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2017年銀行不看好樓市 房?jī)r(jià)或?qū)⒒貧w到理性水平

2017年1月13日     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:ZhangHongYuan      繁體
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2017年起,受房市影響,個(gè)貸將會(huì)受到?jīng)_擊。
  2017年起,受房市影響,個(gè)貸將會(huì)受到?jīng)_擊。
  

銀行不看好樓市,房?jī)r(jià)

  安徽某國(guó)有行信貸人士表示,安徽目前的按揭貸款,銀行確定抵押率時(shí)會(huì)在估值基礎(chǔ)上打八折左右。也就是說(shuō)如果此前按揭購(gòu)買一套房,估值100萬(wàn)的房子可以貸到70萬(wàn),而現(xiàn)在只能貸到56萬(wàn)左右。
  
  新年伊始,充滿希望,也充滿未知。
  
  2016年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓信貸數(shù)據(jù)中的房貸增量屢創(chuàng)新高,尤其2016年下半年來(lái),從每月信貸數(shù)據(jù)看,房貸新增量占信貸新增總量最高比例曾超過(guò)98%。但近期一系列房市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)和房貸均開(kāi)始遇冷。
  
  來(lái)到2017年,各銀行在新一年的業(yè)務(wù)指標(biāo)將為接下來(lái)整年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)和業(yè)績(jī)表現(xiàn)定下方向。
  
  鄭江(化名)是華南某股份行的個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理,對(duì)2017年業(yè)務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià),他告訴記者:“我都快被壓彎了?!?br />  
  銀行調(diào)整房貸考核指標(biāo)
  
  “去年考察增量,今年的指標(biāo)不再考察增量,改為考察業(yè)務(wù)量在同業(yè)市場(chǎng)中占比增加。樓市遇冷,繼續(xù)考察增量已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)?!编嵔€表示,一線城市中除廣州的指標(biāo)基本沒(méi)有改變外,北京、深圳、上海以及其他樓市政策影響較大地區(qū)基本都有相應(yīng)調(diào)整,且因?yàn)殂y行系統(tǒng)政策制定通常呈現(xiàn)高度一致性,所以同區(qū)域的銀行應(yīng)是同步調(diào)整。
  
  而鄭江感到壓力倍增的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷,考察同業(yè)占比增量可能更難把控,所以某種程度上可以說(shuō)執(zhí)行層面其實(shí)還是要拼命做業(yè)務(wù)。但從新年第一周的房市數(shù)據(jù)看,成交價(jià)和房?jī)r(jià)都有明顯下跌,業(yè)務(wù)難度明顯增大。
  
  鄭江還表示,“前面兩年銀行指標(biāo)不會(huì)制定得特別詳細(xì)和明確,而2017年在年初就明確下達(dá)每個(gè)部門具體要達(dá)到的指標(biāo),明顯感受到指標(biāo)制定的周期在變短。之前可能半年,現(xiàn)在可能2-3個(gè)月就會(huì)進(jìn)行指標(biāo)的調(diào)整。并且這個(gè)指標(biāo)也不是具體的數(shù)值,而是有一個(gè)彈性的空間?!?br />  
  對(duì)此,他解釋稱,呈現(xiàn)出這個(gè)態(tài)勢(shì)原因主要是,這兩年市場(chǎng)政策和反應(yīng)機(jī)制都呈現(xiàn)出了比較不規(guī)律的特點(diǎn)。2016年就出現(xiàn)了收緊、松綁又收緊的政策變化,銀行的指標(biāo)必須應(yīng)對(duì)整體政策隨時(shí)變化。
  
  某國(guó)有行地方分行行長(zhǎng)對(duì)此表示,“出現(xiàn)這種考察指標(biāo)的轉(zhuǎn)變主要原因是增量難以保證了,銀行回歸理性,這是好事?!?br />  
  記者還了解到,除房市政策影響巨大的地區(qū)外,其他地區(qū)的指標(biāo)也有相應(yīng)調(diào)整,反映了“因地制宜”的特性。
  
