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調(diào)控不斷深入前期資金消耗殆盡 今年下半年房企或現(xiàn)“錢(qián)荒”

2017年1月6日     來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)      編輯:HeDaoHui      繁體
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自去年10月開(kāi)始,隨著調(diào)控日漸收緊,房企融資渠道也急劇萎縮,加上美元走強(qiáng),其在境內(nèi)外的融資渠道均被“封鎖”,導(dǎo)致房企融資成本大增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著調(diào)控不斷深入與前期資金消耗殆盡,房企資金鏈日趨緊張。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來(lái)臨,房企或面臨

樓市

  自去年10月開(kāi)始,隨著調(diào)控日漸收緊,房企融資渠道也急劇萎縮,加上美元走強(qiáng),其在境內(nèi)外的融資渠道均被“封鎖”,導(dǎo)致房企融資成本大增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著調(diào)控不斷深入與前期資金消耗殆盡,房企資金鏈日趨緊張。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來(lái)臨,房企或面臨“錢(qián)荒”窘境。

  收緊 房企融資額年末驟降

  隨著樓市調(diào)控趨緊,房企融資規(guī)模大幅下降。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2016年第四季度,房企債券融資僅為1100億元,相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。

  具體來(lái)看,2016年12月,房企合計(jì)債券融資僅126.7億元,僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%,是近一年來(lái)的最低點(diǎn)。較11月融資額288.3億元減少56%,較10月的684.88億元減少81.5%,較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元,更是分別下調(diào)了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),債券融資是成本最低廉的一種融資方式,其對(duì)2016年市場(chǎng)爆發(fā)提供了有力支撐。但自9月底,一系列樓市緊縮政策措施接連出臺(tái),上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排,明確房企債券募集資金禁用于購(gòu)置土地,房企發(fā)債融資得到了遏制。

  除了發(fā)債渠道被堵,房企資金的另一個(gè)重要來(lái)源信托也明顯收緊。根據(jù)用益信托工作室月度數(shù)據(jù)計(jì)算,房地產(chǎn)集合信托去年第四季度共發(fā)布132只產(chǎn)品,融資總額為360.41億元,較第三季度的186只產(chǎn)品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。

  具體來(lái)看,2016年12月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模繼續(xù)下調(diào),單月產(chǎn)品融資規(guī)模僅為81.3億元,占信托融資總規(guī)模的5.38%,較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調(diào)。與8月最高時(shí)的15.02%更是下降近10個(gè)百分點(diǎn)。36只項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量占比也僅為4.99%,較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外,從項(xiàng)目平均規(guī)模來(lái)看,12月項(xiàng)目成立平均規(guī)模也是2016年下半年以來(lái)最少的一次,僅為2.54億元。

  提升 資金成本大幅增加

  房企融資資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,房企發(fā)債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月,張江高科五年期公司債發(fā)行利率僅為2.89%,天保基建為3.18%。除最低利率大幅上調(diào)外,12月,僅南京安居、新盛建設(shè)兩家融資利率低于4.5%,其余均在5%上下,較此前8月上市房企公司債發(fā)行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。

  以首開(kāi)股份為例,2016年12月29日,首開(kāi)發(fā)行面值20億元的債券,發(fā)行利率為4.8%,其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%。

  業(yè)內(nèi)人士表示,去年“十一”之后,房地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)對(duì)銷(xiāo)售端與融資端均有所限制,甚至此前房企融資來(lái)源大戶影子銀行也收緊了口袋。“政策收緊,融資渠道變窄,房企融資成本上升是必然趨勢(shì)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

  此外,近期美元匯率大幅提升,發(fā)行美債成本大幅增加,受此影響,2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計(jì),2016年前11個(gè)月,21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場(chǎng)上總計(jì)發(fā)行了47.6億美元的債券,相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元,不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑。

  記者了解到,房企提前贖回美債現(xiàn)象明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,僅2016年11月,房企提前贖回美元債務(wù)額度已經(jīng)超過(guò)10億美元。不過(guò),值得注意的是,12月以來(lái),在國(guó)內(nèi)融資難度加大的背景下,部分房企再度轉(zhuǎn)向資金成本更高的境外債券市場(chǎng):12月2日,在香港上市的融信中國(guó)發(fā)行年息高達(dá)6.95%、期限兩年的1.75億美元債券;12月7日,碧桂園公告其發(fā)行10年期優(yōu)先票據(jù),融資額度為3.5億美元,票息為5.625%。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的歷史最低成本,但與碧桂園2015年至2016年在國(guó)內(nèi)發(fā)行的公司債相比,發(fā)債成本大幅提升,其境內(nèi)利率僅為3.2%至4.75%。

  風(fēng)險(xiǎn) 償債高峰將至或催生“錢(qián)荒”

  在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控基調(diào)下,2017年房企融資環(huán)境將趨于收緊。

  自2016年10月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)以來(lái),上交所、深交所出臺(tái)文件明確公司債發(fā)行門(mén)檻,發(fā)行要求等,規(guī)范房企發(fā)行公司債行為;證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

  同時(shí),中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)明確叫停券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品資金投向16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅市場(chǎng),指出證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的,暫不予備案。且熱點(diǎn)城市范圍將根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整。

  北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院研究員馮乾表示,2016年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的原因,很大程度上與政策寬松、公司債等各類融資渠道成本低廉有關(guān)。不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定房子的住宅屬性,這意味著,房地產(chǎn)政策會(huì)朝著防止熱炒和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的方向推進(jìn),房地產(chǎn)企業(yè)融資政策趨嚴(yán)也是大勢(shì)所趨。

  多位業(yè)內(nèi)人士表示,未來(lái)六至九個(gè)月,房企可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題。CRIC研究中心楊科偉表示,房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)和債券以及2015年之前的中長(zhǎng)期債務(wù),將在2017下半年和2018年迎來(lái)到期償還的高峰,房企只能通過(guò)新增融資或者依賴自有資金來(lái)應(yīng)對(duì)債務(wù)償還的壓力。

  “在融資渠道收緊的背景下,一旦2017年市場(chǎng)銷(xiāo)售不如預(yù)期,銷(xiāo)售回款不能滿足企業(yè)償還債務(wù)和新增開(kāi)發(fā)投資的需求,那么房企的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力?!睏羁苽フf(shuō)。

  張大偉也指出,在最近超過(guò)兩個(gè)月的調(diào)控周期內(nèi),超過(guò)20個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開(kāi)始影響房企銷(xiāo)售,巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張。同時(shí),美元走強(qiáng)后,熱錢(qián)將流出中國(guó)市場(chǎng),疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難,這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境?!叭绻{(diào)控持續(xù)收緊甚至有出現(xiàn)違約的可能性?!睆埓髠フf(shuō)。

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