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北京新政規(guī)定的貸款額度減少 交易量將迅速下滑

2017年3月21日     來源:中國證券報(bào)      編輯:WangWanZhen      繁體
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次前北京出臺(tái)以“認(rèn)房又認(rèn)貸”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)措施,堅(jiān)決遏制房價(jià)進(jìn)一步上漲。

  3月20日,北京實(shí)施樓市新政后的第一個(gè)交易日。中國證券報(bào)記者實(shí)地走訪了解到,受新政影響,看房顧客數(shù)量明顯減少,觀望的購房者增多。由于目前北京二手房交易以“連環(huán)套”為主,受二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)影響,部分購房者面臨首付大幅提高的局面,已有違約的情況出現(xiàn)。不過,調(diào)控政策目前還未明顯反映到價(jià)格端。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),短期內(nèi)政策調(diào)控的基調(diào)不會(huì)轉(zhuǎn)變,預(yù)計(jì)調(diào)控范圍有擴(kuò)大趨勢(shì);房價(jià)短期內(nèi)可能不會(huì)出現(xiàn)明顯變化,部分非核心區(qū)域房源價(jià)格將面臨調(diào)整。

北京新政規(guī)定

  次前北京出臺(tái)以“認(rèn)房又認(rèn)貸”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)措施,堅(jiān)決遏制房價(jià)進(jìn)一步上漲。

  觀望情緒變濃

  在本次調(diào)控中,核心的政策當(dāng)屬調(diào)整二套房認(rèn)定。以往北京對(duì)于二套房采取了“認(rèn)房不認(rèn)貸”,而本次則將二套房的認(rèn)定擴(kuò)展到居民家庭名下在北京有一套住房,或者在北京無住房但在外地有過商業(yè)性住房貸款或公積金貸款記錄,且無論是否還清,再次在北京購房的均需按二套房政策執(zhí)行。

  同時(shí),二套非普通住宅的首付比例將大幅提高。目前北京執(zhí)行的非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)主要是價(jià)格,即五環(huán)內(nèi)商品房總價(jià)須低于486萬元。從目前情況看,五環(huán)內(nèi)基本為非普通住宅。這意味著以房換房的購房者在新政后首付比例將提高4成左右,牽扯到數(shù)百萬元資金,對(duì)二手房交易將帶來巨大影響。

  樓市調(diào)控新政后的第一個(gè)工作日,記者走訪了解到,多家房產(chǎn)中介門店內(nèi)顧客人數(shù)明顯減少。在二環(huán)附近的一家門店內(nèi),一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示,新政規(guī)定的貸款額度減少了很多,對(duì)購房者的影響較大。二手房成交量和看房量都有明顯下降,同時(shí)出現(xiàn)了違約的情況。

  在位于朝陽門外的房產(chǎn)中介門店里,據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹,新政實(shí)施后,看房的人數(shù)下降很多。首先,一些客戶對(duì)新政實(shí)施后房價(jià)是否會(huì)發(fā)生變化心存疑慮,仍在觀望階段;同時(shí),由于貸款比例減少,一些本打算換房的客戶由于首付不夠,已不能買到稱心的房子,暫時(shí)不再考慮了。不過,由于新政剛剛實(shí)施,這些數(shù)據(jù)說服力還不夠,需要再等待一段時(shí)間。上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示,前段時(shí)間北京房市過熱,很多客戶不太理性,每出一套房源都有幾個(gè)客戶爭搶。這次新政能夠給市場降降溫,引導(dǎo)客戶理性買房。

  有房地產(chǎn)中介對(duì)記者表示,新政的效果還有待時(shí)間觀察。在學(xué)區(qū)房方面,價(jià)格暫時(shí)沒有變化,一些優(yōu)質(zhì)小區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源仍然搶手。該人士對(duì)記者表示,上周新政前陶白學(xué)區(qū)某熱門小區(qū)掛出一套1000萬元以上的房源,周日已有買家表示購買意向。但由于房主也是換房一族,新政后面臨重新看房,在看好置換房源前并不想出售,因此交易未成行。

