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碧桂園華東重金狂奔 1月份在杭州一口氣增持4幅土地

2017年2月8日     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:HeDaoHui      繁體
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經(jīng)歷過(guò)2016年市場(chǎng)躍進(jìn)后,華東地區(qū)儼然是支撐房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要大后方。多家第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的年度排行榜中,前十名房企均是如此。萬(wàn)科上海區(qū)域16城貢獻(xiàn)1200億元銷(xiāo)售額,創(chuàng)下萬(wàn)科單一大區(qū)最高業(yè)績(jī)。其中增速較快的碧桂園,2016全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3088.4億元,銷(xiāo)售面積

碧桂園

  經(jīng)歷過(guò)2016年市場(chǎng)躍進(jìn)后,華東地區(qū)儼然是支撐房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要大后方。多家第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的年度排行榜中,前十名房企均是如此。萬(wàn)科上海區(qū)域16城貢獻(xiàn)1200億元銷(xiāo)售額,創(chuàng)下萬(wàn)科單一大區(qū)最高業(yè)績(jī)。其中增速較快的碧桂園,2016全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3088.4億元,銷(xiāo)售面積3747萬(wàn)平方米,分別同比增長(zhǎng)120%和74%。其中業(yè)績(jī)最為出色的兩個(gè)區(qū)域均位于華東,江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌;滬蘇區(qū)域則以308億元緊隨其后。大盤(pán)開(kāi)發(fā)依然是碧桂園占領(lǐng)新市場(chǎng)的主要模式。

  克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,隨著華東區(qū)域的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),碧桂園近三年復(fù)合增長(zhǎng)率已達(dá)42.8%,僅次于恒大。碧桂園相關(guān)人士對(duì)記者透露,2017年華東區(qū)域?qū)?huì)是碧桂園重中之重。

  這從今年1月份,碧桂園一口氣在杭州增持4幅土地可見(jiàn)一斑。值得一提的是,在上一輪調(diào)控周期中,碧桂園在杭州下沙開(kāi)發(fā)的剛需盤(pán)一度虧本銷(xiāo)售。如今換了打法,碧桂園堅(jiān)持從三四線走向一線市場(chǎng)。

  區(qū)域布局壓力漸顯

  與閩系房企紛紛將總部遷入“魔都”邏輯相同,深耕長(zhǎng)三角乃至整個(gè)華東區(qū)域,房企看中的是其中的盈利和發(fā)展空間。碧桂園亦然。

  從2016年銷(xiāo)售和拿地情況來(lái)看,碧桂園已經(jīng)從“以三四線城市為主、同時(shí)投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位,變?yōu)椤耙远€城市中心、一線城市周邊”為主。2016年碧桂園江蘇區(qū)域?qū)崿F(xiàn)367億簽約銷(xiāo)售金額,還有多個(gè)區(qū)域業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。其中南京句容鳳凰城作為公司郊區(qū)大盤(pán)產(chǎn)品線項(xiàng)目,全年銷(xiāo)售金額達(dá)到73.6億元,銷(xiāo)售面積95.7萬(wàn)平方米,在2016年全國(guó)項(xiàng)目成交面積TOP10中排位第五。

  南京周邊可以說(shuō)是碧桂園進(jìn)駐華東區(qū)域最早的片區(qū)。2012年前后,以多個(gè)中小型樓盤(pán)試水后,碧桂園開(kāi)始加碼華東布局,并以大盤(pán)、低價(jià)為賣(mài)點(diǎn)。但拿地成本也在抬升,其今年1月所拿地塊均價(jià)為7509元/平方米,成本上漲更甚于售價(jià)上漲。

  一方面是拿地成本的走高,另一方面是以低價(jià)獲取高競(jìng)爭(zhēng)力,碧桂園在華東區(qū)域的城市選擇壓力逐漸顯露,并且不得不通過(guò)控制成本與降低負(fù)債率來(lái)保證現(xiàn)金流。

