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房企應(yīng)如何通過多元化融資保證其持續(xù)性發(fā)展?

2017年3月8日     來源:時代周報      編輯:ZhangHongYuan      繁體
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自2016年10月份地產(chǎn)調(diào)控以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。

  3月2日,國務(wù)院新聞辦公室召開銀監(jiān)會專場新聞發(fā)布會,在提及2016年全國一二線城市上漲過快及對房地產(chǎn)市場的貸款情況時,中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清表示,房地產(chǎn)金融是很重要的一個組成部分,銀行貸款大概1/4投向了房地產(chǎn),去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款,金融風險里面,房地產(chǎn)泡沫風險也是經(jīng)常提到的一個風險。

房企融資,房企多元化融資

  為此,郭樹清指出,在金融調(diào)控方面,希望銀行從自己的實際出發(fā),穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放,包括對開發(fā)商和居民個人。

  不只是銀行放貸收緊。實際上,自2016年10月份地產(chǎn)調(diào)控以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。時代周報記者獲悉,除銀行貸款、公司債(公募+私募)等主要融資渠道外,地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道也均有不同程度的收緊。

  來自海通證券研究報告顯示,2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%,2016年11月以來地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只,2017年2月以來則處于“零發(fā)行”狀態(tài)。與此同時,銀行向地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款也在下滑,其中2016年3季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7.04萬億元,較2季度末凈減少300億元,4季度也僅新增700億元。

  在此境況下,房企應(yīng)如何通過多元化融資以保證持續(xù)性發(fā)展?

  房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖向時代周報記者表示,部分房企可以選擇信托與境外融資。但他同時提醒,目前境外融資利息較高,信托融資的難度也已經(jīng)很高。

  同策咨詢研究部研究員李想指出,在房企的融資額度、融資渠道都受到限制的情況下,海外發(fā)債和多元化其他債權(quán)融資方式將開始發(fā)力。部分房企針對保障房和綠色建筑等國家鼓勵的方向,展開融資。

  受國內(nèi)融資收緊驅(qū)動,境外上市房企已轉(zhuǎn)而將融資重心放在了海外。數(shù)據(jù)顯示,2017年以來,內(nèi)地房企共成功發(fā)行海外債券13只,累計金額達到46.4億美元,較2015年1-2月總額多出一倍。而根據(jù)國際市場調(diào)查機構(gòu)Dealogic的數(shù)據(jù),2017年初至今,中國企業(yè)通過發(fā)售離岸債券融資261億美元,遠超210億美元的境內(nèi)融資總額。這也是中國企業(yè)在海外融資規(guī)模首次超過境內(nèi)融資。

  融資再收緊

  2016年,較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬讓更多房企樂于選擇境內(nèi)融資。更有部分房企為降低融資成本,通過境內(nèi)融資以贖回境外高息債。

  根據(jù)克而瑞監(jiān)測,2016年1-11月108家監(jiān)測房企融資總規(guī)模達11211億元人民幣,同比2015全年增長30.9%,增速高于2015年的25.7%。公司債方面,2016年前三季度108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達到了4878億元,在融資總規(guī)模中占比高達43.5%,成為房企主要的融資方式之一。

  不過,分析人士認為,2016年,銀行、保險、資產(chǎn)公司、信托等機構(gòu)融入房地產(chǎn)市場,助推了熱點城市房價的過快上漲。來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2016年,房地產(chǎn)投資資金來源中,國內(nèi)貸款從2月的4471.47億元,一路增長至12月的21512億元,增長近5倍;而以境外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元增長至12月份的73428億元,增長幅度近10倍之多。

  為此,從2016年10月開始,上交所、深交所紛紛出臺文件明確公司債發(fā)行門檻,發(fā)行要求等,規(guī)范房企發(fā)行公司債行為;證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。發(fā)改委要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

  2017年2月17日,證監(jiān)會對《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》部分條件進行修訂。其中上市公司融資后18個月內(nèi)不能啟動再融資,次新股再融資將受限。此外,融資額度也不能超過上次發(fā)行股份的20%。

