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市場上的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀如何?

  • 2018年6月19日 HaoChenChong來源:房天下 998 63
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近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的跌宕起伏,在城市及其周邊近郊地區(qū)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房購銷兩旺的現(xiàn)象,雖然國家屢次明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房。

近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的跌宕起伏,在城市及其周邊近郊地區(qū)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房購銷兩旺的現(xiàn)象,雖然國家屢次明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房,但隨著近年房價的大幅度上漲,小產(chǎn)權(quán)房購銷現(xiàn)象卻呈現(xiàn)出不減反增的趨勢。

小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

由于"小產(chǎn)權(quán)房"是由一些村集體組織或者開發(fā)商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的"商品房",它未經(jīng)國家產(chǎn)權(quán)部門登記認(rèn)可,只在一定范圍內(nèi)被賦予產(chǎn)權(quán),被認(rèn)可有產(chǎn)權(quán),從法律上而言即沒有物權(quán)特性,不能享有物權(quán)的完整權(quán)利,不能隨意處分,也不會受到《物權(quán)法》完整的保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢,其發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為以下三個方面。

第一,小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多。小產(chǎn)權(quán)房之所以能得以生存和發(fā)展,始終與政府的相關(guān)政策有著密切的關(guān)系。小產(chǎn)權(quán)房銷售的不規(guī)范性,致使有關(guān)部門很難進(jìn)行精確統(tǒng)計其具體的數(shù)量,但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻表示,小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的廣泛性超出人們的想象,已經(jīng)達(dá)到驚人的地步。小產(chǎn)權(quán)房大量、廣泛地存在,牽涉到各個方面的利益,是關(guān)乎國計民生的一個重大問題,處置時必須慎重考慮。

第二,小產(chǎn)權(quán)房保障差。因為目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售,所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷,小產(chǎn)權(quán)房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外,無法享受有關(guān)補(bǔ)償或優(yōu)惠條件,小產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益無法保護(hù)。

另外,小產(chǎn)權(quán)房沒有按照法律規(guī)定履行相應(yīng)的報備、報批手續(xù),不符合法律規(guī)定,其即使取得了由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的"小產(chǎn)權(quán)",也將因不符合法律規(guī)定而無法受到法律保護(hù),不能進(jìn)行正常的上市交易,也不能繼承,不能辦理抵押。

第三,小產(chǎn)權(quán)房效應(yīng)強(qiáng)。拆除違法小產(chǎn)權(quán)房不僅意味著巨大的經(jīng)濟(jì)損失,嚴(yán)重時還會引致社會不安。如何賠償購房者的損失,如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的,是必須解決的問題。

小產(chǎn)權(quán)房概述

小產(chǎn)權(quán)房,又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),是指未經(jīng)法定征地和審批等程序,由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商(以下通稱開發(fā)建設(shè)單位)聯(lián)合在集體的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。購買此房者無法取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋證書,而是由村委會或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋證明,俗稱小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的,所謂大產(chǎn)權(quán)房是指通過劃撥或轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)后建設(shè)的并且南國家房管部門頒發(fā)合法產(chǎn)權(quán)證的房屋。所以,嚴(yán)格來說,小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)并不是一個法定的概念,只是人們對特定社會現(xiàn)象的一種描述。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房相比較而言,具有如下幾個特征。

首先,小產(chǎn)權(quán)房的土地使用不合法。小產(chǎn)權(quán)房是由開發(fā)建設(shè)單位直接在集體的土地上開發(fā)建設(shè)房屋并出售給購房人,未將集體的土地征用為國家用地并轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地,未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費(fèi),所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件,小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地屬于非法用地。

其次,小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)程序違法。根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定,開發(fā)建設(shè)和出售商品房,必須"五證"齊全,即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位未取得合法的土地使用證,未辦理且事實(shí)上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù),未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項稅費(fèi),其開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。

再次,小產(chǎn)權(quán)房無合法產(chǎn)權(quán)證書。《物權(quán)法》第9條規(guī)定,"不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力"。房屋屬于不動產(chǎn),即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的權(quán)力。

另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定,房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說,只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證書才是合法有效,其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋證書的職權(quán)。

因此,村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋"產(chǎn)權(quán)證"不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力,小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書,購房者對所購房屋存在較大的瑕疵。

由此可見,小產(chǎn)權(quán)房的存在和發(fā)展是不合法的,國家也三令五申地強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性,建設(shè)部對此還發(fā)布了風(fēng)險提示規(guī)勸城鎮(zhèn)居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房。盡管如此,我國的小產(chǎn)權(quán)房購銷現(xiàn)象還是愈演愈烈,究其原因,除了各地的商品房價格不斷上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的承受能力之外,在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產(chǎn)權(quán)房市場存在的另一個原因。

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