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二手房交易流程詳解

  • 2018年6月9日 HaoChenChong來(lái)源:房天下 328 14
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隨著新房?jī)r(jià)格不斷節(jié)節(jié)升高,很多人選擇購(gòu)買(mǎi)二手房,畢竟二手房少去了裝修等費(fèi)用。二手房購(gòu)買(mǎi)有哪些流程?如何才能買(mǎi)到合適的二手房?

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一、信息配對(duì)買(mǎi)方看房

首先要明確自己買(mǎi)房的需求,根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子,切忌一時(shí)跟風(fēng)昏了頭,房子單價(jià)和總價(jià)都要考慮,不要超過(guò)自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時(shí)也不必過(guò)于執(zhí)著原先設(shè)定的條件,看情況適當(dāng)調(diào)整,因?yàn)闆](méi)有滿(mǎn)足需求的房子,應(yīng)該允許多少存在一些偏差。

二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略,得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進(jìn)行交易,而沒(méi)有了解到房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán),即使你交付了全部房款,也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。夫妻共有房產(chǎn)的,正在出租的房屋,產(chǎn)權(quán)歸單位的房子,被抵押拍賣(mài)的房子等都不能交易。

三、雙方交談交納意向金

“意向金”是指買(mǎi)方為能更快找到理想房屋,在購(gòu)房目標(biāo)明確后,擬定區(qū)域、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等,預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠(chéng)意金”后,有針對(duì)性的為買(mǎi)家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒(méi)找到合適的房子則退還款項(xiàng)。

四、買(mǎi)賣(mài)雙方簽約

簽《買(mǎi)賣(mài)合同》是購(gòu)房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán),條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀,錯(cuò)漏一個(gè)地方都不行。房屋的總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫(xiě)清楚。

五、買(mǎi)方交定金

所謂定金,是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,按照合同標(biāo)的款項(xiàng)的一定比例(不超過(guò)20%),預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的 或其替代物。

六、賣(mài)家辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)

在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中,在交易時(shí)涉及向銀行贖樓的問(wèn)題。賣(mài)房人無(wú)法自行辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)的,買(mǎi)賣(mài)雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷(xiāo)途徑。若無(wú)法解除抵押,雙方應(yīng)解除合同。

七、買(mǎi)方辦理銀行按揭手續(xù)

購(gòu)房者如需貸款的,還應(yīng)在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù),等審批通過(guò)后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),千萬(wàn)不可以貸款審批還沒(méi)通過(guò)就先辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),萬(wàn)一貸款審批沒(méi)有通過(guò),買(mǎi)賣(mài)雙方都將陷入很被動(dòng)的局面。

八、買(mǎi)方打首付款

購(gòu)房款分批支付主要目的在于減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),以防在交易過(guò)程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%,取得收件收據(jù)時(shí)支付60%,產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買(mǎi)家和賣(mài)家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫(xiě)清楚。

九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移

(1)完稅

買(mǎi)賣(mài)雙方需到地稅局辦理完稅手續(xù),買(mǎi)方繳納相關(guān)稅費(fèi)。

(2)辦理過(guò)戶(hù)登記

雙方持買(mǎi)賣(mài)合同和相關(guān)證件及材料到房產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理登記手續(xù)。

十、賣(mài)方交房給買(mǎi)方

買(mǎi)方收樓時(shí)得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項(xiàng)對(duì)房屋情況進(jìn)行檢查,設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn),質(zhì)量問(wèn)題細(xì)排查,收樓證明備齊全。有任何問(wèn)題須在收房之前與前業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,確定責(zé)任方,以免收房后扯皮。

十一、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋權(quán)證

辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后,在房地局規(guī)定時(shí)間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件,到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取房屋確權(quán)證,同時(shí)房屋權(quán)屬登記部門(mén)向賣(mài)房人發(fā)放“辦結(jié)單”。

十二、銀行放款給賣(mài)房人

擔(dān)保機(jī)構(gòu)根據(jù)賣(mài)家手中的“辦結(jié)單”,通知銀行將“專(zhuān)用賬戶(hù)”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣(mài)家。自行劃轉(zhuǎn)資金的,可在此時(shí)將尾款交給賣(mài)方,因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下,也可留部分尾款,等物業(yè)交接完后結(jié)清。

十三、物業(yè)交接

檢查所買(mǎi)房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖,好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、復(fù)印件等。

十四、買(mǎi)方支付末期房款

在二手房交易過(guò)程中,往往有留有部分尾款,用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi),以及物業(yè)管理費(fèi)等,同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

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