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潘石屹違背諾言再賣樓 49.44億再售凌空SOHO是為何?

  • 2017年10月24日 ZhangHongYuan來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 1056 67
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潘石屹選擇在這樣一個(gè)日子將上海凌空SOHO全部賣掉。

潘石屹違背諾言再賣樓

潘石屹違背諾言再賣樓 49.44億再售凌空SOHO是為何?

10月23日,農(nóng)歷九月初四,二十四節(jié)氣中的霜降。作為秋季的最后一個(gè)節(jié)氣,霜降意味著天氣漸冷、初霜初現(xiàn),冬天即將來臨。

潘石屹選擇在這樣一個(gè)日子將上海凌空SOHO全部賣掉。

10月23日晚間,SOHO中國公告宣布,與基匯資本旗下一家于香港注冊(cè)成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項(xiàng)目公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議。初始代價(jià)基于訂約方協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值50.08億元厘定,主要根據(jù)于2017年8月31日目標(biāo)公司及其附屬公司的營運(yùn)資金凈值及凌空SOHO項(xiàng)目公司的未償還境內(nèi)銀行貸款本金進(jìn)行調(diào)整。

據(jù)此,建議出售事項(xiàng)的初始代價(jià)為29.54億元,算上于公告日期凌空SOHO項(xiàng)目公司未償還境內(nèi)銀行貸款本金19.90億元,基匯資本此番接盤代價(jià)達(dá)到49.44億元,較訂約方協(xié)定的SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值人民幣50.08億元尚有6400萬元差距。

回顧凌空SOHO的“前半生”,尚未開業(yè)SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程,在持有三年之后,凌空SOHO仍難逃被出清的命運(yùn),而在這背后,包括雙方的交易對(duì)價(jià),該項(xiàng)買賣的交易本身,都顯現(xiàn)出買賣雙方在辦公物業(yè)投資上的考量與博弈。

49.44億再售凌空SOHO

潘石屹每年一賣的慣性動(dòng)作在今年似乎有所加劇,在6月底宣布以35.7億將上海虹口SOHO售予吉寶置業(yè)、7月初宣布正式啟動(dòng)北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩項(xiàng)目整售的三個(gè)多月后,仿佛是為了兌現(xiàn)承諾,亦或是為了加速推出,潘石屹再度出手,49.44億出清凌空SOHO.

10月23日晚間,SOHO中國公告宣布,于2017年10月17日,搜候(香港)(公司的全資附屬公司)(作為賣方)、SOHO中國(作為擔(dān)保人)與基匯資本旗下一家于香港注冊(cè)成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司(作為買方)就建議出售目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議,而目標(biāo)公司間接持有凌空SOHO項(xiàng)目。

據(jù)查閱,框架協(xié)議于2017年10月23日賣方收取誠意金后生效。經(jīng)框架協(xié)議的訂約方公平磋商后,初始代價(jià)基于訂約方協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值50.08億元厘定,參考凌空SOHO項(xiàng)目于2017年6月30日的評(píng)估賬面值46.41億元厘定,主要根據(jù)于2017年8月31日目標(biāo)公司及其附屬公司的營運(yùn)資金凈值及凌空SOHO項(xiàng)目公司的未償還境內(nèi)銀行貸款本金進(jìn)行調(diào)整。于公告日期,未償還境內(nèi)銀行貸款本金為19.90億元。

據(jù)此,建議出售事項(xiàng)的初始代價(jià)為29.54億元。換言之,算上未償還境內(nèi)銀行貸款本金,基匯資本此番接盤代價(jià)達(dá)到49.44億元,較訂約方協(xié)定的SOHO項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值50.08億元尚有6400萬元差距。

SOHO中國稱,根據(jù)集團(tuán)的未經(jīng)審核賬目,凌空SOHO項(xiàng)目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元,且其協(xié)定價(jià)值50.08億元較其截至2017年6月30日的總成本高約85%。

由于凌空SOHO項(xiàng)目已經(jīng)重估賬面價(jià)值,基于凌空SOHO項(xiàng)目于2017年6月30日的賬面值及根據(jù)框架協(xié)議協(xié)定的凌空SOHO項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值,預(yù)期集團(tuán)將自建議出售事項(xiàng)錄得毛利約3.67億元。

資料顯示,2010年8月,SOHO中國通過掛牌出讓取得凌空SOHO的土地使用權(quán),對(duì)價(jià)為15.62億元。凌空SOHO位于位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū),總建筑面積約34.3萬平方米,總規(guī)劃可售/可租建筑面積22.83萬平方米,包括辦公室面積19.44萬平方米及商業(yè)物業(yè)3.39萬平方米。

