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南京為何會(huì)出臺(tái)“限商”新政?商改住項(xiàng)目去化難上加難

2017年3月13日     來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞      編輯:WangWanZhen      繁體
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3月10日晚,南京市規(guī)劃局、南京市國(guó)土資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布了一則《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑項(xiàng)目管理的通知》,通知規(guī)定,“為防止商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑變相建成公寓類(lèi)建筑,商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)。”

  3月10日晚,南京市規(guī)劃局、南京市國(guó)土資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布了一則《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑項(xiàng)目管理的通知》,通知規(guī)定,“為防止商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑變相建成公寓類(lèi)建筑,商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)?!?/p>

南京限商

  南京新規(guī),細(xì)卻不狠

  值得一提的是,此次南京《通知》的范條款頗為細(xì)致,不僅劃分了分隔單元套內(nèi)的具體面積,還指導(dǎo)了設(shè)計(jì)規(guī)則,并細(xì)化了房企部分操作環(huán)節(jié)的要求。

  《通知》厘清,商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑,不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑,但不具居住功能的建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì),一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局,而且除食堂外不得設(shè)置廚房、開(kāi)水間或者飲水供應(yīng)點(diǎn)、衛(wèi)生間,此類(lèi)配套應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置。

  另《通知》明確規(guī)定,辦公、工業(yè)、科技研發(fā)等建筑如確需設(shè)置帶獨(dú)立衛(wèi)生間的套間,其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米,此類(lèi)套間面積不得超過(guò)本層建筑面積的20%,且不得分割銷(xiāo)售。

  “不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計(jì)”,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,《通知》的這一句細(xì)節(jié)這基本卡住了非住建筑,上居住下辦公或分層改造辦公等情況的出現(xiàn)。

  與此同時(shí),商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑,其室內(nèi)建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外,其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能,南京的“酒店式公寓”之路被堵截。

  而且3月10日之前尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑,都需要按照上述通知要求執(zhí)行。

  這也意味著3月10日之后,南京或如同上海等早前出臺(tái)了類(lèi)似政策的城市一樣,出現(xiàn)一輪“酒店式公寓”換牌改裝、部分未取證建筑滯工、部分項(xiàng)目被迫改建等情況。

  不過(guò)也由于上述執(zhí)行范圍的限在“尚未取得建筑工程許可證”的相關(guān)建筑,南京或不會(huì)出現(xiàn)上海嚴(yán)格政令之后催生“退房潮”或“無(wú)法收房”的劇情。

  但根據(jù)《通知》顯示,南京專(zhuān)門(mén)明確其后房企在操作中,“前應(yīng)向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況,告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用,不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層,并在認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定”。

  抑制酒店式公寓成“瘋”

  上海之后,南京為何會(huì)出臺(tái)“限商”新政?

  克而瑞南京負(fù)責(zé)人趙靜波表示,此前的南京限購(gòu)催生了房?jī)r(jià)地價(jià)的快速上漲,“類(lèi)住宅”則成為突破限購(gòu)、分流需求的出口。開(kāi)發(fā)商捆綁建設(shè)部分可銷(xiāo)售的“類(lèi)住宅”(酒店式公寓和商住房等)回籠資金,已成普遍現(xiàn)象。

  而值得注意的一個(gè)細(xì)節(jié)是,以2016年的情況看,三四季度是南京商業(yè)用地集中出讓的時(shí)節(jié)。南京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,去年南京出讓的84幅經(jīng)營(yíng)性地塊,累計(jì)成交金額約合1629.74億元,而21幅商業(yè)和商辦混合用地就成交了約74億元,占到了總金額的5%。

  “與此同時(shí),去年因?yàn)槟暇┫拶?gòu),拿到這類(lèi)商辦地塊的房企,有的會(huì)想一些辦法打擦邊球,拿到地再按商業(yè)報(bào)批,之后改造成酒店式公寓,按住宅銷(xiāo)售?!壁w靜波表示,所以今年南京市面上將出現(xiàn)的酒店式公寓項(xiàng)目,比往年還要多。因而政府選擇在今年這個(gè)時(shí)候出臺(tái)相關(guān)新政,抑制亂象。

  商改住項(xiàng)目去化難上加難

  “其實(shí)即使政令不限,今年南京上市的很多公寓項(xiàng)目,如果不做創(chuàng)新,進(jìn)行一些改變戶(hù)型的話,也很難暢銷(xiāo)?!?/p>

  在采訪中趙靜波指出,目前在南京,買(mǎi)這類(lèi)項(xiàng)目的基本是投資客,很少有人買(mǎi)來(lái)自住,但因?yàn)橄拶?gòu)限貸,南京市場(chǎng)的投資客絕對(duì)數(shù)量少了不少,這類(lèi)產(chǎn)品的去化比較艱難。

  而據(jù)金陵晚報(bào)報(bào)道,酒店式公寓在南京的銷(xiāo)售狀況并不良好,2015年在售的41家酒店式公寓,多個(gè)項(xiàng)目滯銷(xiāo)。2016年據(jù)澎拜報(bào)道,南京涵碧樓宣揚(yáng)售罄實(shí)則只銷(xiāo)售了3成。

  實(shí)際上,2016年整個(gè)南京的商品房銷(xiāo)售面積僅同比增長(zhǎng)1%,住宅銷(xiāo)售面積還同比下降了1.6%。南京同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理?xiàng)钿J就表示,南京40年辦公性質(zhì)的酒店式公寓去化難度較大。作為投資產(chǎn)品,貸款和利率要求高但投資回報(bào)率有限,轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)成本業(yè)高,在有大量小戶(hù)型住宅可選的前提下,自然銷(xiāo)售難度大。

  “而且但伴隨著類(lèi)住宅的大量鋪開(kāi),教育醫(yī)療等公共配套會(huì)承受更大壓力,生產(chǎn)和生活交叉長(zhǎng)期還會(huì)造成城市功能和空間結(jié)構(gòu)的混亂,城市病積重難返,所以政府一定會(huì)限制,此類(lèi)物業(yè)發(fā)展空間不大?!壁w靜波也指出。

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