  有業(yè)內(nèi)分析認為,此次新政后,地產(chǎn)板塊57個再融資方案中的6家房企將受到影響,均為中小房企,卡在定增額不得超過發(fā)行前總股本20%的門檻上面。

  而4天前的2月13日,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件,強調(diào)對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案。這意味著,私募基金子公司通過繞道投房地產(chǎn)的方式幾乎被堵死。

  種種跡象給出了一個清晰的信號,即監(jiān)管部門正在收緊融資規(guī)模,多渠道收緊房企的“杠桿”。

  新城控股副總裁歐陽捷告訴時代周報記者,金融形勢逆轉(zhuǎn)就包括金融監(jiān)管更加規(guī)范、非標業(yè)務(wù)受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。

  來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,2017年1月,房企新增融資額較上月環(huán)比下降53%,與去年1月同比下降66%。而海通證券的研究報告則顯示,2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%,2017年2月以來則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。

  籌錢有術(shù)

  地產(chǎn)融資持續(xù)收緊,房企又該如何度過“寒冬”?據(jù)時代周報記者了解,目前房企融資方式主要為自有資金、銀行貸款、資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)基金、境內(nèi)外發(fā)行債券、ABS項目、信托融資等。

  2月28日,中房地產(chǎn)發(fā)布公告披露,其下屬三家子公司擬融資9億元,中房地產(chǎn)為上述融資提供相應(yīng)的連帶責任擔保。據(jù)悉,上述借款利率均為6.38%,借款期限6個月。

  中房地產(chǎn)稱,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù),房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊,公司曾多方考察銀行貸款、信托等融資方式,公司在融資額度及融資利率方面均不具備明顯的行業(yè)優(yōu)勢,融資難度較大,融資成本也較高。因而,在綜合考慮后,本次向中房集團借款利率為6.38%,屬于合理范圍。

  而保利地產(chǎn)則表示,公司臨時董事會審議通過了《關(guān)于統(tǒng)一注冊發(fā)行多品種債務(wù)融資工具的議案》,包括超短期融資券、短期融資券、中期票據(jù)、永續(xù)票據(jù)等均是潛在融資工具。龍湖則在2月16日發(fā)行了 30.4億元綠色債券,用于綠色產(chǎn)業(yè)項目。其中,16億五年期票面利率4.4%,14.4億七年期票面利率4.67%。

  華遠地產(chǎn)董事長孫譽晏樂觀認為,收緊的只是部分渠道,只要手里有好的資產(chǎn),通過資產(chǎn)估值的方式,照樣可以融到資金?!叭ツ戥h(huán)境好的時候抓緊機會發(fā)債的企業(yè)不在少數(shù),盡管融資收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的賬面資金還是很充裕,經(jīng)營上不會有太大問題?!?/p>

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者,如果從融資角度看,包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參與并購等都可以理解為合法合規(guī)的融資模式。

  歐陽捷則向時代周報記者透露,目前海外融資是一個渠道,另外銀行間市場也是一個渠道。銀行間市場由同業(yè)拆借市場、票據(jù)市場、債券市場、外匯市場、黃金市場等構(gòu)成。

  而談及今年融資政策收緊對房企的影響,新城控股董事長王振華認為,這對大型房企的影響并不大,反而會加快行業(yè)整合,同時也是機會。

  嚴躍進認為,融資渠道收緊后,對于房企來說,勢必需要加快銷售,因為相對來說,銷售依然是房企快速回籠資金的一個很重要體現(xiàn)。不排除今年部分房企通過并購的方式,實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴大,這樣也能夠降低相應(yīng)的投資成本和企業(yè)經(jīng)營成本。

  克而瑞認為,2017年房企融資增速將放緩,房地產(chǎn)行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊。

  “房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長期債務(wù)將在2017年下半年和2018年迎來到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下,一旦2017年市場銷售不如預(yù)期,銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務(wù)和新增開發(fā)投資的需求,那么房企的資金鏈將會面臨較大的壓力?!?/p>

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