2014年9月,SOHO中國宣布將凌空SOHO 10萬平米物業(yè)出售給攜程旅行網(wǎng),用作其未來業(yè)務(wù)發(fā)展的辦公室,交易金額為30.5億元人民幣。出售完成后,公司仍持有凌空SOHO的剩余面積12.82萬平米作為投資物業(yè),包括辦公區(qū)約103,014平方米及商業(yè)區(qū)約25,161平方米。

2014年11月,凌空SOHO正式開業(yè),此后SOHO中國持有其三年,直至今年7月初,SOHO中國突然宣布,啟動(dòng)該項(xiàng)目與北京光華路SOHO整售。

據(jù)查閱,凌空SOHO出售后,SOHO中國在全國仍擁有22個(gè)項(xiàng)目近380萬平方米投資物業(yè),大部分均位于北京、上海的核心地段。

買賣雙方的商用博弈

回顧凌空SOHO的“前半生”,尚未開業(yè)SOHO中國就將其10萬平方米出售給了攜程,在持有三年之后,凌空SOHO仍難逃被全部出清的命運(yùn),而在這背后,包括雙方的交易對(duì)價(jià),該項(xiàng)買賣的交易本身,都顯現(xiàn)出買賣雙方在辦公物業(yè)投資上的考量與博弈。

據(jù)了解,SOHO中國每年賣一次資產(chǎn)幾乎已成慣例,2014年2月52.32億售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場予金融街控股;2014年9月30.5億售上海凌空SOHO部分物業(yè)予攜程網(wǎng);2016年7月32.22億售上海世紀(jì)廣場國華人壽保險(xiǎn);2017年6月35.73億售上海虹口SOHO予吉寶置業(yè)等,都是此間范例。

但步入2017年,潘石屹變賣資產(chǎn)的速度似乎正在加速。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱,早在2016年中期業(yè)績會(huì)的時(shí)候,潘石屹就高調(diào)宣布,將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個(gè)項(xiàng)目劃入非核心物業(yè)范圍,拿出來銷售。

到了2017年年初的全年業(yè)績會(huì)上,潘石屹又反口,說不賣了,理由是外匯管制之下出售資產(chǎn)回收的資金沒有更好的投資路徑,“持有境內(nèi)資產(chǎn)好過持有人民幣”。

但僅僅過了三個(gè)月時(shí)間,潘石屹就違反了“諾言”,將虹口SOHO以35.7億賣給了吉寶置業(yè),緊隨其后還宣布將北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO納入整售行列當(dāng)中。

觀察潘石屹近幾年的出售路徑會(huì)發(fā)現(xiàn),老潘賣的幾乎都是上海的資產(chǎn),此次凌空SOHO出售完成后,SOHO中國在上海將只剩下SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個(gè)項(xiàng)目,總建面55.45萬平方米。

頻繁出售上海資產(chǎn),是否意味著老潘不看好上海的辦公市物業(yè)租賃市場呢?

對(duì)此,SOHO中國在公告中就表示,出售事項(xiàng)是鑒于中國近期房地產(chǎn)市場發(fā)展,董事認(rèn)為,從出售凌空SOHO項(xiàng)目將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流及利潤來看,建議出售事項(xiàng)為集團(tuán)以公平值變現(xiàn)其于凌空SOHO項(xiàng)目投資收益的良機(jī)。

有意思的是,此次的交易雙方,SOHO中國可以說是賣賣賣的看空派,而基匯資本卻稱得上是買買買的典型代表。SOHO中國認(rèn)為是賣的好時(shí)機(jī),基匯資本卻認(rèn)為是買的好機(jī)會(huì)。

細(xì)數(shù)近年來基匯資本在內(nèi)地的收購史,就包括聯(lián)手太古地產(chǎn)收購北京三里屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”御苑18號(hào)公寓、收購北京盈科中心、與華發(fā)股份聯(lián)合投資開發(fā)華發(fā)新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。

而就本次買入的凌空SOHO而言,公告披露,2015年及2016年全年,凌空SOHO項(xiàng)目分別錄得經(jīng)審核收入(即租金收入)約7000萬元及1.43億元。截至2017年6月30日止六個(gè)月,凌空SOHO項(xiàng)目的未經(jīng)審核租金收入約為9000萬元。

假如基匯資本的意圖是未來長期持有凌空SOHO,而凌空SOHO未來年租金收入定在1.8億元,撇除資產(chǎn)未來可能有的增值空間和運(yùn)營成本不計(jì),按照49.44億元的買入價(jià)計(jì)算,基匯資本將需要超過27年才能夠收回投資。

但作為著名的世界級(jí)資產(chǎn)炒家,基匯資本會(huì)否長期持有凌空SOHO項(xiàng)目仍然具有極大的不確定性,剛剛過去的7月份,基匯資本就曾將香港觀塘一間商廈的半數(shù)業(yè)權(quán)10億港元出售給一家基金公司。

或許,凌空SOHO的“下半生”,仍難逃繼續(xù)流轉(zhuǎn)的命運(yùn)。

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