  進(jìn)入過戶環(huán)節(jié)的購房者無疑是幸運(yùn)的。記者在北京市西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳了解到,目前過戶號(hào)源緊俏。北京一家房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)中介對(duì)記者表示,每天的放號(hào)數(shù)量有限,需要每天很早就起來排隊(duì)。

  交易量將迅速下滑

  對(duì)于新政實(shí)施后的房價(jià)走勢(shì),業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期內(nèi)價(jià)格上漲勢(shì)頭將得到有效遏制,預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)將較為平穩(wěn),交易量將迅速下滑。

  華泰證券認(rèn)為,短期可能引發(fā)部分改善需求違約,對(duì)成交量有影響,但不影響價(jià)格。原因在于改善需求中的學(xué)區(qū)房需求偏剛需,受價(jià)格影響較小;而其他類型的改善性需求,在換房需求減弱的同時(shí)也會(huì)減少供給。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國證券報(bào)記者表示,調(diào)控對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格走勢(shì)影響有限,因?yàn)檫@部分是剛需。

  中泰證券研報(bào)認(rèn)為,調(diào)控的升級(jí)將使房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)承壓。北京樓市短期內(nèi)將呈現(xiàn)量跌、價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。此前市場對(duì)調(diào)控已有預(yù)期,而政策調(diào)控邊際作用減弱,市場對(duì)政策消化時(shí)間變短,不排除半年內(nèi)可能出現(xiàn)反彈的情況。2013年4月北京出臺(tái)“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后,真正結(jié)束上漲周期的是2013年年底的流動(dòng)性收緊。

  長期來看,華泰證券認(rèn)為,目前市場最擔(dān)心的問題在于土地供給。如果增加土地供給能夠執(zhí)行,至少在明年年底之前能夠緩解供需矛盾??紤]到北京人口仍然以總量控制為主,預(yù)計(jì)仍然是緊平衡狀態(tài)。

  多地調(diào)控樓市

  本次樓市新政出臺(tái)之前,北京二、三月份房地產(chǎn)銷售再創(chuàng)新高。北京鏈家2017年2月成交量超過11000套,環(huán)比增長75%,比2016年月均成交高5.8%。

  鏈家數(shù)據(jù)顯示,在本輪的漲勢(shì)中,北京學(xué)區(qū)房、置換改善需求拉動(dòng)均價(jià)持續(xù)上漲。2月北京的二手成交均價(jià)為63579元/平方米,環(huán)比上漲4.6%;3月第二周達(dá)到67621元/平方米,環(huán)比上漲2%。

  分析人士認(rèn)為,去年9月30日北京房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,房價(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回調(diào),導(dǎo)致購房者心理預(yù)期發(fā)生變化;同時(shí)限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商捂盤惜售,一手房房源急劇下降;“賣一買一”購房者擔(dān)心剛賣完房就被限購,導(dǎo)致二手房源收縮,加劇供需不平衡;調(diào)控政策對(duì)于購房者的心理影響邊際下降。

  在此背景下,北京樓市限購升級(jí),體現(xiàn)了因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控思路。此外,國家統(tǒng)計(jì)局公布的2017年1至2月份全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)超過預(yù)期。1-2月商品房銷售面積累計(jì)同比增速高達(dá)25.1%。1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速8.9%。

  值得注意的是,北京樓市新政發(fā)布后多地跟進(jìn)。繼北京實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后,廣州、石家莊、鄭州、長沙迅速跟進(jìn)。廣州將限購措施升級(jí)到具有廣州市戶籍的成年單身(含離異)人士限購1套住房,以及提高非該市戶籍居民家庭社保連繳年限提升至5年。3月20日晚間,廣州公積金中心發(fā)布新政,規(guī)定無住房貸款結(jié)清首付也要4成。記者初步統(tǒng)計(jì),僅3月份以來已有16個(gè)城市啟動(dòng)或升級(jí)樓市限購,深圳、上海兩個(gè)一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個(gè)二線城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施。

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