  2016年中報(bào)顯示,碧桂園凈負(fù)債率已降至51.37%。此外,推出的跟投機(jī)制和同心共享計(jì)劃,既在一定程度上控制了投資風(fēng)險(xiǎn),又保證了積極性。

  然而,其1月份重倉(cāng)的杭州,所拿四幅地接近紹興,周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未起步。據(jù)杭州業(yè)內(nèi)人士分析,碧桂園此舉有“囤地”之意。換言之,杭州的土地儲(chǔ)備如果不能快周轉(zhuǎn),難免會(huì)對(duì)2017年的現(xiàn)金流狀況有所影響。

  也有業(yè)內(nèi)人士指出,碧桂園目前全面鋪開(kāi)擴(kuò)張之路,尤其是海外投資,比如馬來(lái)西亞的森林城市項(xiàng)目,盡管公司聲稱(chēng)2016年有180億年度銷(xiāo)售金額,但因馬來(lái)西亞政界的不穩(wěn)定因素和與中國(guó)其他房企的各種競(jìng)爭(zhēng),該超級(jí)大盤(pán)未來(lái)也未必一帆風(fēng)順。

  同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示,2016年,碧桂園新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積達(dá)3714.39萬(wàn)平方米,位居行業(yè)第一,同時(shí)也創(chuàng)下了碧桂園歷年拿地面積之最,較2015年大幅增長(zhǎng)87.89%。

  同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出,碧桂園之所以在2016年如此積極擴(kuò)張,原因無(wú)外乎兩點(diǎn):一是銷(xiāo)售高增長(zhǎng)背后亟需補(bǔ)倉(cāng);二是碧桂園擅長(zhǎng)操作郊區(qū)大盤(pán)。不過(guò)華東區(qū)域相比華南,已有足夠豐富的產(chǎn)品線,城市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)也較發(fā)達(dá),碧桂園能否憑借三四線投資布局模式將其優(yōu)勢(shì)在華東區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大,目前尚存未知數(shù)。

  重金補(bǔ)倉(cāng)華東

  根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),從2016年標(biāo)桿房企拿地金額TOP30排行榜看,有19家房企拿地金額同比上升,且有7家出現(xiàn)100%以上增長(zhǎng)。萬(wàn)科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)位居排行榜前四名,年度拿地金額均超1000億元。

  進(jìn)入2017年1月,碧桂園便已耗資102.72億元獲取14幅地,分布于一二三線城市,其中華東地區(qū)拿下8幅,占據(jù)57%;新增建筑面積76.59萬(wàn)平方米,占據(jù)56%。

  值得一提的是,2017年1月5日,碧桂園以總價(jià)22.45億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老街區(qū)C1-2\C5-5地塊,出讓總面積89155.3平方米,容積率1.5,成交樓板價(jià)16405元/平方米,溢價(jià)率3.17%。該地塊是近段時(shí)間來(lái),碧桂園在上海拍得的第三幅宅地,此前在2016年12月27日,碧桂園在奉賢還拿下兩塊宅地。也許放在以往這一數(shù)字并不顯眼,不過(guò)在2016年下半年,全上海出讓的純宅地也不過(guò)10幅,四季度更是只有碧桂園拿下的兩幅純宅地。

  分析人士觀察后表示,碧桂園目前拿下的三幅宅地溢價(jià)率普遍僅有個(gè)位數(shù),盡管拍賣(mài)底價(jià)已處于較高水平,但相比2016年上半年的價(jià)格,碧桂園的地價(jià)基本都處于盈利空間充足的合理范圍,可以說(shuō)抓住了政策底部這一拿地窗口。

  回顧2016年,碧桂園拿地都相對(duì)積極,全年新增土地預(yù)期建筑面積8752萬(wàn)平方米,同比增加129%;新增土地投資1775億元,同比大幅增加217%。8月還表示將在一線和核心二線城市周邊投入超1000億元建設(shè)“科技小鎮(zhèn)”。

  前述分析人士均認(rèn)為,在2016年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的同時(shí),碧桂園只有加大土地投資力度,才有可能在3000億的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。

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