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商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存不降反增 二三線城市去化壓力陡增

2017年2月20日     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:zhoujiale      繁體
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在去年樓市好轉(zhuǎn)刺激下,住宅市場(chǎng)庫(kù)存得以大量消化,但相比之下,商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模大的現(xiàn)狀并沒(méi)有根本性改善。

  在去年樓市好轉(zhuǎn)刺激下,住宅市場(chǎng)庫(kù)存得以大量消化,但相比之下,商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模大的現(xiàn)狀并沒(méi)有根本性改善。

商業(yè)地產(chǎn),去庫(kù)存

  受益于經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,去年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資和銷售增幅都有明顯擴(kuò)大。其中,一二線城市的增幅最為明顯。

  但中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2016中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)》顯示,全國(guó)300個(gè)城市去年商業(yè)用地的供應(yīng)量和成交量均下滑了超過(guò)10%,創(chuàng)最近5年新低。

  盡管銷售規(guī)模擴(kuò)大、土地供應(yīng)縮減,但由于過(guò)去幾年商業(yè)用地大量供應(yīng),使得商業(yè)地產(chǎn)在建面積龐大。因此截至去年底,商業(yè)地產(chǎn)的整體庫(kù)存仍然增加了一成左右。

  分析人士認(rèn)為,龐大的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題正逐漸凸顯,且比住宅庫(kù)存更為嚴(yán)重。由于這些庫(kù)存多分布在二三線城市,去化難度較大。即使存在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、聯(lián)合辦公空間崛起、出租公寓市場(chǎng)發(fā)展等利好因素,這部分庫(kù)存仍需較長(zhǎng)時(shí)間消化。

  投資、銷售兩旺

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資2.24億元,同比上漲7.5%,漲幅比2015年擴(kuò)大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。

  在主要的兩個(gè)細(xì)分領(lǐng)域,去年辦公樓開發(fā)投資同比增幅為5.2%,比2015年收窄4.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比上漲8.4%,增幅擴(kuò)大6.6%。

  銷售方面,去年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積1.46億平方米,同比上漲20.3%,增幅比2015年擴(kuò)大15.3%。其中,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)31.4%,同比擴(kuò)大15.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)16.9%,擴(kuò)大15.0%。且根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),主要一二線城市普遍錄得商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模擴(kuò)大。

  不同于住宅市場(chǎng),商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有著密切關(guān)系。中國(guó)指數(shù)研究院指出,2016年,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng),總體運(yùn)行平穩(wěn);三產(chǎn)占比提升,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化;金融市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)發(fā)展良好,利好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

  其中,服務(wù)業(yè)快速發(fā)展,金融、信息技術(shù)等行業(yè)擴(kuò)張加速,成為辦公樓市場(chǎng)銷售規(guī)模擴(kuò)大的主要原因。

  上述機(jī)構(gòu)還指出,近年受互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊影響,加之開發(fā)商持有商業(yè)營(yíng)業(yè)用房意愿不斷增強(qiáng),全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售增速放緩。但2016年實(shí)體商業(yè)開始復(fù)蘇,推動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售規(guī)模的擴(kuò)大。

  但在供應(yīng)端,商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模不斷縮小。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,去年全國(guó)300個(gè)主要城市商辦用地推出量為2.81億平方米,同比下降16.0%;成交2.25億平方米,同比下降12.8%。供需規(guī)模均降至近五年最低。

  同期,上述300個(gè)城市商辦用地成交樓面均價(jià)為1957元/平方米,同比上漲15.58%,平均溢價(jià)率為13.60%,同比提升6.56%。

  商業(yè)用地的交易,同樣集中在一二線城市。上述機(jī)構(gòu)表示,去年全國(guó)商辦用地成交總價(jià)前50宗項(xiàng)目中,37宗來(lái)自一線城市,其余均來(lái)自熱點(diǎn)二三線城市。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,一線及熱點(diǎn)二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好,經(jīng)濟(jì)活力突出,人口導(dǎo)入量大,市場(chǎng)需求旺盛,成為開發(fā)商拿地投資的熱點(diǎn)區(qū)域。而三四線城市受高庫(kù)存影響,企業(yè)擴(kuò)張意愿不強(qiáng),市場(chǎng)仍以庫(kù)存去化為主基調(diào)。

  庫(kù)存規(guī)模不降反升

  盡管商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模明顯下降,但有分析人士指出,由于過(guò)去幾年商業(yè)用地供應(yīng)偏大,導(dǎo)致在建規(guī)模較大,因此商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存不降反升。

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,去年全國(guó)辦公樓市場(chǎng)待售面積為0.36億平方米,同比增長(zhǎng)10.8%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.58億平方米,增長(zhǎng)8.0%。相比之下,住宅待售面積為4.03億平方米,同比下降了11.0%??傮w庫(kù)存約增長(zhǎng)一成左右。

  這部分庫(kù)存同樣呈現(xiàn)出分化的局面。一線城市庫(kù)存規(guī)模相對(duì)較小,二三線城市規(guī)模龐大。一些住宅供應(yīng)較為緊缺城市如武漢、蘇州等,其商業(yè)地產(chǎn)卻面臨較大去化壓力。

  據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),在寫字樓市場(chǎng),重慶、成都、沈陽(yáng)受前期供應(yīng)量大而需求相對(duì)有限影響,空置率居高不下。其中,重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位,沈陽(yáng)前三季度空置率均超過(guò)33%。而深圳、北京、上海和南京市場(chǎng)需求量大,今年各季度空置率均在9%以下。

  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)領(lǐng)域,武漢空置率最低,2016年各季度空置率在3%左右。天津市空置率在15%左右,在各主要城市中最高,需警惕供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。沈陽(yáng)空置率自2014年四季度起逐季下降,2016年第三季度略有回升,為13.0%,但整體空置率仍居高位。

  針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的現(xiàn)狀,住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透露,過(guò)去5年,商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度超過(guò)GDP增速,潛在供應(yīng)量很大。而土地財(cái)政要求、企業(yè)急于擴(kuò)張以及投資人的推動(dòng)是三大主要因素。她認(rèn)為,過(guò)去兩年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存收效甚微。

  與此同時(shí),大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重,運(yùn)營(yíng)不善,隨時(shí)有可能淪為空置房。

  業(yè)內(nèi)人士指出,經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定,將有助于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程。除了傳統(tǒng)的改善運(yùn)營(yíng)策略外,商業(yè)地產(chǎn)去化還面臨兩個(gè)良好的契機(jī)。

  一方面,隨著創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新大潮興起,各地聯(lián)合辦公空間不斷成立,可吸納一部分庫(kù)存。另一方面,民宿、出租公寓市場(chǎng)也在近幾年快速發(fā)展,同樣可能成為一項(xiàng)去庫(kù)存利器。但由于規(guī)模龐大、運(yùn)營(yíng)復(fù)雜,商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存的去化仍然需要較長(zhǎng)周期。

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