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2018年杭州樓市最新新聞 半年樓市眾生相 土拍遇冷新房中簽率提高

  • 2018年9月28日 zengyan來(lái)源:錢(qián)江晚報(bào)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 1213 79
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2018年杭州樓市最新新聞:半年樓市眾生相,全民搖號(hào)退潮,中簽者怕套牢。

剛需說(shuō),搖號(hào)讓他有了公平參與買(mǎi)紅盤(pán)的機(jī)會(huì)搖30次才中簽的人說(shuō),已經(jīng)沒(méi)有激動(dòng)的心情。

杭州樓市這半年,參與搖號(hào)的共有43萬(wàn)人次。這個(gè)恢弘的數(shù)字背后,是一個(gè)個(gè)揪心的買(mǎi)房故事,是一幕幕關(guān)于搖號(hào)的悲喜劇。

2018年杭州樓市最新新聞 半年樓市眾生相 土拍遇冷新房中簽率提高

大江東某樓盤(pán)搖號(hào)登記現(xiàn)場(chǎng)。本報(bào)資料圖片

搖號(hào)之初的3個(gè)月,是全民“社會(huì)搖”時(shí)期。為了買(mǎi)到房子,購(gòu)房者們不辭辛勞大熱天輾轉(zhuǎn)多處排隊(duì)凍資或搖號(hào),其中既有同時(shí)搖中多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)的“天選之人”,更有經(jīng)歷了30次搖號(hào)“長(zhǎng)跑”才首次中簽的購(gòu)房者;如今行情生變,很多中簽的購(gòu)房者卻遲疑了:現(xiàn)在買(mǎi)房會(huì)不會(huì)套牢?

也有身段靈活的投資客,見(jiàn)勢(shì)撤離。

平等參與搖紅盤(pán),剛需購(gòu)房者的福音來(lái)了

從去年一直持續(xù)到年初的號(hào)子費(fèi)和捆綁銷(xiāo)售,以及市場(chǎng)上屢見(jiàn)不鮮的托關(guān)系,終于在“搖號(hào)時(shí)代”戛然而止。

搖號(hào)政策最受益的無(wú)疑是剛需購(gòu)房者。小L就是其中一位。來(lái)杭5年,好不容易有點(diǎn)積蓄的他,去年就開(kāi)始在余杭區(qū)各樓盤(pán)看房,“去年很多樓盤(pán)都是捆綁車(chē)位銷(xiāo)售,動(dòng)不動(dòng)就全款,根本買(mǎi)不起;有些則要托好幾層關(guān)系,剛來(lái)杭州幾年,哪有這么廣的人脈?”小L當(dāng)時(shí)看了一圈房子,心情有點(diǎn)絕望。

但今年4月初出臺(tái)的搖號(hào)細(xì)則,讓小L重燃希望?!笆赘吨恍枞桑也坏美壾?chē)位。這意味著均價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右的樓盤(pán)我都可以去搖,搖到了是我運(yùn)氣,搖不中也不怨人。”

“我最先參與搖號(hào)的樓盤(pán)是紅盤(pán)融信瀾天,400多套房子,中簽率3.4%,雖然無(wú)房戶傾斜40%,不過(guò)很遺憾我沒(méi)搖中。我記得當(dāng)時(shí)還特地請(qǐng)了一天假,準(zhǔn)備各種材料,銀行都跑了三次?!毙說(shuō)。

剛開(kāi)始沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),但經(jīng)過(guò)一次搖號(hào)之后就掌握了訣竅,之后先后搖了萬(wàn)科勸學(xué)里、融創(chuàng)金成江南府,終于,8月他搖到了紅盤(pán)中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城,“換作是去年,這樣的紅盤(pán),我恐怕連門(mén)檻都?jí)虿坏健!?/p>