  山東某國(guó)有行地方支行信貸業(yè)務(wù)人士告訴記者:“山東的房?jī)r(jià)整體趨于理性,庫(kù)存量也較大,所以我們還是傳統(tǒng)的考核增量,但是市場(chǎng)占比是評(píng)價(jià)的約束條件,二者都要實(shí)現(xiàn)。目前山東區(qū)域內(nèi),前三個(gè)月個(gè)貸審批沒(méi)有門檻,一季度之后政策待定,可以理解為個(gè)貸額度在前三個(gè)月是鼓勵(lì)發(fā)放的。”
  
  該人士還向記者解釋其指標(biāo)的具體制定規(guī)則,是依據(jù)去年年底的投放量和儲(chǔ)備的樓盤客戶數(shù),加上與開(kāi)發(fā)商談妥的項(xiàng)目量,再加權(quán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期。
  
  按揭可能打折
  
  “2017年是調(diào)整期,銀行并不看好樓市,個(gè)貸指標(biāo)不考察增量已經(jīng)可以看作是對(duì)房市持續(xù)收緊的明確風(fēng)向。在經(jīng)歷一輪高漲之后,這一波政策調(diào)控意圖就是擠出房市中虛高的水分,房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸一個(gè)理性的水平?!编嵔Q。
  
  安徽某國(guó)有行信貸人士表示,安徽目前考察指標(biāo)依然考察增量,但是目前按揭貸款,銀行確定抵押率時(shí)會(huì)在估值基礎(chǔ)上打八折左右,以應(yīng)對(duì)抵押物價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)如果此前按揭購(gòu)買一套房,估值100萬(wàn)的房子可以貸到70萬(wàn),而現(xiàn)在只能貸到56萬(wàn)左右?!暗湍壳暗恼叩亩嘧冃钥?,這種‘打折’手段可能也會(huì)很快發(fā)生變化。”有信貸人士分析稱。
  
  鄭江對(duì)此表示,目前受房市調(diào)控政策影響較大地區(qū)的所有銀行同業(yè)在風(fēng)控時(shí)都會(huì)更加謹(jǐn)慎,批款額度會(huì)受不同程度的影響。經(jīng)過(guò)一輪高點(diǎn),在未來(lái)半年到一年的房?jī)r(jià)調(diào)整期,房?jī)r(jià)的下跌是必然的,銀行在估值時(shí)預(yù)先把水分?jǐn)D出,可以減少損失風(fēng)險(xiǎn)。
  
  但據(jù)記者了解,不同的銀行和地區(qū)可能具體折扣和彈性空間有所不同。不僅按揭貸款,即使是抵押率最高7折的抵押貸款,依然有個(gè)別銀行對(duì)于資質(zhì)特別優(yōu)質(zhì)的客戶,銀行可以按照估值全額發(fā)放貸款,只是對(duì)于客戶的資質(zhì)要求更加嚴(yán)苛。
  
  而對(duì)于未來(lái)一年的銀行整體信貸投放側(cè)重,鄭江認(rèn)為,雖然近年因?qū)刨J優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少,銀行同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致定價(jià)水平很低,利潤(rùn)貢獻(xiàn)較少,但對(duì)公信貸是主旋律,占比依然是最大的。而個(gè)貸業(yè)務(wù)通常按照利潤(rùn)上浮20%-30%來(lái)做,所以從利潤(rùn)貢獻(xiàn)的角度講,銀行對(duì)個(gè)貸的重視地位提高。但2017年起,受房市影響,個(gè)貸定會(huì)受到?jīng)_擊。
  
  上述山東某國(guó)有行地方支行信貸業(yè)務(wù)人士則認(rèn)為,目前山東購(gòu)房需求還有大量是改善型住房,投資需求并不大,房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定,銀行對(duì)個(gè)貸的利率折扣也很少,不需要太多的調(diào)控政策?!暗珡闹笜?biāo)來(lái)看,一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變是,今年我們行特別側(cè)重個(gè)人業(yè)務(wù)。此前利潤(rùn)點(diǎn)在對(duì)公業(yè)務(wù),現(xiàn)在對(duì)公對(duì)私差不多??梢愿惺艿剑壳般y行都瞄準(zhǔn)了PPP項(xiàng)目和個(gè)人消費(fèi)貸款。預(yù)計(jì)會(huì)有更多名目的消費(fèi)貸款出現(xiàn)?!?
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