地運動”。
8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元拍得上海南京路東端地塊，樓面單價高達6.69萬元/平方米，一舉成為國內單價最貴的“地王”。
僅一個月前，北辰實業(yè)等以92億元的天價競得長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國內單宗土地拍賣總價最高的紀錄。
7月12日，萬科在廣東東莞競得一地，單位樓面地價超1.5萬元，不僅刷新廣東全省“地王”記錄，更高出當?shù)噩F(xiàn)售商品房均價1倍，開“面粉貴過面包”之先河。
而房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績報告中膨脹的“土地儲備”量，更是凸顯了當下囤地風之盛。中報顯示，截止7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米。另一地產(chǎn)巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產(chǎn)公司。
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按照目前企業(yè)年開發(fā)量計算，在不新購土地的情況下，一些企業(yè)儲備用地足供連續(xù)開發(fā)兩三年，多的可達四五年，甚至土地儲備量更可供開發(fā)六七年的企業(yè)也不鮮見。
“這一輪圈地熱與以往有很大不同，它是與當前的牛市互為呼應的”。張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產(chǎn)股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業(yè)未來發(fā)展作儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈占。
地產(chǎn)股狂掀“增發(fā)潮”
與“跑馬圈地”相呼應，上市房地產(chǎn)企業(yè)頻繁增發(fā)，從證券市場超大規(guī)模圈錢融資。8月22日，金地集團發(fā)布公告，除發(fā)行12億元的公司債進行融資外，公司還將通過公開增發(fā)募集180億元左右的資金。而一個多月前，這家公司剛剛定向增發(fā)1.73億A股，募得近45億元。
8月29日，萬科公告，宣布增發(fā)31715萬A股，募資100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1100億元。張馳飛說，滬深股市成立以來，還從來沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，在如此短的時間內、融得如此多的資金。
巨額融資為房企進一步“跑馬圈地”提供了堅實的后盾。僅僅7月中旬至今，就有萬科、北辰實業(yè)、保利地產(chǎn)、棲霞建設等多家房地產(chǎn)公司四處購地，足跡遍及無錫、蘇州、東莞、南京、長沙、杭州等多個城市。
“一塊土地動輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高�！苯ㄔO銀行上海分行的一位信貸經(jīng)理說，而從股市融資成本非常低廉，無須還本、不用付息，風險卻由眾多投資者分擔�！暗禺a(chǎn)商動輒一擲億金也就毫不奇怪了�！�
而需要相應的業(yè)績來維持高股價的壓力，反過來又迫使開發(fā)商以更高的價格去追逐更多的土地。至此，被開發(fā)商們在業(yè)績報告中包裝成“開發(fā)規(guī)模加速→多元化資金渠道下的資金獲取量增加→財務績效提高→市值擴張的良性循環(huán)”，實質上已異化成“高地價→高股價→更高地價”的“泡泡”互動。
警惕“股地拉扯”的風險雙向循環(huán)
專家認為，隨著地產(chǎn)股股價高企、地產(chǎn)商上市融資節(jié)奏加快，房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險正在向股市轉移。上世紀70年代香港出現(xiàn)的“股地拉扯”可能再次上演，以高地價為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫結合在了一起，并互為循環(huán)。
最直觀的結果是高地價直接推高了房價，透支未來增長空間。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，每有地塊高價賣出，周邊房價必應聲大漲，這幾乎成了普遍現(xiàn)象。如上海新江灣城地塊幾個月前拍出樓板價逾1.2萬元/平方米，之后周邊房價就迅速從每平方米1.5萬元左右升至1.8萬元。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。未來三年內，房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。
另一方面，房企競相圈地、圈錢，樓市風險正在不斷向證券市場轉移。
房地產(chǎn)行業(yè)風險的最終承擔者很可能不是、至少不完全是風險的制造者——房企，而是購房人、銀行和股民。地產(chǎn)公司以極低的成本從股市圈錢，推高地價，進而抬高房價，由老百姓買單。盡管房企直接融資減少了其銀行貸款，一定程度上分散了銀行風險，但畸高房價使銀行個人房貸業(yè)務風險大大增加。一旦房價下跌，壞賬增加，可能引發(fā)系統(tǒng)金融風險。
值得注意的是，開發(fā)商通過股權公眾化將房地產(chǎn)風險分散轉嫁。原本由企業(yè)承擔的行業(yè)風險最終被分散轉嫁到地產(chǎn)股投資者身上。
上市地產(chǎn)企業(yè)借股民的錢圈地，也造成大量土地被囤積閑置，國家有關處置閑置土地的法規(guī)、政策被架空成一紙具文，平添樓市調控的壓力。
1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就規(guī)定，出讓的土地逾期一年未動工開發(fā)的，可征20%的閑置費，逾期兩年則可無償收回。1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、2005年出臺的“國八條” 均重申了相關規(guī)定。2006年的國務院轉發(fā)的九部委意見更要求“加大對閑置土地的處置力度”，“按期動工但開發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止建設連續(xù)滿1年的，(也)按閑置土地處置�！�
但現(xiàn)在，眾多房地產(chǎn)公司公開聲稱土地儲備足夠開發(fā)三四年，顯然是置國家相關法律法規(guī)政策于不顧�！暗禺a(chǎn)公司大面積囤地是在給政府出難題，”房地產(chǎn)研究者顧海波說，“對閑置土地不處置，囤地之風會更盛，開發(fā)商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴格執(zhí)行的話，土地儲備的價值會削減，投資地產(chǎn)股的股民難免受損。總而言之，圈錢、囤地對樓市調控都大不利�！�
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