雖然,中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城25000元/平方米左右的價(jià)格超出小L的預(yù)算,不過(guò),小伙伴一致勸他咬咬牙買(mǎi)下來(lái)?!坝信笥焉踔猎敢饨栉义X(qián),說(shuō)這么低的中簽率,搖中等于中彩票。最后我買(mǎi)了套4樓價(jià)格相對(duì)較低的房源,幾乎所有積蓄都做了首付。選完房子后的一周,手頭所剩無(wú)幾,天天都是朋友請(qǐng)我吃飯。”

對(duì)于小L這樣的剛需來(lái)說(shuō),搖號(hào)給了他希望,給了他公平參與競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì),也讓他圓了置業(yè)杭州的夢(mèng)。

搖了30次終如愿,卻已經(jīng)不激動(dòng)了

搖號(hào)不僅讓剛需客看到了機(jī)會(huì),投資客也關(guān)注到了“打新股”一般的紅利,尤其是那些紅盤(pán),因?yàn)楦苓叾址績(jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛,搖到就相當(dāng)于賺了上百萬(wàn)元。在這巨大的套利空間誘惑下,有人甚至已經(jīng)搖號(hào)了幾十次。

F先生是某熱門(mén)紅盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn),在他的微信朋友圈里,近半年來(lái)他轉(zhuǎn)發(fā)最多的一首歌曲是《涼涼》,就像這首歌里唱的一樣,他的搖號(hào)經(jīng)歷可以說(shuō)是一路“涼涼”。作為房地產(chǎn)一線從業(yè)人員,他自然對(duì)哪些樓盤(pán)值得搖號(hào)、值得投資有所了解,但讓他沒(méi)想到的是,直到經(jīng)歷了30次搖號(hào),他才第一次中簽了自己心儀的樓盤(pán)。

“如果搖中地段好的樓盤(pán)就自住;相對(duì)差一點(diǎn)的就投資,等交房了再加點(diǎn)錢(qián)進(jìn)行置換?!睂?duì)于自身的需求,F(xiàn)先生考慮得還是比較明確的,因此他參與搖號(hào)的樓盤(pán)幾乎都是有價(jià)格紅利的熱門(mén)樓盤(pán),從良渚到未來(lái)科技城,從三墩到丁橋,從奧體到新街,這半年來(lái),幾乎每個(gè)板塊的熱門(mén)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)他都不缺席,直到上一次中南君奧時(shí)代開(kāi)盤(pán),他才終于首次中簽。

“最多一天報(bào)名了3個(gè)樓盤(pán)?!盕先生告訴記者,此前他賣(mài)掉了手頭一套房子,為了搖號(hào)凍資,還從銀行貸了一部分錢(qián),“搖了兩個(gè)多月,除掉資金本身的成本,再加上要還貸款利息,虧了兩三萬(wàn)是肯定的。”

“屢戰(zhàn)屢敗”卻又“屢敗屢戰(zhàn)”,他的心態(tài)倒一直不錯(cuò):“我們好幾個(gè)同事和我一樣,搖了20多次都還沒(méi)中,現(xiàn)在還有人在接著搖。因?yàn)樽约鹤龇康禺a(chǎn),之前就判斷杭州會(huì)跟其它已實(shí)行搖號(hào)的城市一樣,到年底二手房會(huì)有所下跌,有些購(gòu)房者兩三次沒(méi)中簽就轉(zhuǎn)而去買(mǎi)二手房,其實(shí)太過(guò)著急了?!?/p>

不過(guò),可能是搖號(hào)次數(shù)太多,F(xiàn)先生表示雖然第30次搖號(hào)中簽了,但已經(jīng)沒(méi)有激動(dòng)的心情了。

