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“飛地”武清的房價史:曾經一個房號就能炒到十幾萬

2017年3月3日     來源:21世紀經濟報道      編輯:HeDaoHui      繁體
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從去年3月開始,武清樓市的月度成交規(guī)模從不足2000套跳漲至3000套以上的水平,個別月份甚至超過4000套,直到10月才遭遇腰斬,成交量又將至不足2000套的水平,且至今仍未恢復。對此,業(yè)內人士指出,在2016年的市場行情中,武清樓市的暴漲與暴跌,都反映出投資需求旺盛、

樓市

  從去年3月開始,武清樓市的月度成交規(guī)模從不足2000套跳漲至3000套以上的水平,個別月份甚至超過4000套,直到10月才遭遇腰斬,成交量又將至不足2000套的水平,且至今仍未恢復。對此,業(yè)內人士指出,在2016年的市場行情中,武清樓市的暴漲與暴跌,都反映出投資需求旺盛、非理性情緒蔓延的特點。

  “飛地”的房價史

  武清區(qū)是天津僅有的兩個與北京接壤的區(qū)域之一,區(qū)劃面積1570萬平方千米,是僅次于濱海新區(qū)和薊州區(qū)的第三大區(qū)縣。與另一個接壤北京的薊州區(qū)相比,武清位于京津兩地的中間地帶,且有高鐵的經過,地理位置和交通條件更為優(yōu)越。

  從房地產市場發(fā)展來看,武清可謂是天津的一塊“飛地”。當地房企人士向記者表示,武清樓市從2000年以后真正起步,其變化趨勢與鄰近的燕郊、香河等地幾乎同步,而與天津樓市變化有著明顯的差別。

  從區(qū)域布局來看,圍繞武清中心區(qū)域周邊,有大量的在建和已經建成的房地產項目,相比當地的常住人口甚至有過剩之嫌。同時,很多已交房的小區(qū)入住率較低,晚間“黑燈”的現象較為普遍。

  在武清的購房者結構中,來自北京的購房者占據半數以上(但比例低于燕郊、香河等地),其余多來自天津市區(qū)和河北。這些相似的特征,使得武清樓市的升溫與降溫,滯后于燕郊、香河1-2個月的時間。

  在環(huán)北京區(qū)域的各區(qū)縣中,武清具有兩個重要優(yōu)勢。一是高鐵站帶來的便利性。自2008年京津高鐵正式開通運營之后,武清房價迎來第一波上漲期。在此之后,武清樓市不再滯后于“北三縣”,而是與后者趨于同步。

  另一個優(yōu)勢在于落戶。相比環(huán)京區(qū)域的河北各區(qū)縣,武清有在天津落戶的機會,風行多年的藍印戶口政策吸引了大量的北京購房者。2014年,藍印戶口政策終結,武清購房者仍可憑借積分的方式落戶天津。

  這些綜合優(yōu)勢,以及受益于京津冀區(qū)域發(fā)展的利好,使得武清樓市在去年一度迎來暴漲。

  據記者調查,位于區(qū)域中心地帶的“楓丹天城”項目,去年5月時的開盤均價不足15000元/平方米,到10月加推房源時,房價已經上漲到24000元/平方米;區(qū)域南部的紫韻楓尚項目,去年年初開盤均價為6000元/平方米,到今年1月的推盤,單價就已超過1萬元。

  當地某知名房地產企業(yè)負責人向記者表示,去年二、三季度以來,武清區(qū)域的多數房地產項目出現大幅漲價,漲幅近乎翻倍。支撐這種漲價的,是以北京為主的購房群體,其中有相當比例為投資客。

  他還表示,與環(huán)京區(qū)域的其它區(qū)縣一樣,武清房價一度出現一房難求的局面,“最夸張的時候,一個房號就能炒到十幾萬。”此后,“炒房號”行為被禁止,但武清的房價并未看到下跌跡象。

  潛力與泡沫

  武清樓市的轉折點在去年第四季度。根據中原地產的統(tǒng)計,去年10月,武清成交商品住宅1727套,環(huán)比下降48.2%。到11月和12月,成交量進一步下降到1487套和1294套。今年1月,成交量仍然在1273套的低位。

  去年出臺的兩輪調控政策,被認為是造成樓市降溫的主因。2016年9月末,天津出臺“限購令”,并提高非津籍購房者的首付比例,政策作用的范圍為市內六區(qū)和武清區(qū)。11月末,天津再度發(fā)文提高信貸門檻。

  政策出臺后,很多房企開始封盤,造成武清樓市供應量迅速下跌。根據記者的調查,去年四季度以來,武清甚少有新項目開盤,現有的項目大多售罄,部分只剩尾盤。

  這種暴漲又暴跌的現象在其它區(qū)域甚少出現。中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰向21世紀經濟報道記者表示,這是因為武清樓市的投資客比例較大,市場情緒容易出現波動。

  陳云峰表示,在環(huán)京區(qū)域的各區(qū)縣中,受益于京津冀協(xié)同發(fā)展倡議的次序,分別為廊坊、武清、張家口。其中,相比廊坊,武清的地理位置稍遠,使得其城市一體化的特征稍弱,區(qū)域協(xié)同性較強。從產業(yè)轉移方面來看,較之廊坊,武清所承接的轉移產業(yè)規(guī)模相對較小。

  這些因素也就決定了,武清對于北京的人口吸引力相對不足。就房地產而言,該區(qū)域也主要定位于養(yǎng)老、休閑的需求,而非居住需求。因此這一市場更容易出現大漲大跌。

  同很多環(huán)京區(qū)域類似,武清當地的業(yè)內人士對于樓市發(fā)展頗有信心,其理由主要在于京津冀區(qū)域的后續(xù)利好,以及武清房價的“洼地”特征。

  有樓盤銷售人員透露,項目的下一期開盤時間有可能在5月,價格也會繼續(xù)上調。這是因為從去年以來,鴻坤、恒大、首創(chuàng)等房企先后在武清高價拿地,對未來的房價將是重要支撐。

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