搖中多個(gè)熱門(mén)盤(pán)的“天選之人”,逼出搖號(hào)后的一次重磅新政

與F先生的屢敗屢戰(zhàn)相比,曾在今年6月轟動(dòng)一時(shí)的周某,真的可以說(shuō)是“天選之人”。

關(guān)注過(guò)當(dāng)時(shí)新聞的讀者應(yīng)該還有印象,他用名下三個(gè)公司的名義參與了多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)的搖號(hào),并屢屢中簽。短短一周內(nèi),他中簽了九龍倉(cāng)瓏璽三個(gè)名額,按照當(dāng)時(shí)瓏璽項(xiàng)目15%的中簽率來(lái)計(jì)算,概率只有0.3%左右,再加上萬(wàn)科融信西雅圖、濱江金茂府他也各中一個(gè)名額,可以說(shuō)是完成了“不可能的任務(wù)”。

以周某為例,報(bào)名的熱盤(pán)中有多個(gè)樓盤(pán)是同時(shí)入市的,經(jīng)記者測(cè)算,他同時(shí)參與這些樓盤(pán)報(bào)名,所需資金成本超過(guò)2000萬(wàn)元。

從時(shí)間上來(lái)看,周某注冊(cè)這三家公司的時(shí)間,是在搖號(hào)政策出臺(tái)后,或許他就是沖著搖號(hào)來(lái)的,為了提高自己的中簽率。并且他也有這樣的資金實(shí)力,可以在多個(gè)樓盤(pán)凍資搖號(hào)并一次性付款買(mǎi)房。

“哪里有什么貓膩,我們都是按照相關(guān)規(guī)定參與登記和公證搖號(hào)的。這幾個(gè)樓盤(pán)和房產(chǎn)公司的人,我們都不認(rèn)識(shí),也沒(méi)有托過(guò)關(guān)系,純粹就是運(yùn)氣好。”周某在接受記者采訪時(shí)曾說(shuō)。

不過(guò),周某的行為也側(cè)面說(shuō)明了搖號(hào)細(xì)則中存在的一些漏洞。隨后,杭州有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了相關(guān)政策,叫停了以公司名義買(mǎi)房的行為。

全民搖號(hào)“潮水退去”,市場(chǎng)進(jìn)入高位盤(pán)整

市場(chǎng)總有起起落落,搖號(hào)改變不了大勢(shì)。樓市進(jìn)入“中場(chǎng)”,土地市場(chǎng)突遇“冷風(fēng)”,緊接著,二手房和新房市場(chǎng)相繼陷入觀望。有投資客已經(jīng)率先離場(chǎng)。

“剛開(kāi)始和別人一樣,都是找那些紅盤(pán)下手,特別是有盈利空間的,一律都去試試?!辟Y深投資客D叔說(shuō),自己的搖號(hào)心態(tài)蠻好,沒(méi)有“溺水三千只取一瓢”的特定目標(biāo)樓盤(pán),只要有利可圖,A樓盤(pán)沒(méi)中簽可以換B樓盤(pán)、C樓盤(pán),一切都可以時(shí)間換空間。

D叔對(duì)樓市一直保持著自己的敏感,在他眼里,雖然仍看好杭州樓市,但他也表示短期內(nèi)自己會(huì)收手。對(duì)于投資客而言,最重要的就是提前判斷行情,“直白地講,現(xiàn)在短期炒作空間已經(jīng)沒(méi)了。我大概在6月份以后就不去參加搖號(hào)了。”

D叔說(shuō),因?yàn)橹皳u的幾個(gè)盤(pán)都和二手房差價(jià)巨大,收益看得到。但隨著市場(chǎng)進(jìn)入深水期,紅盤(pán)基本都去化得差不多了,接下來(lái)的新開(kāi)樓盤(pán)基本都是微利,甚至漲勢(shì)不明朗。“我周邊的投資客基本都撤了,有的比我離場(chǎng)還早。我們判斷,接下來(lái)的一年,可能都會(huì)是高位盤(pán)整,甚至有可能會(huì)降?!?/p>

搖了5次未中簽的D叔,算了下自己搖號(hào)凍結(jié)的資金成本,“還不如拿去銀行理財(cái)”。當(dāng)然,投資本來(lái)就是博一博,會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),“接下來(lái),我還會(huì)持續(xù)關(guān)注政策走向,資金會(huì)先放在相對(duì)安全的地方?!?/p>

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土拍遇冷新房中簽率提高 杭州南京樓市轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)

3個(gè)月前,如果說(shuō)哪個(gè)城市的樓市最火,杭州絕對(duì)能排的上位次。那時(shí)的杭州,剛剛實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策,在限價(jià)和搖號(hào)等政策的作用下,一二手房?jī)r(jià)的倒掛,意味著搖中一套新房就能"賺"數(shù)十萬(wàn)元,甚至上百萬(wàn)元。

巨大的價(jià)差,也讓參加購(gòu)房搖號(hào)的隊(duì)伍越來(lái)越龐大,萬(wàn)人搖號(hào)購(gòu)房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,個(gè)別樓盤(pán)的"中簽率"甚至低于4%,買(mǎi)房如同"打新股",難度也越來(lái)越高;而在土拍市場(chǎng),"溢價(jià)率50%+競(jìng)自持"已成為"標(biāo)配"。

然而,僅僅3個(gè)月后,杭州樓市卻呈現(xiàn)出另一番景象:搖號(hào)中簽率普遍升高,部分樓盤(pán)中簽率甚至高達(dá)90%,而棄選者也越來(lái)越多;在土拍市場(chǎng),底價(jià)成交現(xiàn)象也越來(lái)越多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,不僅僅是杭州,近期南京樓市也在上演著類(lèi)似的場(chǎng)景。種種跡象顯示,兩地的樓市正呈現(xiàn)"降溫"趨勢(shì)。那么,土拍遇冷、中簽率提高,是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)正從"賣(mài)方市場(chǎng)"轉(zhuǎn)向"買(mǎi)方市場(chǎng)"呢?

樓市降溫?

8月27日,杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地。最終,位于祥符東單元、望江單元、四堡七堡單元的3宗宅地,在經(jīng)過(guò)11輪、6輪、1輪競(jìng)價(jià)后,分別以3%、2%、0溢價(jià)率成交。這也是今年以來(lái),杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。

而3個(gè)月前,杭州的土拍卻異常火熱。

5月30日,綠城交投以溢價(jià)率50%+自持2%、總價(jià)23億元拿下未來(lái)科技城一宗宅地;5月28日,恒隆以119%溢價(jià)率、總價(jià)107億元拿下一宗商業(yè)用地;5月21日,招商蛇口以溢價(jià)率50%+自持4%、總價(jià)56億元拿下蕭山一宗宅地……

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在7月31日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出"合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"之后,杭州土拍溢價(jià)率直接從2位數(shù)掉到個(gè)位數(shù)。

7月,杭州成功出讓了31宗土地,溢價(jià)率達(dá)到2位數(shù)的有14宗,其中溢價(jià)率超過(guò)20%的有13宗,溢價(jià)率最高的為一宗商業(yè)用地,達(dá)到66%;零溢價(jià)的有11宗。到了8月,截至8月28日,杭州成功出讓了24宗土地,溢價(jià)率達(dá)到2位數(shù)的有2宗,其中超過(guò)20%的有1宗,溢價(jià)率為26%;零溢價(jià)的有15宗。

綜合溢價(jià)率也能佐證土地"降溫"的趨勢(shì)。7月份杭州土地出讓收入為573億元,綜合溢價(jià)率14%。而到了8月份,截至8月28日,杭州土地出讓收入為226億元,綜合溢價(jià)率下降至4%。

不僅僅是土地市場(chǎng)遇冷,樓市也出現(xiàn)"降溫"跡象。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì),目前杭州市場(chǎng)在售新房項(xiàng)目超過(guò)200個(gè),中簽率超過(guò)50%的有近50個(gè),其中因認(rèn)籌數(shù)低于可售房源數(shù)而不用搖號(hào)的項(xiàng)目有20個(gè)。中簽率越來(lái)越高。

而能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)回調(diào)。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,位于蕭山新城區(qū)的某樓盤(pán),目前掛牌價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米,雖較年初上漲近20%,但較5月份下滑近15%。

"現(xiàn)在政策調(diào)控越來(lái)越嚴(yán),大量新盤(pán)集中上市,部分板塊的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),很多人都覺(jué)得市場(chǎng)在冷卻,不再像4月份剛搖號(hào)時(shí)那樣盲目參與搖號(hào)了,觀望情緒越來(lái)越濃。"杭州當(dāng)?shù)匾幻?gòu)房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,"我也在觀望,等有機(jī)會(huì)了再入手。"

杭州樓市呈"降溫"趨勢(shì)并不是孤立,另一熱點(diǎn)二線城市南京也與之類(lèi)似。

8月17日,南京市浦口區(qū)3宗宅地出讓,平均溢價(jià)率僅6%。此外,記者梳理發(fā)現(xiàn),近期個(gè)別新開(kāi)樓盤(pán)甚至給出"開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu),可享房款減免20000元"的優(yōu)惠。

此外,南京在7月份掛出的土地出讓公告中,取消了此前沿用的"競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷(xiāo)售"等要求,這無(wú)疑有利于加快土地開(kāi)發(fā)和住房上市節(jié)奏,增加市場(chǎng)供應(yīng),緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

市場(chǎng)整治

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,自6月25日住建部聯(lián)合中宣部、公安部等七部委,下發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》,特別是中共中央政治局在7月31日提出"合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"后,多地先后密集發(fā)布文件,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整治。

如杭州,7月23日,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng),提出將堅(jiān)持"房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的"定位,從7月至12月底,在全市范圍內(nèi)開(kāi)展聯(lián)合執(zhí)法,重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為,虛假信息、虛假發(fā)布房源行為,治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)違法違規(guī)行為。對(duì)捂盤(pán)惜售、變相囤積房源;捏造或散布漲價(jià)信息、哄抬房?jī)r(jià)或房租;開(kāi)發(fā)企業(yè)收取備案價(jià)外的加價(jià)行為;限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款等行為進(jìn)行查處,進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

在南京,8月13日,南京市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展專項(xiàng)整治行動(dòng),決定從8月至12月底,重點(diǎn)打擊售后包租、虛假?gòu)V告、發(fā)布不實(shí)信息、簽訂陰陽(yáng)合同、變相捆綁銷(xiāo)售等行為;重點(diǎn)整治開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售或變相囤積房源;"首付貸""首付分期",捆綁銷(xiāo)售;經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供"陰陽(yáng)合同"避稅,發(fā)布虛假房源和價(jià)格信息;房地產(chǎn)廣告中承諾升值或投資回報(bào)等行為,進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

"限價(jià)、調(diào)控越來(lái)越嚴(yán),讓一些開(kāi)發(fā)商原本認(rèn)為樓市調(diào)整政策會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)的預(yù)料落空,目前來(lái)看,調(diào)控不可能放松了。"某房企內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,"很多開(kāi)發(fā)商已不再像之前那樣樂(lè)觀了。"

多位市場(chǎng)分析人士表示,在當(dāng)前去杠桿,以及引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的背景下,特別是近期提出要"堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲",以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象進(jìn)行整治后,樓市持續(xù)保持著高壓態(tài)勢(shì),投機(jī)投資需求得到明顯抑制,購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期已出現(xiàn)松動(dòng)跡象,買(mǎi)方市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越大。

"土地溢價(jià)率降低,一方面與樓市調(diào)控趨嚴(yán),地方政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行管控有關(guān),另一方面還與開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)不再過(guò)于樂(lè)觀,以及自身資金實(shí)力有關(guān)。"易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,"對(duì)購(gòu)房者而言,隨著限價(jià)、市場(chǎng)整治的推進(jìn),買(mǎi)方的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)明顯提高;而對(duì)房企而言,在銷(xiāo)售端和投資端將承受著較大壓力,需要采取靈活策略,防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。"

延伸閱讀

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